沖縄は観光地としての魅力や賃貸需要の強さから、不動産投資に適した環境が整っています。一方で、自然災害や利回りの低さといった課題も存在します。
投資を検討する際には、リスクとリターンのバランスをよく考え、自分に合った方法を選ぶことが成功の鍵となります。
そこで、筆者の現場感覚、沖縄県内外の不動産業者との情報交換、公表されている不動産資料をもとにした見解をお伝えします。
この記事の作者について
この記事は、トーマ不動産株式会社の當間が制作しました。筆者は不動産会社で、沖縄県内の物件を日々500件ほど調査し、不動産の相談や助言を定期的に行っています。また、J-REC公認不動産コンサルタントとして「大家検定」の講師を務め中立的な視点でアドバイスを提供しています。
この記事では、沖縄の不動産投資に関心をお持ちの県外の皆様に向けて、詳しくご説明します。
沖縄不動産投資のメリット・デメリット
沖縄での不動産投資を検討する手がかりとして、この章では「沖縄不動産投資のメリット・デメリット」を解説します。
最近は南海トラフ地震に対する危機感から、沖縄での不動産投資を検討する方も増えています。こういった点も含めて、メリット・デメリットを比較し、投資すべきかどうか決断するようにしてください。
デメリット比較
| 一般不動産投資のデメリット | 沖縄の不動産投資のデメリット | |
|---|---|---|
| 収益性の課題 | 空室リスク 家賃下落リスク | 利回りが低い RC構造が主流で建築コストが高い 土地・物件価格が高いため収益性が低い |
| 自然環境リスク | 災害リスク（地震、洪水など） | 台風リスクによる損傷 塩害・紫外線による外壁劣化 シロアリ被害による木造物件のリスク 台風保険や防蟻対策の追加コストが必要 |
| 資金リスク | 金利上昇による返済負担の増加 | 初期費用が高い（建築単価・土地代が全国平均より高い） |
| 資産価値リスク | 不動産価格の下落リスク | 特定エリアでの流動性が低く、売却に時間がかかる可能性 |
| 運営リスク | 管理上のリスク（メンテナンスや入居者対応） | 民泊事業の運営負担（清掃・予約管理など） 法規制への対応や住民の理解が必要 観光の閑散期による収益低下 |
| 競争環境のリスク | 競争激化による収益低下 | 民泊やリゾート物件の競争激化 レビューやサービス品質への対応が必要 |
| 法規制のリスク | 法的・制度的変更による事業影響 | 地域規制や許可取得が必須（特に民泊事業で顕著） |
| 交通手段依存リスク | （特に大都市圏以外）交通アクセスに依存 | 駐車場の必要性（確保できない場合、入居者を集めるのが困難） |
| 安全性重視の投資 | 長期保有でも十分なリターンが得られない場合がある | 軍用地投資の低利回り（平均2%程度） 安定性は高いが、高いリターンを求める投資家には不向き |
| 老朽化リスク | 建物の老朽化による修繕・改修費用の増加 | RC構造でも塩害や紫外線の影響で劣化が早い |
| 換金性リスク | 不動産を現金化するまでに時間がかかる | 一部エリアでの物件流動性が低く、売却に時間を要することがある |
上記の表では、一般的な不動産投資と沖縄における不動産投資、それぞれのデメリットのみを比較しています。これだけを見ても、沖縄の不動産投資における課題や特徴が見えてくるはずです。
沖縄の不動産投資のメリット
沖縄の地価は全国的に見ても上昇傾向にあります。このため、地価が下落しているエリアに比べて、売却時の出口戦略が立てやすい環境です。筆者の経験では、2014～2018年に購入した収益物件の多くで譲渡益を実現できました。
賃貸需要の強さ
持ち家率が低く、また移住者や他府県からの流入が多く、賃貸需要が非常に高いのが沖縄不動産投資市場の特徴です。空室率も全国平均と比べて低く、弊社（トーマ不動産株式会社）が管理する物件では90%以上の稼働率を維持しています。
