不動産を売買・保有する時、さまざまな税金がかかります。
不動産売却に関わる税金
- 取得時（不動産取得税、登録免許税など）
- 保有時（固定資産税、都市計画税など）
- 売却時（譲渡所得税、住民税）
この記事では、３番の「不動産を売ったときの税金」について解説します。端的にいうと、不動産を売って儲けが出たら課税されるというのが不動産の譲渡所得税です。
筆者は宅地建物取引士として20年間、不動産売買業に携わっており、不動産取引に伴う税金（譲渡税など）について相談を受けることも多いです。また資産譲渡税については細かな要件も多く、不動産に強い税理士への税務確認を行い、ご相談への対応回答を心がけております。また確定申告も毎年行っており、その経験をもとに本記事では、不動産の売却時にかかる税金について詳しく説明します。
沖縄県内の不動産売却と税金の一般相談については、トーマ不動産までお気軽にお問い合わせください。
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不動産売却前のシミュレーション
不動産の売却価格は高額になることが多く、税金の負担も大きくなる可能性があります。そのため、売却前に概算シミュレーションを行うことをおすすめします。
計算方法としては、費用が安い順に以下の方法があります。
- 国税庁のホームページに掲載されているチェックシートを利用する
- 税務署の窓口で確認する
- 税理士に相談する
国税庁のチェックシートは、以下のリンクからダウンロードできます。税額を控除してもらえる特例についてもチェックできるので、一度目を通してみてください。
その上で、実際の税額計算については、以下の用紙（国税庁が配布しています）を利用してください。
譲渡所得の内訳書｜国税庁
また、税務署の窓口に行く場合は確定申告が始まる２月中旬以降を避け、早い時期に相談しておくのがおすすめです。税務署によっては１月から相談窓口を開けていますので、年明け早々に行くとスムーズに対応してもらえます。
不動産の譲渡所得税とは？
不動産を売却した際に発生する儲け（譲渡所得）に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得がプラスの場合、確定申告が必要です。一方で、譲渡所得がマイナスの場合、基本的に確定申告は不要です。
確定申告が必要なケース・不要なケース
一般に譲渡所得がマイナスの場合（不動産を売って損失が出た場合）には確定申告は不要です。
しかし、マイホームを売却した場合などに給与所得と損益通算する特例を受けたい場合は、譲渡所得がマイナスであっても確定申告が必要です。これを「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
※特例の適用には細かい要件があります。必ず国税庁チェックシートの確認、又は税理士へ相談してください。要件に不備がある場合は特例を受けることができません。
3000万円特別控除についてはこの記事でも解説しています。
また、沖縄県内の不動産売却にかかる税務についてはトーマ不動産で専門家を紹介することができます。ご不安な場合はお問い合わせください。
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税理士ドットコム
｜公式サイト
税理士ドットコムは、不動産売却時の確定申告に対応していますし、登録税理士数が多いのが特徴です。とくに譲渡所得（不動産を売った儲け）が大きい場合は、税理士に相談する方が安心できます。
不動産売却における譲渡所得の計算方法と確定申告のポイント
不動産を売却して儲かった場合に、確定申告が必要になります。ここではまず「儲け」部分をどうやって計算するのかを解説しましょう。
譲渡所得の基本的な計算式
不動産の譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
上記の式の各項目の内容は以下の通りです。
- 譲渡収入金額：不動産の売却で得た金額
- 取得費：購入時にかかった費用（購入代金、登記費用、仲介手数料、建物の減価償却費など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料、登記関連費用、印紙代、譲渡時の測量費、建物取壊し費用など）
つまり、買ったときの費用から売った時の金額を差し引いた「儲け」の部分が譲渡所得。その譲渡所得に対して課税されるのが原則です。
取得費に含めることができる費用
取得費には、以下のような費用が含まれます。
- 購入代金
- 登記関連費用
- 仲介手数料
- 印紙代
- 不動産取得税
