tomaの記事一覧
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那覇市のアパート競争力UP（畳間を洋間へ）
2016.11.18
詳細を見る賃貸経営の空室相談があり那覇市の築30年のアパートで和室を洋間に改装しました。 施工しやすい直貼りタイプの床材です。傷に強く、撥水効果のある施工しやすい材質です。 那覇市であっても商品である部屋の競争力をUPさせなければ、最近はなかなか決まりにくく、３～6ヵ月と空き室が長期化しやすいのが実情です。 沖縄では畳の表替え費用は、入居者負担（一畳3000～35000円）が多いため、畳間があること自体を嫌がる入居者も多いです。 若者世代は、畳間がなく育った環境もあり、嫌煙される理由かもしれません。足腰の悪い年配世代や子育て中の方は畳間もいいかもしれません。 積極的に部屋の付加価値を維持もしくは、高めていきましょう。リノベーションという100万円する工事ではありません。九州でも実績は多くはありません。 空き室期間を家賃収入が入らない機会損失と考え、費用対効果を考えて、低コストで価値を高めるﾘﾌｫｰﾑを行い、2～4月の繁忙期には満室になるように今のうちから取り組ことをお勧めいたします。高め方がわからない方は、私が経験したこと学んだことをセミナーを通してお伝えいたしますので、一度受講して勉強してみてください。
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沖縄の大家さん向け講座～第5回大家検定2級講座（1日目）
2016.11.18
詳細を見る■第5回不動産実務２級講座（大家検定）１日目 11/5（土）18：00～21：00 ～沖縄の学びたい大家さん向け～ ～賃貸経営の実務知識を学ぶことができます～具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を１２時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の４要素の前に、社会経済の人口動態と宅建業法、都市計画法、建築基準法の基礎について３時間の講座でした。主に、賃貸経営を行うにあたり晩婚化、離婚率、高齢化などが与える影響や単身化少人数化する背景を見ていきます。 また、関連する法規制を学び、不動産に関するトラブルを防ぐ知識をまなびました。 次回は、税務の減価償却、デッドクロス、ファイナンスを学んでいきます。
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沖縄の大家さん向け講座～第5回大家検定2級講座（2日目）
2016.11.18
詳細を見る■第5回不動産実務２級講座（大家検定）2日目 11/12（土）18：00～21：00 ～沖縄の学びたい大家さん向け～ ～賃貸経営の実務知識を学ぶことができます～具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を１２時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の４要素のひとつ、税務とファイナンスの基礎について３時間の講座でした。主に、減価償却と借入利息の考え方となぜ賃貸物件が償却資産として節税になるのかの考え、新築後12～14年後に訪れるデッドクロスについての理解、その対策について見ていきます。 また、ファイナンスについては、金融機関の特徴、返済方式、金利の動向について押さえ、借入についての実務知識を学びました。 次回は、不動産の運営管理に日常的に発生する「賃貸管理」を学んでいきます。
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築古アパ－トを低コストで再生する方法
2016.11.8
詳細を見る最近相談で多い築20年以降のアパートについて、周辺物件と比較して設備等が老朽化してくると入居率が落ちてきます。また、退去後は長期空き室 築古アパート、マンションの場合は、リフォームに高額な費用をかけてしまうと収支のバランスが崩れてしまいます。いかにして、コストを抑えながら、人に住みたいと思わせるレベルまで設備や印象を整えられるかがポイントになります。 なかでも、浴室、トイレ、台所などの水まわりは、湿気が多く傷みやすいうえに設備機器の機能や見た目の寿命が短く、定期的な入れ替えが必要です。たとえば、浴室ですが、ユニットバスではなく旧式の在来工法の場合でコストを抑えたいときは、まずは推薦金具をシャワーとサーモスタットが付いたタイプの混合水栓に交換するとよいでしょう。さらに、必要に応じて割れたタイルの補修・交換、目地のコーキングの再施工、浴槽の再塗装または交換などを行えば美しく生まれ変わります。この時に、シャワーフックや鏡、浴槽の蓋なども新品に交換しましょう。
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【11/8更新】賃貸経営を学ぶ学校in豊見城
2016.11.8
