不動産売買
不動産売却をご検討されている方へ
不動産売却をご検討されている方は、現在住んでいる建物や土地をどのようにするか悩むことが多いでしょう。
建物付で売却するか、更地にして土地を売却するか、リフォーム等をして賃貸するか…など選択肢は、様々です。
土地・住宅に関する消費者アンケート調査の結果では、回答者の約３割が「契約手続きの説明がわかりにくかった」と回答し、「説明への納得不足」が売却する際の不安な点として、多くあげられました。
そこで、弊社では、不動産売却をご検討されている不動産オーナーの方々の円滑な売却をサポートするために、当冊子を作成しました。
当冊子を熟読することにより、簡単では有りますが不動産売却の流れを理解できるようになっています。
ご興味のある方は、ぜひお問い合わせください。
不動産を売りたいと思ったときに
まず知っていただきたいのは、不動産売買は「思っているよりも時間がかかる」という事実です。売主様より「媒介契約」を頂いた後、買主様にご検討頂くまで「相当のお時間」が掛かります。「売買価格等」の再検討が必要になる場合もございます。その際は、統計資料等の根拠を持ってご説明・提案させていただきます。
01.売却の相談
売主様によっては、どこの不動産会社に相談すればよいのかわからない方もいらっしゃるでしょう。トーマ不動産では、下記のような体制で不動産相談を受付しておりますので、お気軽にご連絡・ご相談ください。
不動産売却希望 → トーマ不動産へ連絡→ ご希望の日時を選定→ 相談面談
相談の際には、「売却の理由」のほか、「売却の時期」「手元資金の有無」などの売主様の希望や経済状況も確認いたします。
02.調査
土地建物の物件自体の他に名義人など権利関係なども調査いたします。
〈調査内容＞
■土地調査：境界・上下水道など ■建物調査：本体・設備ほか
■権利関係の調査、都市計画制限などの調査
関係書類として下記の書類を売主様にご用意していただくこともあります。
①土地図面（公図） ②建物図面（平面図等） ③固定資産税納付書
03.価格査定
現地及び権利関係を調査し、売却の「参考価格」をご提示いたします。
価格査定には様々な手法があります。㈶不動産近代化センターが発行する「価格査定マニュアル」などをもとに査定をします。
査定に関しては、会社独自のノウハウを持っていることなので複数の会社に依頼してみるのも良いかもしれません。
ですが、高い価格査定したところがよい不動産会社というわけではありません。
不動産売却の秘訣は、売却価格と物件の価値のバランスを整えることにあり、適切な価格査定が必要です。当社では、自慢できるほどの実績はありませんが、売主様のニーズに対応できるように心掛けております。
〈査定基準〉 ■公示地価 ■固定資産税評価 ■路線価 ■事例地比較 ■収益還元法
04.媒介契約
「価格査定」を参考に、売主様が売却希望価格を決め、媒介委任契約を交わします。
〈媒介契約の種類〉 ■専属専任媒介 ■専任媒介 ■一般媒介
媒介契約には3種類あります。それぞれに特徴があり、また売主様との取り決めにも違いがあります。
05.売却活動
売却営業は売主様から媒介契約をいただいて行うことができます。一定期間経っても売却できない場合には、販売活動を見直す必要があります。原因を分析し十分に協議しましょう。売れない物件は売れない理由があります。
〈営業活動例〉■インターネット広告 ■店頭掲示 ■現地看板 ■チラシ
■新聞・雑誌広告 ■オープンハウス 他
06.購入者の案内
購入希望のお客様がつきましたら、購入条件の調整を行います。
売主様が「売りたいと思う価格」と購入希望者との「買いたいと思っている価格」には差があることがあります。その調整をするのも不動産会社です。また、手付金の額や引渡時期、修繕の負担などの調整・交渉も役目になります。購入希望者の方には「買付申込書」を頂くことになります。
〈購入条件の調整事項〉■売買価格 ■手付金 ■引渡時期 ■その他調整
07.購入希望者に重要事項の説明
買主様に不動産の詳細を書面にて説明いたします。
〈重要事項の説明〉重要事項説明のために、売主様へも情報を提供していただきます。
不動産の取引では、物件や契約条件などに関する事項について買主様へ説明することになっております。
08.売買契約
売買価格の合意が行われた後、契約を取り交わし手付金の授受をします。
売買契約から代金決済まで約1ヶ月が目安となります。
〈売主様が準備するもの〉■手付金の領収書 ■実印 ■本人確認書類（運転免許証等）
手付金には次の意味があります。「手付放棄」は買主様が支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができる手付です。
「手付の倍返し」は、売主様がすでに受取った手付金の倍額を買主様に返すことで契約を解除できることです。
09.残代金の受領と引渡
代金決済と所有権移転は、通常売主様の取引銀行で行います。司法書士立会いの上、所有権移転、担保抹消など残代金の授受を行います。
〈売主様が準備するもの〉 ■権利証 ■登記識別情報 ■印鑑証明
■受取口座 ■鍵 ■その他 建築確認図書一式
一般的に、売主様による所有権の移転と物件の引渡義務と、買主様による残代金を支払う義務は同時に行います。
🔳 残代金の決済と所有権移転登記
まず、買主様から売主様へ、残代金を支払います。売主様は残代金を受け取ったら、領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡します。 司法書士は所有権移転登記を申請します（売却物件に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消の登記も同時申請）。