- 建物の減価償却費
取得費の計算は、実額法が基本。つまり、実際に支出した費用を基に計算します。ただし、取得費が不明な場合や実際の取得費が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％を取得費として計算できます。
取得費が不明な場合、国税庁の基準に従い、以下の方法で算定できます。
概算取得費 = 譲渡価格 × 5％
概算取得費を用いると課税額が増える可能性があるため、できる限り売買契約書や領収書を保管しておくことをおすすめします。また、具体的な取得費が不明な場合でも、推定で取得費を算出し、申告することが可能です。
ただし、この際は、正確さを期すために税理士のアドバイスを受けることをお勧めします。
建物の減価償却費
建物の減価償却費は「減価償却費=取得価額×償却率×経過年数」という計算式で算出します。償却率は、国税庁が配布している「主な減価償却資産の耐用年数表」で確認できます。たとえば木造住宅であれば、償却期間は22年で、定額法による償却率は0.046となります。3000万円で購入した建物で10年経過していれば「減価償却費=3000万×0.046×10」で、1380万円となります。
主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁
また、取得費には不動産取得税を含めることができます。これは当該不動産を購入したときに支払っているはずなので、当時の契約書等と一緒に保管されていないか探してみてください。また、増改築費用も含めることができますが、これは修繕費ではなく資産価値を高める改良費に限って認められます。
譲渡費用を把握して節税につなげる
譲渡費用には、不動産売却に直接かかった費用が含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書に貼付する収入印紙代
- 借家人に対する立退料
- 売却のための取壊し費用（必要な場合）
- 違約金（契約解除に伴うもの）
これらの譲渡費用を正確に把握し、先ほど述べた取得費用とともに譲渡収入から差し引くことで、節税につなげることができます。
居住用3000万円特別控除の特例（措法35条1項）
不動産売却時には、税負担を軽減するための特別控除が適用されることがあります。
特に有名なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3000万円控除）」です。これは、居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
この特別控除は、所有期間に関係なく適用可能です。要件を満たせば、売却益にかかる税負担を大幅に軽減できます。
ただし、この特例を適用するには以下の条件を満たす必要があります。
3000万円控除が適用される条件
3000万円控除が適用される要件は決まっており、主に以下の各項目があげられます。ただし、他にも細かい要件があるため、できるだけ専門家に相談するようにしてください。税務署が忙しくない時期であれば、窓口で相談してみてもいいでしょう。
- 売却物件が居住用であること
売却する不動産は、自分が居住していた家屋である必要があります。また、売却前に住まなくなってから3年以内（売却年の12月31日まで）でなければなりません。 - 特例の利用歴
売却年の前年および前々年に、この特例を利用していないことが条件です。これに違反すると、適用できなくなります。 - 一定の譲渡所得が発生すること
所得税や住民税の対象となる譲渡所得が必要ですが、譲渡所得が3,000万円未満であれば、その全額が控除の対象となります。譲渡所得が3,000万円以上の場合、その額から3,000万円を控除できます。 - 確定申告が必要
特例を受けるためには、確定申告が必須です。申告書に特例適用の旨を明記し、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに提出する必要があります。 - 居住状況の証明 ※重要 仮住まい、一時的な目的の入居、セカンドハウスや別荘は不可です
過去に住んでいた証拠（住民票、戸籍の附票など）の提出を求められる場合があります。これにより、売却物件が実際に居住用であったことを証明します。
※上記の他にも細かい要件があります。必ず国税庁チェックシートの確認、又は税理士へ相談してください。要件に不備がある場合は特例を受けることができません。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例適用チェック表｜国土交通省
3000万円控除の必要書類
