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コインパーキング経営の始め方と初期費用を具体的事例で紹介

コインパーキングは、更地の土地はもちろん、月額駐車場として利用しているスペースも活用することが可能です。

コインパーキング経営にはデメリットもありますが、小さな初期投資で柔軟に土地活用ができる点が魅力でしょう。

筆者は宅地建物取引士として20年以上、不動産賃貸管理業に携わっており、自社でも駐車場を所有し、月額駐車場として賃貸しています。

また那覇市小禄や豊見城市方面で約15筆の月額駐車場管理実績があります。その経験をもとに、本記事では土地活用を検討中の方向けにコインパーキング業について詳しく解説します。

この記事はトーマ不動産株式会社の當間が制作しました。

コインパーキング経営の魅力

土地活用は土地所有者にとって大きな課題ですが、アパートやマンションを建てる場合多額の資金が必要となり、一度建ててしまうと他の用途に転用することが難しくなります。

その点、駐車場として活用する場合、大きな資金を必要とせず比較的手軽にスタートできます。また、比較的容易に撤退することも可能です。

しかし月額駐車場では、集金代行や契約代行、駐車場の巡回などの業務に加え、様々なクレームやトラブル処理が必要です。

一方で、コインパーキング業者に運営を委託すれば、これらの手間をほとんどアウトソーシングできます。

そこで筆者も土地活用の提案として、月額駐車場やコインパーキングをすすめることがあります。

なお、コインパーキングではない通常の駐車場経営については、以下の記事で詳しく取り上げています。こちらの記事では市街化調整区域の農地などを有効活用する観点から、駐車場経営をトータルに解説しました。

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コインパーキング経営のメリットとデメリット

まず、コインパーキング経営のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

 コインパーキング経営は少ない初期費用でスタートでき、狭い土地でも活用できる魅力的な事業ですが、一方で立地条件による収益の変動や節税効果が期待しづらいといった注意点もあります。

スタートの時点で判断を誤ると、思ったほど収益が出ないかもしれません。

初期投資に関して、コインパーキングは建物の建築が不要なため、舗装と機材だけで始められます。そのため少ない資金でスタートでき、空室リスクも低いのが特徴です。

月極駐車場のように契約者がいなくて収入ゼロになることは基本的にありません。

また、狭小地や変形地でも問題なく運営でき、耐久性のある設備を用いれば、メンテナンス次第で10年程度の長期間安定して稼働できます。将来的に別の用途に転用する際も、設備の撤去が簡単な点も魅力です。

一方で、住宅用地ではないため固定資産税や都市計画税の軽減措置は受けられず、「更地」として課税されるため、税負担が重くなる場合があります。

また、場所によっては交通量や周辺施設により利用率が変動し、収益が不安定になるリスクもあります。

アパート経営と比べて収益性が低く、加えて機器の維持管理費用、光熱費、不正利用への対応など、継続的なコストも発生します。駐車場ならではのリスク管理も欠かせません。そこで、 コインパーキング経営の始め方を考える際は、収益性や初期コストだけでなく、リスクや継続的な運用負担も含めて総合的に判断することが成功への近道です。

メリット

初期投資が少ない建物不要で設備のみ（精算機・ロック板など）で開業可能
空室リスクが少ない月極やアパートと異なり、契約者不在でも収益がゼロになりにくい
狭小地・変形地でも活用可能土地の形状や広さを問わず、小規模な土地でも収益化可能
機材を長く使用できる耐久性が高く、メンテナンス次第で約10年使用可能
土地活用の柔軟性設備撤去が容易で、将来の用途変更や転用が簡単

デメリット

節税効果が期待できない住宅用地としての軽減措置がなく、更地扱いで税負担が大きくなる可能性
立地条件による収益変動リスク周辺環境や交通状況に左右されやすく、立地選定が重要
アパート経営より収益性が低い単価が低く、利用率次第で収益が変動しやすい
ランニングコストがかかる設備メンテナンス費用や光熱費、修理費など継続的な支出が必要
駐車場特有のリスク無断駐車、不正利用、事故・盗難などへの対応が求められる

コインパーキング経営で多様な土地の有効活用が可能に

コインパーキング経営のメリットの中でも筆者が強調したいのは、さまざまな土地を活用できる点です。

コインパーキングは空き家や未利用地、狭小地など、一般的には活用しづらい土地でも収益化が可能です。土地の形状や活用状況を問わず、柔軟に導入できる点が大きな強みといえます。

たとえば、空き家を解体した後の土地をコインパーキングとして使えば、維持費だけかかっていた土地が収益を生むスペースに変わります。また、建築計画が未定の土地や、建設開始までの短い期間しか使えない土地でも、短期運用に適したコインパーキングなら有効に活用できます。