観光需要の恩恵
沖縄は観光客に人気が高い地域です。このため、民泊やリゾート型物件は高い収益を期待できます。観光シーズン中には稼働率が大きく上昇し、安定した収益が見込めます。高い観光需要が不動産価値に好影響を与えます。
沖縄県では、新型コロナ・パンデミックの影響はほぼ回復し、2023年時点で2018年の80％程度に回復したと発表しています。
南海トラフ地震の震源地から離れている
沖縄にいるとわかりにくいですが南海トラフ地震は、日本列島に大きな影響を与える可能性のある巨大地震です。南海トラフ地震の発生確率は、地震調査研究推進本部の評価によると、マグニチュード8～9クラスの地震が30年以内に発生する確率は70～80％とされています。
そのため、資産10億円以上の資産家によって、地震発生時に被害を最小限に抑えるために首都圏以外への地方への資産分散が行われています。
沖縄の不動産投資のデメリット
- 利回りが低い
建物構造が鉄筋コンクリート造が主流であること、土地や物件価格が高めであり、賃料との相対的な水準で、実質利回りが低い傾向にあります。沖縄は観光地であるため、地価や物件価格が高めに設定されることがあります。 - 自然環境の影響
- 台風リスク
台風による物件損傷リスクが高く、適切な保険加入が必須です。また塩害、紫外線の影響による建物外壁劣化は早いです。 - シロアリ被害
高温多湿な気候の影響でシロアリ被害が発生しやすく、特に木造物件では注意が必要です。定期的なメンテナンスや防蟻対策が求められます。 - 駐車場の必要性
沖縄では車が主要な交通手段であり、賃貸物件には駐車場の確保が重要です。駐車場が確保できない物件は入居者を確保するのが難しくなり、収益性に影響します。
沖縄での不動産投資の選択肢（投資スタイル）
沖縄には、内地で一般的な不動産投資方法に加えて、軍用地投資や米軍人向け住宅リーシング（外人住宅）などの、独特の投資手法があります。
また、アパート賃貸経営においても、内地とはまた違った魅力とリスクが存在します。
そこで、この章では沖縄における不動産投資にどのような選択肢が考えられるかを解説します。
沖縄におけるアパート賃貸経営の特徴
| メリット | 安定した収益: 賃貸需要が強く、空室リスクが低い。 |
|---|---|
| 長期運用可能: 賃貸物件の運営は、安定的なキャッシュフローを生みやすい。 | |
| デメリット | 利回りが低め: 利回り5%～7%程度で全国平均よりやや低水準。 |
| 建築コスト高: RC構造が主流のため初期費用が高い。 |
アパートやマンションの賃貸経営は、実需を基盤とした一般的な不動産投資方法です。物件を購入して賃貸に出し、安定した収益を得る仕組みです。この点については、沖縄も全国と変わりありません。
特に沖縄では、賃貸需要が強いため、空室リスクが比較的小さいのが特徴です。適切な立地や物件の条件を選べば、安定した運営が可能でしょう。
しかし、鉄筋コンクリート（RC構造）の物件が主流であるため、利回りには注意が必要です。築年数によりますが、沖縄の物件の利回りはおおむね5%～7%程度となり、全国平均と比較すると低めの水準です。その背景には、土地単価や建築単価が全国と比べて高いという事情があります。
沖縄県外で収益性の高い物件を運営している投資家にとっては、沖縄の収益性が低く感じられることもあるでしょう。投資を検討する際には、利回りだけでなく、沖縄特有の需要や環境を十分に考慮する必要があります。
軍用地投資のメリット・デメリット
軍用地投資は安定性を重視した資産運用や相続対策に適した選択肢です。
その理由は、毎年日本政府から確実に借地料が支払われる仕組みがあること。流動性や相続税対策にも優れているため、人気の投資手法です。
一方、収益性は他の不動産投資に比べると低めであり、リターンより安全性を重視する投資家に向いています。