特例を受けるためには、以下の書類を準備する必要があります。
- 確定申告書（申告書B形式）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売却契約書の写し
- 住民票、戸籍の附票など（居住実態を証明するため）
リストの上ふたつの書式は税務署で配布しています。また国税庁ホームページからダウンロードすることも可能です。
確定申告書（B）｜国税庁
譲渡所得の内訳書｜国税庁
特別控除の計算例
例えば、居住用不動産を売却し、1,500万円の譲渡所得が発生した場合、3,000万円までは控除の対象となるため、課税対象の譲渡所得はゼロになります。一方、譲渡所得が4,000万円だった場合、3,000万円を控除後の1,000万円に対して課税されます。
この特例を活用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。特に自宅売却時には、適用条件を事前に確認し、確実に手続きを行うことが重要です。
追加で考慮すべき事項（注意点）
自己用住宅の3000万円特別控除は、「節税対策として形式的に入居した場合」には適用されません。例えば、実際には住む意思がないのに控除を受けるためだけに一時的に住民票を移したり、短期間だけ住んだ場合などは対象外となります。あくまで「生活の拠点」として実際に居住していたことが必要ですので、注意が必要です。
一方で、共有名義の不動産を売却する際は、各名義人の持分ごとに特例を適用できます。ただし、それぞれの名義人が特例の要件を満たしていることが条件となります。名義人ごとに控除を受けられるため、持分に応じた計算が必要です。
また、災害によって住宅を失った場合、住まなくなってから3年以内に売却することで、条件次第では3000万円特別控除を受けられる可能性があります。これは災害による予期せぬ売却を考慮した特例措置です。
3000万円控除と併用できない特例
自己用住宅の3000万円特別控除は、新居を購入する際に利用できる住宅ローン控除と併用することができません。また、売却年の前年および前々年に、他の居住用特例を利用していないことが条件となります。特例を利用する際は、過去の控除履歴を確認しましょう。
また、譲渡損失の損益通算とも併用できません。特例を利用する場合「他の税制優遇措置とどちらが有利か」という比較が必要です。どちらが有利になるかはケースバイケースなので、事前にシミュレーションしてから選択することをおすすめします。
3000万円控除についての実務的な注意点
自己用住宅の3000万円特別控除を利用するには、確定申告が必須です。たとえ譲渡所得が3000万円以下で納税しなくてよい場合でも、確定申告をしなければ控除を受けられません。うっかり申告を忘れないようにしましょう。
そのためにも、不動産の売却を決定したら必要書類の準備を早めに行うことが大切です。また、税理士や不動産の専門家に相談することで、申告漏れや書類不備を未然に防げます。余裕を持った準備で、スムーズな申告を目指しましょう。
長期譲渡と短期譲渡（所有期間による税率の違い）
不動産の所有期間によって、譲渡所得に適用される税率が異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％
5年以上所有すると税率が低くなるため、売却のタイミングを慎重に検討することが重要です。
不動産の譲渡所得税における所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行い、5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。
確定申告のポイント
不動産売却による譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。申告を忘れると、追徴課税の対象となる可能性があるため、適切な手続きを行いましょう。
また、特別控除を適用する際は、控除の要件を満たしているか事前に確認し、必要書類を準備しておくことが大切です。
不動産売却の確定申告に必要な書類
不動産売却後の確定申告には、以下の書類が必要です。
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書（国税庁サイトから作成可能）
- 売買契約書の写し（取得時・売却時のもの）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証）
- 売却時の経費の領収書（仲介手数料、登記費用など）
特に、売却に関わる経費の領収書を保管しておくことで、譲渡所得の圧縮が可能となり、税額を抑えられます。