なお、空き家活用を検討している場合、コインパーキング以外の事例は以下の記事で解説しています。

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月額駐車場の空きスペースをコインパーキングに切り替えることで、収益アップにつながるケースもあります。不正駐車の抑止効果も見込めるため、一石二鳥といえるでしょう。

さらに、店舗の来客用駐車場を有料化すれば、利用者以外の無断駐車を防げますし、管理や清掃業務もコインパーキング業者に委託できるので手間も減らせます。

変形地や虫食い土地、飛び地といった一般に不利とされる土地でも、レイアウトを工夫すれば十分に収益化可能です。

コインパーキング経営によって柔軟な土地活用が可能であることから、眠っていた資産を新たな収入源にできる可能性があります。

コインパーキングは無断駐車対策としても有効

店舗駐車場への無断駐車に悩まされている場合も、コインパーキング導入が解決策になります。

コインパーキングを導入することで、すべての駐車者が料金を支払う仕組みとなり、不正利用を大幅に減らすことができるからです。運営方法と料金設定を最適化することで、顧客サービスと収益化を両立することも可能です。

たとえば、コンビニエンスストアや複合施設などでは、買い物をしない第三者による無断駐車に悩まされるケースがあります。

こうした問題を解消する手段として、コインパーキングの導入が進んでいます。実際に那覇市内では、銀行やコンビニの駐車場が次々とコインパーキングに転換されており、その効果が広く認識されています。

さらに、顧客向けには専用の駐車カードを配布し、営業時間中の料金を高めに設定することで、正規の利用者は無料または割引で利用でき、不正駐車だけが排除される仕組みづくりが可能です。

夜間や定休日には、相場に応じた料金で運用することで、しっかりと収益も確保できます。

また、最近ではカメラ式のコインパーキングが増えており、ロック板が不要になることで、車体への接触リスクや機械メンテナンスの手間が減少。運営効率が上がり、利用者にとってもスムーズに利用できるメリットがあります。

このように無断駐車の対策として、コインパーキング経営の始め方を検討するのは理にかなっているのです。

コインパーキング投資が向いている人

コインパーキング経営の始め方を考えるなら、まず「自分がこの投資に向いているかどうか」を確認してみましょう。

なぜなら、コインパーキング経営は土地の活用法として魅力的である一方で、すべての人に適しているわけではないからです。投資の特徴と自分の目的が合っていなければ、期待した成果が得られないこともあります。

たとえば、大きな金額の借入れに抵抗がある方には、設備導入のみで始められるコインパーキング経営が向いています。初期費用を抑えられるため、資金負担が軽くすむからです。

また、短期間だけ土地を使いたい場合にも、一時的な活用手段として有効です。さらに、狭小地や変形地など、通常の建物建築が難しい土地でも収益化できるため、場所を選ばず活用可能という点もメリットです。

一括借上げ方式を利用すれば、初期費用や日々の管理の負担を抑えることもできます。既に物件を所有している方であれば、その敷地内の駐車スペースをコインパーキングに変えることで、資産全体の収益性を高めることも期待できるでしょう。

自分の土地や投資スタイルに合った始め方を選べば、コインパーキング経営は低リスクで安定収入を得られる有効な手段になります。

こんな人に向いています

  • 初期費用を抑えたい人
  • 短期間だけ土地活用したい人
  • 狭小地や変形地を持っている人
  • リスクを抑えて土地活用したい人
  • 既存不動産の収益性を高めたい人

コインパーキング経営に向いていない人は？

一方で、コインパーキング経営に向いていないというケースもあります。

コインパーキングは初期費用が抑えられ、安定収入が見込める反面、すべての人に適しているわけではありません。投資スタイルや期待するリターンによっては、他の手段の方が合っている可能性もあります。

たとえば、高い収益性や大きな節税効果を最優先する方には向いていません。コインパーキングは更地扱いとなるため、固定資産税などの税負担が重くなることもありますし、アパート経営のような高収益は期待しにくい側面があります。

また、立地調査や運営の手間をかけたくない人にも不向きです。需要の見極め、料金設定、機器のメンテナンスといった業務は、継続的に対応する必要があります。

短期間で大きな利益を狙いたい人にもおすすめできません。コインパーキングはローリスク・ローリターンの安定志向型の投資であり、借入れをしても短期で高収益を目指す人には物足りないかもしれません。

さらに、クレームやトラブル対応を避けたい方にとっても不向きです。無断駐車、設備トラブル、利用者との対応など、ある程度の現場対応が求められる場面があります。

コインパーキング経営の始め方を考える前に、自分の投資目的や性格と合っているかを確認しましょう。不安がある場合は、他の土地活用の選択肢も視野に入れることが大切です。