詳細を見る■賃貸経営入門講座 賃貸経営の初歩を学びたい大家さん向け ～賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます～ トーマ不動産 セミナールーム【定員５名】 ※空き室で悩んでいる大家さん、まずはこちらの講座を受講ください。 ★９/１７ （土）1８：００～１９：００【６０分】 受講料１，０００円 ★１０/１５（土）1８：００～１９：００【６０分】 受講料１，０００円 ※追加開催 ★１２/１０（土）1８：００～１９：００【６０分】 受講料１，０００円 ■不動産実務検定２級講座（大家検定） 賃貸経営の実務を学びたい大家さん向け ～満室経営の実務知識取得～賃貸管理運営（満室経営） 実務・募集・契約・管理トラブル対応業務 全４日間（１２時間）コース（各３時間×４日間） トーマ不動産 セミナールーム【定員５名】 受講料：２級 39,720円（内訳：受講料、テキスト代、送料、受験チケット・税込） ※賃貸経営をもっと学びたい大家さんはこちらの講座を受講ください。
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「退去を防ぐ」のも 空室対策のひとつ
2016.10.10
詳細を見る空室対策は「空いた部屋をどう埋めるか」だけでなく「いかに退去を防いで稼働率を高く維持するか」に重点をおくべきです。 いくら埋めても出ていく人が多くては、稼働率は高くなりません。そのために「住めば住むほど得をする賃貸住宅」を作り上げることです。 普通の商売なら、何度も買ってくれる「リピート客」を増やそうとします。ポイントが貯まる制度などを取り入れて、常連客を大切にしています。 オーナー様に毎月賃料を払い続ける借主さんは「もっとも確実なリピート客」です。このリピート客を大切にしなければなりません。
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【税務編】相続税のワンポイント
2016.9.18
詳細を見る平成２７年１月１日以後の相続から、相続税が増税されました。内容は、基礎控除額（この額までは相続税がかからない金額）が、次のように４０％も減額されることになります。 例えば、相続人が…
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築25年の空き室対策の考え方
2016.9.12
詳細を見るＱ．築２５年の物件を所有していて、ローンは５年残っています。賃料は新築時と比べて大きく下がり、空室も目立っていますが、今まで大きな修繕工事はしたことがありません。知り合いのリフォーム会社から多額のリフォーム工事を提案されていますが、「元が取れるのか」不安です。どうしたら良いのでしょうか。
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【1R】レジデンスベイサイドブリーズ
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【那覇市金城】コーラル金城 2LDK
2016.9.3
詳細を見る7/30退去予定★オートロック付・インターネット無料那覇西高校近く！人気の那覇市金城エリア居室内ＬＥＤ仕様で省エネ。住所物件種別間取家賃共益費敷金／礼金／保証金概算初期費用那覇市金…
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一人暮らしに関する意識調査
2016.9.3
詳細を見るみなさま、こんにちは。編集長の當間です。 「借主は、月収に占める家賃割合をどのように考えているのか？」賃貸住宅のオーナーなら興味のある話題ですが、そのアンケート結果が発表されてい…
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【8/7更新】賃貸経営を学ぶ学校in豊見城
2016.8.7
詳細を見る【8/7更新】賃貸経営を学ぶ学校in豊見城 ■賃貸経営入門講座 賃貸経営の初歩を学びたい大家さん向け ～賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます～ トーマ不動産 ミーティングルーム【定員５名】 ★９/１７ （土）1８：００～１９：００【６０分】 受講料１，０００円 ★１２/１０（土）1８：００～１９：００【６０分】 受講料１，０００円 ■不動産実務検定２級講座（大家検定） 賃貸経営の実務を学びたい大家さん向け ～満室経営の実務知識取得～賃貸管理運営（満室経営） 実務・募集・契約・管理トラブル対応業務 全４日間（１２時間）コース（各３時間×４日間） トーマ不動産 ミーティングルーム【定員５名】 受講料：２級 39,720円（内訳：受講料、テキスト代、送料、受験チケット・税込） ★11月開催 【1日目】2016/11/5(土)18:00-21:00 【2日目】2016/11/12 (土)18:00-21:00 【3日目】2016/11/19(土)18:00-21:00 【4日目】2016/11/26 (土)18:00-21:00
