南風原町で不動産売却を成功させる詳細ガイド【2026年最新相場】

南風原町は、沖縄県内でも高い地価上昇率を記録しています。

公示地価（2025年）は平均坪単価43.1万円で、前年比+8.65%という強い上昇を見せました。那覇市への近接性と沖縄自動車道のインターチェンジを擁する交通利便性が評価され、住宅地・工業地ともに強い需要が継続しています。

ただし、注意点もあります。

地価上昇が続いているということは、購入希望者にとっては物件価格が年々高くなっているということです。そのため「ただでさえ高騰している相場をさらに上回る価格設定」をすると、売却期間が長期化するリスクがあります。

今の相場の範囲内での売り出しが、早期成約の鍵となります。

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この記事はトーマ不動産株式会社の當間が制作しました。沖縄県内で18年間不動産売買に携わり、南風原町での実務経験も豊富な専門家が、地元ならではの視点で実践的な情報をお届けします。

南風原町の不動産価格が上がっている理由

南風原町は沖縄本島の中南部に位置し、那覇市・浦添市・豊見城市など複数の主要都市と隣接しています。この立地特性が地価上昇の最大要因です。

公示地価の全国順位は152位で、沖縄県内では6位という高い評価を受けています。具体的には、住宅地の公示地価は坪単価36.4万円で前年比+9.56%、工業地は坪単価27.1万円で+9.33%と、用途を問わず強い上昇率を示しています。

人口動態も価格上昇を後押ししています。2025年10月末時点で南風原町の人口は41,484人に達し、継続的な増加傾向にあります。特に津嘉山地区は10,993人と町内最大の人口集積地となっており、宮平地区も7,542人と大規模な住宅需要を抱えています。

この実需の強さが、物件の早期売却と適正価格での成約を可能にしています。売り手市場が継続している、と考えていいでしょう。

以下に、具体的なエリア別の状況を解説していきます。

地域別の不動産価格を詳しく分析

この章では、具体的な数字を交えながら、南風原町内の各エリアにおける最新の不動産価格動向を解説していきます。

北部地区（新川・大名・宮城）の特徴

新川地区は坪単価38.0万円で、前年比+9.52%という高い上昇率を記録しました。

那覇市との境界に位置し、通勤利便性が最大の魅力です。人口2,964人を抱え、ファミリー層の転入が活発です。築年数が経過した物件でも土地価値が維持されているのが特徴です。

大名地区と宮城地区は比較的落ち着いた住宅エリアです。大名は人口1,059人、宮城は1,077人と小規模ながら、静かな生活環境を求める層に支持されています。公示地価のデータでは個別の地点が少ないものの、周辺エリアとの均衡から坪単価30万円台後半が相場と推測されます。

売却時は那覇市へのアクセスと閑静な住環境を訴求ポイントとすることで、ファミリー層や夫婦世帯からの引き合いが期待できます。

中心部北（兼城・宮平・与那覇）のポテンシャル

兼城地区は南風原町の行政・商業の中心地です。

町役場やイオン南風原店が立地し、生活利便性が極めて高い地域です。地価は場所により大きく異なり、商業地では坪単価62.8万円という町内最高水準の地点がある一方、住宅地は坪単価38万円前後が相場となっています。

人口5,735人を擁する大規模エリアで、戸建住宅だけでなく小規模店舗や事務所用地の需要も存在します。

宮平地区は那覇市への通勤もしやすく、人口7,542人と津嘉山に次ぐ規模で、新築分譲住宅の開発も活発です。前年比+6.47%の上昇率を記録し、今後も安定した需要が見込まれます。そのため、坪単価48.9万円と町内でトップクラスの地価を誇ります。

筆者が宮平で50坪の土地を売却した際は、注文住宅を検討中のファミリー層からの問い合わせが多かった印象です。那覇市への通勤が便利であり、また沖縄自動車道のインターチェンジがあるため、夫婦共働き世帯にも人気の高いエリアです。

一方、与那覇地区は注意が必要なエリアです。

人口2,499人の農業地域色が残るエリアで、公示地価は坪単価11.6万円と町内で最も低い水準です。これは市街化調整区域が含まれているエリアが多く、建築制限があるためです。

売却前に用途制限を確認し、建築可能性を明確にしておくことが重要です。建築できない土地であれば、価格は大幅に下がります。この点を買主に誠実に説明することが、トラブル回避の鍵となります。

中心部南（津嘉山・本部・照屋・喜屋武）の将来性

津嘉山地区は南風原町内でも、めざましく成長しているエリアです。

人口10,993人と町内最大で、津嘉山北土地区画整理事業により新興住宅地として急速に発展してきました。地価は場所により坪単価33.1万円から63.8万円まで幅があります。

