沖縄の賃貸経営におけるメンテナンスの考え方
みなさま、こんにちは。今回は沖縄県の賃貸経営におけるメンテナンスについて考えてみたいと思います。
このテーマは以前、築２０年以降の設備修繕などの出費が多いとの相談があったため、少し考えてみたいと思います。
建物や設備は時間と共に劣化するのが宿命です。賃貸物件の一生を３０年と仮定しても、ほとんどの設備はその期間を「メンテナンス無し」で済ませることはできません。もちろん、外壁塗装を３０年間、一度も塗り替えなくても最低限の機能は維持できるでしょう。特に海近くのアパートの外壁や設備は劣化が早いため、早いサイクルで修繕時期を迎えます。
しかし、古びた外観は不人気で、入居者の退室や、長期の空室、家賃の低下をもたらします。最悪の事態は、亀裂から雨水が染み込んで、木材や鉄骨や鉄筋を腐らせたり錆びつかせたりして、水漏れの原因となったり建物の寿命を短くしてしまいます。だから、外壁の防水処理や塗り替えは、３０年以上の賃貸経営では必要不可欠なのです。
ユニットバスやキッチン等の水回り設備も同様で、３０年間取り替えなくても、壊れない限りは使うことは出来ます。しかし、古びた設備は不人気ですから、同じように、稼働率が悪くなり、家賃を引き下げる要因になります。これらの設備は、取り換えるか部分補修か、あるいは表面だけ再生させるなどの処理をする必要があるのです。
これら以外にも、鉄部のペンキ、室内のエアコンや給湯器など、３０年の間に何回かメンテナンスが必須なものは、数え上げたらキリがないでしょう。基本的には建物も設備も、トラブルが起きた後にメンテナンスするより、その前に手を打った方が費用負担は少なく済みます。「予防メンテナンス」といいますが、人間の健康管理と同じ考え方です。
ただし、メンテナンスにはお金がかかりますので、やればやるほど、オーナー様の収益を圧迫します。できるなら、なるべく費用負担を軽くして賃貸経営をしたいのが本音です。一方で、必要なメンテナンスを怠れば、家賃収入を減らす要因になったり、かえって多額の費用負担を強いられる可能性もあります。そうなったら、もっと収益を減らしてしまうでしょう。
「メンテナンスを積極的に行う」ということは、「必要なものだけ」を「必要なとき」に「最も安いコスト」で行う、という考え方に繋がります。必要なメンテナンスと判断したときには消極的にならずに、積極的に投資をした方が、３０年の賃貸経営で得られる収益は「最大に近く」なるのではないでしょうか。
そのために必要なのが「修繕計画」と「定期的な点検」による現場での確認作業です。３０年の賃貸経営で、負担が一番大きいのがメンテナンス費用です。この費用を上手にコントロールすることが、賃貸経営の基本といえます。
ご自身で管理されている場合は、ﾘﾌｫｰﾑの知識は、あった方が良いと思います。具体的な事例も多く書きたいのですが、また次回ご紹介したいと思います。
