沖縄の繁忙期前にやっておきたい空き室対策～募集条件を決める判断基準
繁忙期前になり、空き室対策の募集条件、またその判断基準について考えてみたいと思います。
沖縄でもここ最近の新築の供給増により、地域によって賃貸物件がだぶついているエリア（特に糸満市、与那原町、南城市・・）が出てきた気がします。
空室を埋める作業は、まず入居者さんからの退去連絡から始まります。ここから、新しい借主さんが決まって家賃発生するまでを「できるだけ短くする」ようにコントロールします。つぎの募集条件を決めるのに２日～３日を費やすのは時間のロスになりますから、速やかに決める必要があります。だからと言って「エイヤッ」と決めるのではなく慎重に検討して決断します。「速やかに慎重に」です。
できるだけ高く貸したいので「この家賃で様子をみてみよう」と、少し高めの実験的な条件を選んでしまうことがあります。それでは、すぐに１～２ヶ月のロスが生まれてしまいます。「２ヶ月以内で決まる募集条件」を、速やかに慎重に考えて募集業者に依頼することをお勧めします。「２ヶ月以内で決まる募集条件」とは、具体的には、①家賃を下げるか、②住宅設備（エアコンなど）を追加して家賃を据え置きにするか、③もっと費用をかけて家賃もアップさせるかです。何もしないで、家賃も据え置きで「すぐに決まる」ということは、よほどエリアか物件に人気があるケースでないと難しいでしょう。「退去が決まった時に、次の入居者さんが一日も早く決まるような募集条件を決断する必要があります。
「大家さんのできるだけ高く貸したい気持ち」は理解できますが、借主さんの「借りたくなる気持ち」を優先して条件を決めてください。空室を早く決めるために最も重要なのは、このスタートです。前述の３つの対策のどれを選ぶかは、オーナー様の賃貸経営の目的によっても異なりますが、ひとつの判断基準がありますので紹介いたします。それは、「物件の築年数に応じて」という判断基準です。
オーナー様の物件の築年数が５年くらいでしたら、家賃は据え置きか、下げるとしても小幅で大丈夫でしょう。まだ築浅の部類ですから、設備の追加も不要のはずです。この時点で空室に悩むようでしたら、建物の企画
そのものが間違っていたのかもしれません。残念な話ですが、もしそうなら「築５年の築浅」という条件は忘れて、家賃を相場より５％ほど下げて、早くお部屋を埋めることを優先すべきです。
築１０年を過ぎると人気が急に落ちる傾向があります。その理由は、インターネットで検索するときに「築１０年以内」という条件を選ぶお客様が多いからです。いくらネットに登録されていても、その条件を選ばれると「無いのと同じ」ということになってしまいます。借主は、同じ家賃なら少しでも築年数が新しい方がいい、と考えますから、この時期の募集条件は、家賃の値下げが中心になります。まだ高額のリフォームを施すような時
期でもありません。
築１５年を過ぎると、そろそろ設備や間取が最近のニーズに合わなくなります。
また設備が故障し始める時期でもありますので、ある程度のリフォームを検討する時期にあたります。設備の修理か交換、内装を新しくするなどのリフォームを施して家賃は据え置き、というのは、ひとつの選択肢になります。ただし、次の築２０年過ぎで大規模なリノベーション工事を実施する、という選択もありますから、その場合は中途半端にお金をかけないで、家賃の値下げで対応するというのが判断の基準です。
築２０年を過ぎた物件は、４０年５０年を寿命と考えると、建物の一生の半分に当たり
ます。このまま、家賃の値下げだけで対応し続けるのもひとつですが、建物の老朽化がかなり進むのと、そのときの入居者さんの質が心配になります。生活保護層を対象にするという考え方も、それを求める社会情勢と需要
があるのですから、ひとつの作戦ではあります。もうひとつ、建物の一生の半分というときに大規模なリノベーションで再生させよう、という作戦もあります。残りが２０年ありますから、外壁も含めて、設備や間取りも
変えるくらいのリノベーションを考えるにはベストタイミングです。部屋数にもよりますが、総額で１０００万円を超える工事となるでしょう。「築２０年の物件に高額の費用をかけるなんて」と思われるかもしれませんが、検討すべきなのは費用対効果です。費用をかけずに家賃の値下げを続けた時と、高額のリノベーション工事を実施した時の、どっちの収益やキャッシュフローに魅力があるか、シミュレーションして比べることは難しくはありません。リノベーションなら新たなスタートですから、家賃をアップせることも可能で
しょう。
このように募集条件は、ただ家賃を下げる、リフォームをする、という「その場限り」の対応ではなく、物件の築年数や空室状況に応じて判断すべきです。中途半端なリフォームでは効果がないこともあります。そのためにも、長期的な視野で考えてくれる管理会社に、意見や提案を求めてはいかがでしょうか。
１月から本格的にお部屋探しが動き始め、編集長の体感ですが、地域差（那覇中心【法人、公務員、転勤需要が多く、最も早く動き始めます】、南部【糸満はゆっくり】、中部【北中城はゆっくり】）はありますが、４月後半までに満室になるように今のうちから対策をとっておくことをお勧めいたします。新築でも築浅物件でもこの時期に決まらない物件は、空き室期間が長期化する可能性が高いと見込まれるからです。