これらの書類を整えて、期限内に申告を行うようにしてください。申告期限を過ぎるとペナルティが生じる可能性があるため、注意が必要です。
譲渡所得の内訳書の詳細
譲渡所得の内訳書には、売却不動産の基本情報、売却価格、取得費、譲渡費用、経費などを詳細に記入する必要があります。内訳書は税務署から送付される場合もありますが、自ら作成することも可能で、国税庁のウェブサイトからも入手できます。
以下に譲渡所得の内訳書（PDF）のダウンロードリンクを再掲載します。
譲渡所得の内訳書｜国税庁
登記事項証明書の注意点
登記事項証明書（登記簿謄本）は、最新のものを提出する必要があります。法務局からオンラインでも請求可能です。
オンラインで登記事項証明書を請求するには、民事法務協会の「登記情報提供サービス」にアクセスします。
登記情報提供サービス｜民事法務協会
上記リンクにPCでアクセスし、「一時利用」の「利用申し込み」をクリックしてください。必要事項を記入してボタンを押すと、ID番号と登録URLが送られてきます。
本人確認書類の提出について
確定申告書を紙で提出する際は、本人確認書類が必要です。e-Taxでの申告の場合、マイナンバーカードがあれば本人確認書類の提出は不要ですが、マイナンバーの記載を求められます。
紙で提出し、なおかつマイナンバーカードがない場合は、マイナンバーが入った住民票などと免許証コピーをあわせて提出することができます。
さらに、確定申告時の書類は税務調査で求められることがありますので、なくさずに保管しておくことが重要です。
確定申告を行わなかった場合のリスクと対処法
確定申告を行わないと、そもそも3000万円特別控除や住宅ローン減税などの特例を受けることができません。加えて、無申告加算税などのペナルティも心配です。
そこで、不動産を売却して儲けが出たら、必ず確定申告を行うようにしてください。実は不動産会社には毎年「貴社でどんな取引を仲介しましたか？」という質問状が届きます。多くの不動産会社はこれに回答しているはずですので、あなたの取引について補足されている可能性が高いと考えられます。
「黙っていればバレないだろう」と考えることは危険です。
無申告加算税とは？
確定申告を期限内に行わなかった場合、無申告加算税が課される可能性があります。これは、申告期限を過ぎても申告しなかった際に発生するペナルティです。具体的には、本来納めるべき税額に対して通常15%の加算税が課されます。ただし、納税額が50万円を超える部分については、加算率が20%に引き上げられる場合があります。
延滞税とは？
延滞税は、確定申告を提出しなかったり、税金の未納があった場合に発生する税金です。これは法定納期限の翌日から納付日までの日数に応じた利息として課されます。初期の延滞税率は7.3%ですが、納期限を2か月以上過ぎると14.6%に引き上げられます。
修正申告の手続きとタイミング
申告内容に誤りがあった場合、修正申告を行うことができます。原則として、確定申告の期限内に訂正を行うべきですが、期限後であっても税務署から指摘を受ける前であれば自主的に修正申告が可能です。
修正申告の手順は以下の通りです。
- 該当年度の確定申告書を準備する。
- 誤った金額を修正し、新しい申告書を作成する。
- 必要に応じて、不足分の税金を納付する。
特に申告漏れがあった場合、遅れずに正しい申告を行うことが重要です。
税務署から指摘を受ける前に準備すべきこと
申告内容に疑義がある場合は、一般的には数カ月後、数年後に簡易な接触として郵送によるお尋ね文書が届きます。また電話による接触もあります。税務署からの指摘を受ける前に、自主的な修正申告を準備することが求められます。以下の点を確認し、適切な対応を心がけましょう。
- 書類の整理：収入や経費に関する書類を整理し、必要な証拠書類をそろえる。
- 計算の再確認：確定申告書に記入した金額が正確であるか何度も確認する。
- 専門家への相談：税理士に相談し、不明点を解消しておくことで、正確な申告を行いやすくなる。
2024年から無申告加算税がより高くなった
無申告加算税の税率は通常15%ですが、2024年から見直され、納付すべき税額が300万円を超える場合は25%が適用されます。これにより、高額な税金を未申告であった場合、税負担がさらに大きくなる可能性があります。
修正申告を早めに行うメリット
申告期限内であれば「訂正申告」として扱われ、ペナルティが軽減される可能性があります。また、税務署から指摘を受ける前に自主的に修正申告を行えば、無申告加算税の適用を回避できるケースもあります。さらに、過去5年間に無申告加算税や重加算税を課されたことがなければ、無申告加算税が免除される可能性もあります。