| メリット | 安定収益: 軍用地は日本政府が借主となり、毎年安定した借地料が支払われます。借地料は年1～2%の割合で値上がりすることもあり、長期的な資産形成が可能です。自然災害や空室リスクがほとんどない点も魅力です。 |
|---|---|
| 流動性の高さ: 軍用地は需要が高く、売却が比較的容易。急な資金が必要な場合でも現金化しやすく、短期的な資金調達にも対応可能です。 | |
| 相続対策: 軍用地を所有することで、相続税評価額を抑えられ、相続時の税負担を軽減できます。資産を次世代に継承する手段として注目されています。 | |
| デメリット | 低利回り: 平均2%程度と、他の不動産投資と比較すると収益性は控えめです。高い収益を求める投資家には物足りなく感じられることがあります。 |
| リターンの制約: リスクが少ない分、得られる利益も限定的。安全性と安定性を重視する一方で、高いリターンを追求する場合には不向きです。 |
ここまでの解説でわかるとおり、軍用地投資は、高収益よりも安定性や長期的な運用を重視する投資家に適しています。
安全性を活かして次世代へのスムーズな資産継承を目指す投資家にとっても、沖縄の軍用地投資は非常に魅力的な選択といえるでしょう。
民泊事業の現状とメリット・デメリット
沖縄の民泊事業は観光需要を背景に、高収益を期待できる不動産投資のひとつです。ただし、運営にはノウハウが必要ですし、法規制への対応も必要です。
沖縄は日本屈指の観光地であり、国内外から多くの観光客が訪れます。2025年夏に北部で開業予定のテーマパーク「ジャングリア」など、新たな観光資源の誕生がさらなる需要を生むと考えられています。
また、宿泊単価の上昇や訪日外国人旅行者が増加していることを背景に、民泊事業への参入が増加しています。
| メリット | 高収益の可能性: 民泊物件の収益は通常の賃貸物件の2～3倍以上になるケースが多く、短期間での利益確保が可能です。 |
|---|---|
| 観光需要の恩恵: 国内観光客や訪日外国人観光客の需要拡大により、民泊事業の市場規模が拡大しています。大人数で宿泊可能な物件は特に人気です。 | |
| 成長の見込み: 新規テーマパークや観光振興策の追い風で、長期的な成長が期待されます。 | |
| デメリット | 運営の複雑性: 清掃や予約管理、顧客対応といった業務が求められるため、従来の賃貸経営以上の労力が必要です。 |
| 法規制と地域対応: 旅館業法の許可取得が必要であり、地域住民との関係構築や地元の理解を得ることが求められます。 | |
| シーズナリティ: 観光シーズンとオフシーズンの収益差が大きく、閑散期の収益低下リスクが避けられません。 |
民泊事業の成功には、立地や物件デザイン、運営体制が重要となっています。レビューサイト（AirbnbやBooking.comなど）での高評価獲得を目指したり、運営の一部を代行業者に委託することで効率化を図る事例も増えています。
しかし、代行コストや期待収益の未達成といった課題もあり、投資計画には十分な検討が必要です。
市街地でのアパート経営や商業不動産投資、軍用地の購入など、他の選択肢と比較しながら、ご自身の投資目標に合った戦略を選んでください。
民泊投資を洗濯する場合は、沖縄特有の文化や自然環境を理解し、地域と共存する持続可能な運営を目指すことが成功への近道です。
なお、沖縄での民泊投資について、詳しくは以下の記事で解説しています。
沖縄外人住宅（米賃）投資・ミリタリーハウジング投資
沖縄の外人住宅（ミリタリーハウジング）投資は、高い利回りを期待できる不動産市場です。
その理由は、沖縄には米軍基地が集中しており、基地外での居住を希望する米軍人・軍属ややその家族のニーズが高い事があげられます。また、軍用検査基準を満たした外人住宅は高い入居率を維持する傾向があります。