コインパーキング経営の始め方

この章では、筆者の経験に基づき、具体的な「コインパーキング経営の始め方」を解説していきます。

経験上重要だと考えるポイントを押さえていますので、ぜひ参考にしてください。

コインパーキングを始めるなら知っておきたい「導入形態」

コインパーキング経営を始める際は、「ロック板式」と「フラップレス式」のどちらを導入するかを比較して選ぶ必要があります。

なぜなら、導入形態によってコストや安全性、メンテナンス性、そして利用者満足度が異なるからです。自分の土地や運営方針に合った方式を選ばないと、運用効率が下がる可能性もあります。

たとえば、「ロック板式」は自動で車両をロックする仕組みのため、不正駐車を防止しやすく、安全性と料金の回収率が高まります。センサー連動により無人でも確実な運営が可能です。

一方、「フラップレス式」はロック板が不要なため、設備のメンテナンス費を抑えることができます。車体への接触リスクもなく、停電時でも対応できる点が魅力です。利用者にとってもスムーズに駐車・出庫できるという利便性の高さがあります。

コインパーキング経営の方式を決める際は、ロック板式とフラップレス式の特性を理解し、所有する土地の状況に対して、どちらが適しているか判断する必要があるのです。

需要を見越した募集・料金設定がカギ

コインパーキング経営を始めるにあたっては、立地に応じて需要を見極めた募集活動と料金設定を行うことが成功のポイントです。

「この場所で本当に使われるのだろうか」と感じるようなエリアでも、実は潜在的な駐車ニーズが存在することがあります。そのニーズを掘り起こすためには、的確な集客と地域特性に合った料金設計が欠かせません。

たとえば、現地にわかりやすい看板を設置したり、近隣の住宅へチラシを配布したりといったシンプルな手法でも、コインパーキングの認知度を高めることができます。住宅地にあると利用者が少ないように感じるかもしれませんが、実際には意外なほどニーズがあるケースも。

沖縄・那覇市内のある地域では、「月額駐車場難民」と呼ばれる現象が発生しています。月極駐車場が足りないため、仕事帰りに夜間だけ利用できるコインパーキングの需要が非常に高まっているのです。さらに、沖縄は車社会で、一世帯あたりの保有台数が多く、大人1人に1台必要なケースも珍しくありません。

また、大型マンション周辺ではマンション内の駐車スペースが不足し、周辺のコインパーキングに頼る人が多くいます。戸建て住宅でも複数台分の駐車スペースが確保できない場合があり、こうした背景からコインパーキングの需要が高いのが現実です。

コインパーキング経営では、このように「意外と使われる立地」に目を向け、地域特性に応じた告知活動と適切な料金設定を行うことが収益化の鍵となります。

コインパーキング経営の諸費用・ランニングコスト・税金

以下は「コインパーキング投資の税金や諸費用」をまとめた表です。これを元に、ご自分の土地でコインパーキング経営をスタートする場合の、初期コストなど諸条件を検討してみてください。

項目内容費用目安備考
初期費用
アスファルト舗装費駐車場の舗装工事費4,000～5,000円/㎡土地の広さに応じて変動
料金精算機駐車料金を精算する機器40～100万円高機能タイプはさらに高額
ロック板車両を固定する設備10～30万円/台台数に応じて変動
照明器具・看板代夜間利用や注意事項表示のための設備15～70万円防犯カメラ設置の場合はさらに追加費用
設備設置工事費設備の設置にかかる工事費40～50万円
その他諸費用チラシ配布や許認可申請費用など5～10万円
一括借り上げ方式運営会社が初期費用を負担初期費用0円運営会社が全て負担
ランニングコスト
固定資産税・都市計画税土地や建物に課される税金課税標準額×1.4%（固定資産税）都市計画税は最大0.3%
機器メンテナンス費用精算機やロック板などの維持管理費毎月数万円程度
電気代精算機、照明、ゲートなどの電力使用料毎月数万円程度
設備修理費機器の故障時の修理費毎月数万円程度
駐車場補修費駐車場の舗装や区画線の補修毎月数万円程度
管理委託費用運営会社に管理を委託する場合毎月数万円程度委託方式によって変動
税金
固定資産税土地や建物に課される税金課税標準額×1.4%駐車場は住宅用地特例が適用されない
所得税経営による収入に課される税金累進課税（5%～45%）自営の場合は事業所得または雑所得、一括借り上げ方式では不動産所得
消費税賃料収入が年間1,000万円を超える場合に課される売上高×10%売上規模や運営形態によって非課税の場合もある
確定申告年間20万円以上の賃料収入がある場合必要必要経費控除後20万円超の場合経費を適切に計上することで節税可能

沖縄のコインパーキングに適した立地とは？

沖縄でコインパーキング経営の始め方を考えるなら、立地選びが成功のカギを握ります。

なぜなら、コインパーキングの収益の約９割は立地条件によって左右されるといわれており、コインパーキングに適した場所を選ばなければ、十分な収益を得ることが難しいからです。