税理士に依頼するメリットとデメリット
不動産売却に伴う税金（資産課税）は、所有期間や取得費の状況、特例の適用可否によって異なるため、要件が非常に煩雑です。また、税制改正が頻繁に行われるため、最新の情報を把握しておく必要があります。そのため、不動産売却を検討している方は、税理士や専門家に相談することをおすすめします。
税理士に依頼するメリット
正確な処理：税理士は税務の専門家であり、確定申告の誤りを防ぎ、適切な納税をサポートします。特に複雑な税制に対して正確な処理を行ってくれるため、安心して申告を任せられます。
節税対策：税理士は個別の状況に応じた最適な節税対策を提案できます。例えば、特例の適用可否や最適な申告方法の選択など、プロならではの視点でアドバイスを受けられます。
時間の節約：確定申告や会計業務の手間を省けるため、他の業務やプライベートに集中できます。本業が忙しい方や税務知識がない方にとって、大きなメリットです。
税務調査対応：税務署とのやり取りを税理士に任せられるため、税務調査もスムーズに進められます。特に、税務調査に不安を感じる方にとって、強力なサポートとなります。
税理士に依頼するデメリット
コストがかかる：税理士に依頼する場合、確定申告の代行費用は5万〜15万円程度が一般的です。案件の難易度や税理士の報酬体系によっては、さらに高額になる可能性もあります。税務知識が身につかない：税理士に頼りすぎると、自身の会計知識が身に付かない可能性があります。特に、今後も不動産売却を検討している方は、最低限の税務知識を身に付けておくほうがいいでしょう。
税理士選びのポイント
不動産分野に強い税理士を選ぶことで、より的確なアドバイスを受けられます。特に自己用住宅の3000万円特別控除などの不動産売却に関する税制に精通している税理士を選ぶことが重要です。
また、初回相談が無料の税理士も多く、そういった事務所を選んで何人かの税理士に話を聞いてみてもいいでしょう。複数の専門家と面談することで、相性やアドバイスの質を比較し、自分に合った税理士を選ぶことができます。気軽に相談できる雰囲気の税理士を選ぶことで、今後のやり取りもスムーズになります。
税理士探しについては、記事前半でも紹介した税理士ドットコムがおすすめです。
税理士ドットコム
｜公式サイト
税理士ドットコムは登録税理士数が多く、自分にあった税理士を見つけやすいのがポイントです。
また、税理士への相談は早めに行うのが鉄則です。確定申告時期が近づくと、税理士のスケジュールが埋まりやすくなります。特に年末から年度末にかけては依頼が集中し、相談に乗ってもらえないこともあります。売却を決定した時点で余裕を持って依頼することで、書類の準備や申告手続きがスムーズに進みます。
まとめ
不動産売却に伴う税金と確定申告の知識は、売却後の税負担を軽減するために非常に重要です。なかでも、本記事では不動産売却時にかかる「譲渡所得税」を中心に解説してきました。譲渡所得税は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた「儲け」に対して課税される税金で、利益が出た場合には確定申告が必要です。
売却前に概算シミュレーションを行い、税額を把握しておくことで、予期せぬ税負担を避けられます。特に「3000万円特別控除」や「損益通算」などの特例を活用することで、大幅な節税が可能です。ただし、特例を適用するには条件があり、確定申告が必須となります。また、不動産の所有期間によって税率が異なるため、売却のタイミングも重要なポイントです。
沖縄での不動産相談はトーマ不動産まで
税務の知識が不安な場合や複雑な計算が必要な場合は、不動産に強い税理士に相談するのがおすすめですが、その前に税金に強い不動産会社に相談することも大切です。
トーマ不動産ではファイナンシャルプランナー有資格者が在籍し、税制に関するご質問にもお答えしています。不動産を売却するなら、まず税制を押さえておきましょう。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
特に、3000万円特別控除の適用可否や最適な申告方法など、専門的なアドバイスを受けることで、納税額を最小限に抑えることができます。その上で、必要に応じて税理士などの専門家におつなぎし、後悔のない不動産売却をサポートしています。
また、トーマ不動産ではしつこい営業などは一切行わず、ご相談ベースでのお問い合わせに真摯に対応しています。お気軽にお問い合わせください。
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