沖縄には推定4～5万人の米軍関係者とその家族が居住しており、特に本島中部の宜野湾市や北谷町などでは外人住宅市場が形成されています。この市場の中心地では、広さや耐震基準を満たし、アメリカの生活様式に適応した物件が求められます。
物件の特徴
外人住宅は「軍検」と呼ばれる性能検査を通過する必要があり、住宅の広さや耐震性、安全性が評価されます。また、2022年以降は退去のたびに再検査が必要となり、メンテナンスの負担が重くなっている点に注意が必要です。
人気のエリア
米軍人に人気の高い物件は、基地に近い場所や海が見える立地です。特に独身者は北谷町の市街地近くを、ファミリー層は静かな環境を選ぶ傾向にあります。
投資成功のポイント
基地に近い立地や海が見える物件、さらには複数戸物件（例：デュープレックス）の購入は、空室リスクを軽減し、安定した収益を期待できます。また、万が一外人住宅として賃貸が難しい場合、日本人向け市場でも活用できる柔軟性が重要です。
沖縄の外人住宅投資には、慎重な市場調査と柔軟な運営計画が求められますが、リターンが大きいこともあり、沖縄県内では根強い人気のある投資手法です。
外人住宅投資について、詳しくは以下の記事で解説しています。
沖縄県内主要エリアの不動産投資
沖縄県外の方が想像するよりも、沖縄県内のエリアによる違いは大きく、沖縄本島南部と北部では、全く違う投資環境と考えられます。
エリアが違えば投資方法やリスクの種類も異なるため、この章では、県内のおすすめ投資エリアについて解説します。
那覇市
那覇市は沖縄県の経済の中心であり、安定した賃貸需要が見込まれることから、不動産投資の対象として非常に魅力的な都市です。
| 高い賃貸需要 | 観光客やビジネスマンの増加に伴い、賃貸需要は安定的に高まっています。特に、市中心部や国際通り周辺は高い利回りが期待できるエリアです。 |
|---|---|
| 交通の便が良い | 那覇空港へのアクセスが良く、県内各地への移動もスムーズです。 |
| 開発が進んでいる | 再開発事業が進められており、都市機能の向上に伴い、不動産価値の上昇も期待できます。 |
| インバウンド需要の増加 | 観光客の増加により、ホテルだけでなく、民泊など中長期滞在向け物件の需要も高まっています。 |
浦添市
浦添市は那覇市に隣接し、住宅地として人気が高まっている地域です。生活利便性が高く、特にファミリー層やビジネスパーソンからの需要が期待できます。
| 那覇市へのアクセスが良い | 那覇市中心部へのアクセスが良く、通勤や通学に便利です。 |
|---|---|
| 住宅地としての環境が整っている | 学校や公園、商業施設などが充実しており、生活しやすい環境が整っています。 |
| 地価の安定性 | 那覇市に比べて地価が比較的安定しているため、投資リスクを抑えられる可能性があります。 |
| 今後の発展性 | 浦添市は今後も人口増加が見込まれており、不動産価値の向上も期待できます。 |
恩納村
恩納村は、沖縄を代表するリゾートエリアであり、その美しい自然と高い知名度を誇ります。民泊やリゾート施設への投資は、大きなポテンシャルを秘めています。
| 高い観光需要 | 恩納村は沖縄本島屈指のリゾート地であり、年間を通じて多くの観光客が訪れます。 |
|---|---|
| 自然豊かな環境 | 美しいビーチや緑豊かな自然が、リゾート施設としての魅力をさらに高めています。 |
| 高単価な賃貸が可能 | 高級リゾート施設や民泊は、高単価な賃貸が可能であり、収益性が高いです。 |
| 今後の発展性 | 観光地としての開発が進んでおり、不動産価値の上昇も顕著です。 |
北谷町
北谷町は、嘉手納基地の存在による軍用地投資や、美浜エリアの観光客向け物件など、多彩な魅力を持つ地域です。不動産投資の候補地として注目されています。