沖縄県でコインパーキングに適した立地としては、まず商業施設や公共施設の近くがあげられます。人の出入りが多く、短時間の駐車ニーズが高い場所では、利用率が自然と上がる傾向があります。

さらに、交通量の多いエリアや駐車違反の取り締まりが厳しい地域も好条件です。

那覇市中心部では、沖縄県公安委員会の委託を受けた駐車監視員が巡回しており、取り締まりの影響で「安心して停められる場所」への需要が高まっています。こうした背景があるため、コインパーキングのニーズが非常に高いのです。

また、大型マンション周辺では住民全員分の駐車スペースを確保できていないケースも多く、近隣に外部駐車場が必要とされています。さらに、土壌が柔らかく建築に不向きな場所も、整備してコインパーキングにすれば有効に活用できます。

コインパーキング経営を始めるにあたっては、沖縄ならではの交通事情や地域特性を踏まえ、利用者の多いエリアや駐車需要が高い場所を選ぶことが、安定した収益を得る第一歩です。

もしご自分の土地が「コインパーキング経営に向いているだろうか？」と悩まれる場合は、トーマ不動産までご相談ください。初回無料で対応しています。

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筆者の実体験から見たコインパーキング経営の始め方

筆者の経験上、収益性よりも安定性を重視する方にとって、コインパーキング経営は非常に現実的で有効な選択肢となります。

派手な収益を追う投資とは異なり、リスクを抑えて着実に収入を得られる手段として、コインパーキングは資産ポートフォリオ全体の「守り」の役目を果たしてくれます。コインパーキング経営を一定割合取り入れることで、リスク分散が可能になるからです。

実際に那覇市内を中心に、コインパーキングは徐々に数が増えており、需要の高さを感じます。ただし、確実に収益化するためには適切な立地選びが不可欠です。

那覇市のコインパーキング機器メーカー担当者にヒアリングしたところ、沖縄では郊外に行くほど無断駐車が増え、これが導入のきっかけになることもあるとのことでした。また、建築費の高騰により、古くなったアパートの建て替えを断念し、その土地を一時的にコインパーキングとして運用する事例も出てきています。

こういったケースでは、初期投資を抑えつつ土地を活かせる点が評価されています。

さらに、那覇市の中心地では「月額駐車場難民」と呼ばれる現象も見られ、特に松尾・泉崎・前島といったエリアや那覇空港周辺では高稼働が期待できる状況です。

コインパーキング経営は、安定収入を求める方にこそふさわしい選択肢です。自身の投資目的と照らし合わせて、長期的な視点で取り組むと良い結果が得られるでしょう。

まとめ「コインパーキング経営成功のカギ」

コインパーキング経営で成功を目指すなら、適切な管理体制と事前のマーケティング調査が不可欠です。

コインパーキングは無人で運営できるビジネスですが、完全放置で成り立つわけではありません。日々の運用や競合状況への対応も考慮し、適切な管理体制を整えることが収益安定につながります。

たとえば、運営にあたっては「集金」「清掃」「クレーム対応」といった業務が発生します。清掃はオーナー自身で対応できることもありますが、多くの場合、これらはコインパーキング事業者に委託する事が一般的です。

また、コインパーキングは「現金ビジネス」である点も特徴で、日々の売上が手元に直接入るため、収益の流れが把握しやすいというメリットもあります。近年は機器の進化により、運営効率や利用者の利便性も年々向上しています。

ただし、近隣に同様のパーキングがあると競合が生まれ、収益に影響が出ることもあります。そのため、事前の立地調査や需要分析といったマーケティングが非常に重要です。

トーマ不動産では、コインパーキング経営をはじめとした土地活用のご相談に対応しています。多数の経験をフィードバックした土地活用計画をご提案し、確実な収益化をめざします。

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【参考】改正道路交通法による駐車違反対策の強化

2006年の改正道路交通法により、駐車違反の取り締まりが大幅に強化されました。違反車両を発見した場合、従来のように一定時間を経過してから摘発する方式ではなく、「違反車両の発見→即摘発」という仕組みに変更されました。これにより、短時間の駐車でも違反として扱われる可能性が高くなっています。

また、警察官だけでなく、民間委託された「駐車監視員」が取り締まりを行うようになりました。駐車監視員は公安委員会の資格講習と試験を受けて認定されており、都市部を中心に活動しています。この制度導入により、取り締まりの効率化が図られています。筆者も過去に那覇市内のお客様訪問時に駐車スッテカー貼られそうになった経験があります。

さらに、運転者が駐車違反の反則金を納付しない場合、車両の所有者に「放置違反金」の支払い義務が課されます。この放置違反金を滞納すると、車検手続きができなくなるため、実質的なペナルティが強化されています。

取り締まり強化により、違法駐車への抑止力が高まることから、民間駐車場の利用者が増加すると予想されています。

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