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とうま編集長の本棚101（８月号）
2016.7.31
詳細を見る年間101冊の読書を目標に読書マニアの編集長よりおススメ本をご紹介！今回はお客様より相続相談や建物明け渡し相談を受けることになったため、関連する本をご紹介。 ●編集長が毎年愛用している一冊です。難解で複雑な税額計算をわかりやすく解説。特例の適用可否チェックリスト
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リフォーム産業フェアin東京
2016.7.16
詳細を見る「リフォーム産業フェアin東京ビッグサイト」を視察。素材、接着剤、プリント技術等の進化を感じました。新卒の頃に世話になった会社にもあいさつ。職人不足・高齢化&施工品質の確保は、この業界の課題。アパートの原状回復工事がメインなため、施工方法・商材が確認できました。
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【満室御礼】Misaki・Sea Point(ミサキ・シーポイント)
2016.7.10
詳細を見るいつもお世話になっております。3/末 完成の「Misaki・Sea Point（北中城村美崎）」は建物完成後、即満室になりセカンドハウス利用部分の4階2部屋も5/下旬より再募集を開…
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賃貸管理スタッフ募集中！
2016.7.9
詳細を見るただいま、賃貸管理スタッフ募集中です！！ 一緒に働いてみませんか？お気軽にお問合せ下さい！ 求人情報はこちらから http://www.ryukyujin.net/inf…
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【浦添市仲西】ＳＴビル 2LDK
2016.7.3
詳細を見る【ＳＴビル】 リフォーム工事完了。流し台、洗面台、LED照明等新品です。浦添市仲西にある３Ｆ角部屋で、人気の宮城小学校校区です。国道５８号線やパイプラインへのアクセスもしやすい立地…
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【北中城村美崎】ミサキシーポイント 1LDK
2016.7.3
詳細を見るインターネット無料★海好きな女性目線で企画したアパート★広めの１ＬＤＫ★オートロック、セキュリティ重視★エアコン付き☆★AタイプのみSIC＆WIC設備ついてます！オススメです☆住所…
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【満室御礼】サンガーデン島袋
2016.7.3
詳細を見るいつもお世話になっております。 7/15完成予定の「サンガーデン島袋（北中城村島袋）」は、建物完成前に契約を終え、満室となりました。 たくさんのお問い合わせありがとうございまし…
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賃貸住宅フェアin福岡 行ってきました。
2016.7.2
詳細を見るみなさま、こんにちは。編集長の當間です。 2月からかなり多忙なため、講座開催も回数を減らしたりと講座を受講したい方にはご不便おかけしております。現在、体制を整えながら、１０月よりさらにバージョンアップした内容になるよう鋭意準備中ですので、少々お待ちください。 編集長は5月17日～5月18日に福岡で開催された「賃貸住宅フェア」に行って勉強ししてきました。 主に、空き室対策についてですが、県外は沖縄よりも空室対策が先行しているので、参考になります。 福岡は、編集長が大学4年間過ごした場所で、第二の故郷ですので土地勘もありますが、福岡市内以外は当時よりも過疎化が加速した感じがします。 沖縄は活気があるので、気がつきにくいのですがやはり少子高齢化はこれから大きなテーマになりそうです。 さて「賃貸住宅フェア」ですが、賃貸管理業界も新築供給件数の大幅増加（H25年度11,720戸・沖縄県）により、需要と供給の均衡が郊外を中心に逆転したのでしょうか。 需給バランスの逆転は、「賃貸管理業界の転換期」になるのでしょうが、やはり家主や管理会社は日々勉強しなくちゃいけないと感じさせれれます。 沖縄県内の空室率の統計数字は、確か13％前後（全国賃貸住宅新聞）と認識していますが、物件・エリアの二極化傾向も出てきている気がします。 福岡でもいっぱい勉強して、次回ご報告したいとおもいますので、こうご期待！！ 7月はﾘﾌｫｰﾑ産業フェアに行ってさらに勉強して、今度コストの安いﾘﾌｫｰﾑのやり方を講座を通して、受講者のみなさまへ分かりやすく説明したいと思いますので、楽しみにお待ちください！※先日は、築２５年のｱﾊﾟｰﾄの退去後、自分で流し台・洗面台交換してみました。業者に依頼すると数万円かかります。