通常、登記費用は買主及び売主にて折半とし、司法書士に支払います。
🔳 公租公課等の精算
固定資産税とマンション管理費などは日割り計算で精算。領収書の受け渡し。
🔳 その他必要書類等の引き渡し
実測図、建築関係書類、鍵、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他書類等を売主様から買主様へ引き渡します。
🔳 仲介手数料の支払
引き渡しが完了したら、仲介手数料を支払います。不動産会社から領収書を受け取ります。
10.確定申告
翌年、譲渡所得税の申告が必要です。各領収書など大切に保管願います。
売るときに知っておきたいこと ※注１
仲介手数料について
🔳 法規制により上限がある
宅建建物取引業法により仲介手数料には上限があります。
🔳 売買契約が成立して始めて発生する
08売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生します（「成功報酬」といわれます）。
🔳 手数料の支払条件も協議する
弊社では、物件の引き渡し完了時に100％頂いております。（一般的には、売買契約締結時に50％、引き渡しに完了時に50％の支払い。）
🔳 仲介手数料以外の費用等の取扱い
通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。ただし、依頼者の希望で行った交渉などで発生した費用は、別に請求されることもあります。
売却にかかる諸費用について【手元にいくら残るのか？】
不動産の売却には様々な費用が必要となります。住宅ローンの残債やそのローンの抵当権を抹消するための費用など…なので、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。 仲介を依頼する不動産会社とも相談して、売却にかかる諸費用を把握するようにしましょう。
🔳 仲介手数料 |
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払います。 |
🔳 抵当権抹消費用 |
住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となります。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要になります。 |
🔳住所変更登記 |
不動産購入時の住所と現在の住所が異なる場合は、住所変更が必要です。 |
🔳不動産売買契約書の印税 |
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税します。 |
🔳測量費用 |
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかります。 |
🔳建物解体費用 |
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかります。 |
🔳譲渡所得税 |
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。 |
🔳その他 |
引っ越し費用や不用品の処分費用等も発生します。 |
売買価格査定Q&A≪お客様からの質問の多いポイントをまとめました≫
Q:売却を決めないと価格査定はしてもらえないの？
A:売却が決まっていなくても大丈夫です。査定した価格を参考にしてご売却のご決定をすることもできますので、お気軽にご相談ください。
Q:価格査定は本当に無料なの？
A:ご所有不動産のご売却を検討される方の査定に関しては無料です。
Q:査定金額はどのように決まるの？
A:一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出致します。
Q:査定金額で売り出さなければならないの？
A:必ずしも査定価格である必要はありません。しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い時間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。
Q:売り出し価格はどのように決めるの？
A:査定価格を基に、お客様のご事情に合わせた売却プランをご提案させて頂き、最終的にはお客様にご判断頂きます。
一般媒介のメリット・デメリット
売却を急いでいなかったり、手持ち物件が人気・希少物件の場合には、問い合わせが入りやすく一般媒介契約でも良いと言えます。
但し、仲介会社としては一生懸命販売活動をしても、他の業者に契約を持っていかれるリスクがある。＝自社の専任物件よりも扱いは小さくなる。広告費をかけても他の会社に契約を取られれば赤字になるからです。
逆に、高めの価格設定をする場合や不人気物件は、専任媒介が向いています。売却できれば100％自分たちの利益になる。＝広告費が積極的に使える。惜しみなくキチンと販売活動をやるため、売却を急いでいる時や不人気・高めの価格設定物件に向いています。まとめると、「売買価格査定は複数の業者に依頼した方が良い」が「売却は信頼できる業者を選定した方が良い」ということです。
不動産購入をご検討されている方へ
不動産購入をご計画されている方は、申込みから契約・引渡しまでの手続きがどのようなものか分かりにくいことも多いでしょう。
土地・住宅に関する消費者アンケート調査の結果では、回答者の約３割が「契約手続きの説明がわかりにくかった」と回答し、「説明への納得不足」が売却する際の不安な点として、多くあげられました。
そこで、弊社では、不動産購入をご検討されている方々の円滑な不動産購入をサポートするため、当冊子を作成しました。
ご興味のある方は、お気軽にお問い合わせくださいませ。