| 軍用地投資 | 嘉手納基地の存在により、安定した賃貸収入が見込めます。米軍関係者向け住宅需要は、経済状況に左右されにくく、長期的な安定収入が期待できます。 |
|---|---|
| 観光客向け物件 | 美浜エリアは沖縄を代表する観光地であり、特に外国人観光客からの需要が高いです。 |
| 高い地価上昇率 | 米軍基地の再編や周辺地域の開発により、将来的な地価上昇が期待されています。 |
Q&A：沖縄の不動産投資に関連したよくある質問
ここでは、記事本文に収録しきれなかった、沖縄での不動産投資に関するその他の質問と回答をまとめました。
投機と投資の違いは？
不動産投資を行うにあたって、投機と投資の違いを確認しましょう。
| 投機 | 短期的な価格変動を利用した売買で利ざや（キャピタルゲイン）を得る行為。 |
|---|---|
| 投資 | 長期的な資産価値の増加を期待して資金を投入する行為。 |
本記事では、短期売買ではなく、3～10年以上を目安とした長期的な資産保有を前提としています。不動産投資は「インカムゲイン（賃料収入）」を期待できる、安定した投資方法とされています。一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と位置づけられます。
金融機関の融資を受ける際には、「不動産投資」よりも「不動産事業」や「賃貸経営」という表現が適切です。不動産事業者としての意識が重要といえるでしょう。
沖縄でオーナーチェンジ可能な収益物件を探すにはどうすればよいですか？
沖縄では、内地で有名なsuumoやLIFULL HOME'Sなどの不動産ポータルサイトはあまり利用されていません。沖縄独自のポータルが強く、物件情報の多くはそこに掲載されています。
そこで、沖縄でオーナーチェンジ可能な収益物件を探すには、地元の不動産情報サイト「うちなーらいふ」「グーホーム」などを活用すると効果的です。これらのサイトでは、オーナーチェンジ物件や収益物件の情報も掲載されています。
うちなーらいふ｜公式サイト
グーホーム｜公式サイト
沖縄で利回り10%以上の収益物件を見つけるにはどうすればよいですか？
沖縄で利回り10％以上の、優良な収益不動産を探すのは簡単ではありません。上記の「うちなーらいふ」や「グーホーム」で情報を収集するほか、不動産投資物件に詳しい不動産会社と連携し、長い目で見た物件探しを行うことが必要になります。
まとめ
沖縄での不動産投資は、観光地としての魅力や賃貸需要の高さから注目されていますが、一方で自然環境や利回りの低さといったリスクも伴います。この記事では、沖縄不動産投資のメリット・デメリットや投資スタイルについて詳しく解説しました。
メリットとしては、全国トップクラスの地価上昇率や安定した賃貸需要、観光需要の恩恵が挙げられます。また、南海トラフ地震の影響を受けにくい地理的特徴も魅力の一つです。特に軍用地投資は安定した収益や相続税対策に有効で、リスクを抑えた運用が可能です。
一方で、デメリットには利回りの低さ、台風や塩害など自然環境によるリスク、高い建築・土地コストが含まれます。管理負担や法規制への対応が必要な民泊事業、運営コストが高い外人住宅など、投資手法ごとに特有の課題があります。
沖縄の不動産投資を成功させる鍵は、投資目的に合ったエリアと手法の選択です。例えば、那覇市は賃貸需要が安定しており、恩納村は観光需要による高収益が期待できます。北谷町では米軍関係者向けの外人住宅や軍用地投資が魅力的です。
また、投資を始める前に地元市場の特性や環境リスクを十分に理解し、慎重に計画を立てることが大切です。適切な物件選びと長期的な視点を持つことで、安定した収益を得ることが期待できます。沖縄特有の魅力を活かした不動産投資は、将来的な資産形成の有力な手段となるでしょう。
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