築古アパ－トを低コストで再生する方法
最近、沖縄県内の賃貸経営の相談で多い築20～30年以降のアパートについて、周辺物件と比較して設備等が老朽化してくると入居率が落ちてきます。また、退去後は空き室が長期化しやすくなり、収益が悪くなる循環です。最近多いのは、浦添市から那覇などの大家さんから相談を受けます。
築古アパート、マンションの場合は、リフォームに高額な費用をかけてしまうと収支のバランスが崩れてしまいます。いかにして、コストを抑えながら、人に住みたいと思わせるレベルまで設備や印象を整えられるかがポイントになります。
なかでも、浴室、トイレ、台所などの水まわりは、湿気が多く傷みやすいうえに設備機器の機能や見た目の寿命が短く、定期的な入れ替えが必要です。たとえば、浴室ですが、ユニットバスではなく旧式の在来工法の場合でコストを抑えたいときは、まずは推薦金具をシャワーとサーモスタットが付いたタイプの混合水栓に交換するとよいでしょう。さらに、必要に応じて割れたタイルの補修・交換、目地のコーキングの再施工、浴槽の再塗装または交換などを行えば美しく生まれ変わります。この時に、シャワーフックや鏡、浴槽の蓋なども新品に交換しましょう。
一方、ユニットバスの場合には、水栓金具の交換だけでなく、壁面や天井、床面などにユニットバス用のダイノックシートを施工するとイメージが一新できます。木目調や大理石調、さらに、シンプルな単色などバリエーションも豊富です。予算に余裕があれば、全身シャワーやレインシャワーなどを導入するとより魅力的になるでしょう。次にトイレについては、今は和式はほぼ敬遠され洋式ということになりますが、床と壁をリフォームするタイミングで便座と便座の蓋、ロータンク手洗い金具、ロータンクレバーハンドル、トイレットペーパーホルダー、タオルかけなどを状態に応じて新しいものに替えます。これらの小物は数千円程度で購入できますし、目にふれやすい箇所なので、手を抜かず交換することをお勧めします。また、温水洗浄便座の導入もプラス材料になります。これらは細かい部分ではありますが、大家さんの心遣いが感じられる部分です。
最後に台所について、古い流し台については原則交換する方がよいでしょう。交換するまではいかないが、見た目がやや古く感じる場合は、ダイノックシートを流し台の扉面に施工すると印象がかなりよいです。ちなみに、ダイノックシートの色は、少し派手かなというくらいがちょうどよいです。たとえば、原色系のオレンジ、レッド、イエロー、ブルーなどがおすすめ。逆にホワイトは印象に残りにくいので、入居促進の効果が小さいように思います。
なお、これら水まわり以外には、壁面などもポイントになります。できればクロスへの変更をお勧めしますが、コンクリート壁であれば直接塗料を塗る方法で施工するとコストを抑えられます。また、リビングや寝室のクロスを張り替える際には、腰壁調にしたり、壁の一面だけを和紙や本革調にするとインパクトがあります。
現在は、ホームセンターなどで素人でも施工しやすいよう商品化されておりますので、ご自身で管理されている大家さんは利用してもよいと思います。編集長も浦添市の築27年のアパートでホームセンターで購入した県産流し台、洗面台を取付してみましたが、いろいろ勉強になります。特に、水回り設備の施工は難しいですが、入居率UPには重要なﾘﾌｫｰﾑです。