特に津嘉山エリアは坪単価63.8万円で町内最高値を記録し、前年比+7.22%の上昇を示しました。

区画整理事業地内は整然とした街並みと新しいインフラが整備されており、築浅物件は高値での成約が続いています。サンエーつかざんシティなど大型商業施設も立地し、生活利便性は町内随一です。

売却時は「区画整理済み」「新興住宅地」というブランド力を前面に押し出すことで、県外からの移住者や若年ファミリー層に訴求することができます。

本部地区（人口1,861人）、照屋地区（人口1,603人）、喜屋武地区（人口1,248人）は、中心部に近い利便性を持ちながら比較的静かな住環境を保っています。本部は坪単価38.0万円、喜屋武は坪単価27.8万円が相場です。

築年数が経過した物件でも、リフォーム済み物件や土地の形状が良好な物件であれば、相場価格での早期売却も期待できます。

南部地区（山川・神里）の独自性

山川地区（人口1,188人）と神里地区（人口891人）は、南風原町の南端に位置する静かな住宅エリアです。公示地価の標準値（値段を表示している地点）は限られていますが、周辺相場から坪単価30万円前後と推測されます。

那覇市や豊見城市との境界に位置し、南部医療センター・こども医療センターへのアクセスが良好です。

これらの地区は大規模開発が少なく、昔ながらの集落の雰囲気を残しています。都市的な利便性よりも落ち着いた環境を重視する購入者に適しています。

売却時は「医療施設へのアクセス」「静かな環境」「コミュニティの温かさ」を強調することが効果的です。

どうすれば南風原の不動産をより高く売却できるか？

南風原町の地価は2025年に+8.65%という高い上昇率を記録しましたが、過度な高値設定は売却期間の長期化を招きます。

市場相場の±5%以内での価格設定が、早期成約と高値売却のバランスを取る基準となります。

高値で売りたい気持ちは誰にでもあります。しかし、相場から大きく乖離した価格設定は、結果的に売却期間を長引かせ、最終的には大幅な値下げを余儀なくされるケースが多いのが現実です。

不動産は「売れ残り感」が出ると、価値が下がって見えてしまいます。売り出してから3か月経過しても反応がない場合、「何か問題があるのでは?」と購入希望者に思われてしまう可能性があります。

エリア特性を価格に反映させることも重要です。津嘉山の区画整理地内や宮平の物件は、相場よりやや強気の価格設定が可能です。逆に与那覇や南部地区の物件は、広い敷地や静かな環境という付加価値を強調しつつ、相場に沿った現実的な価格を提示すべきです。

直近の成約事例を参考にする際は、土地の広さ、形状、接道状況、建物の築年数と状態を総合的に比較します。南風原町では築年数が経過した物件でも土地価値が高く評価される傾向があるため、土地の評価額を正確に算出することが適正価格設定の鍵となります。

物件の魅力を高める準備

「リフォームをしてから売った方が高く売れますか？」と聞かれることも、よくあります。

しかし、大規模リフォームは投資額の回収が困難なため、基本的には現状での売却をおすすめします。

例えば500万円かけてフルリフォームしても、売却価格が500万円上がるとは限りません。むしろ、300万円程度しか評価されないケースが多いのですが、これでは損をしてしまいます。

ただし、第一印象を向上させる最低限の準備は効果的です。具体的には:

水回り（キッチン・浴室・トイレ）のハウスクリーニング
庭の除草と樹木の剪定
室内の整理整頓と不要物の処分

これらは5〜10万円程度の費用で実施でき、見学者の印象を大きく改善します。また内覧時の第一印象は成約率に直結します。

また予算に余裕があれば、売却前に測量を実施し、境界を確定しておくと買主の安心感が高まり、取引がスムーズに進みます。

測量費用は25〜50万円程度ですが、高額物件では特に投資効果があります。隣地との境界トラブルを未然に防ぐ効果も期待できますから、測量費用は「保険」と考えることができます。

不動産会社の選び方

南風原町の不動産売却では、地域の市場動向に精通した企業の選定が成功の鍵です。

地元密着企業は、津嘉山北土地区画整理事業などの開発情報や、那覇市からの転入希望者ネットワークを持っています。地元での評判や実績を確認し、南風原町での成約事例が豊富な企業を選ぶべきです。

全国展開する大手不動産会社は、豊富な顧客データベースと広告予算が強みです。県外からの移住者や投資家へのリーチ力があり、高額物件や特殊な物件では効果を発揮します。

ただし、南風原町の細かなエリア価値の理解は、地元企業に優位性があります。例えば「津嘉山の○○地区は区画整理で人気」「宮平の△△エリアは那覇市への通勤に便利」といった、地域に根ざした情報は、地元企業の方が詳しいのです。

最も効果的なアプローチは、地元企業2〜3社に査定を依頼し、査定額・販売戦略・担当者の熱意を総合的に比較することです。

査定額だけで判断してはいけません。なぜその価格なのか、どのような販売戦略で売るのか、担当者は信頼できるか、これらを総合的に判断する必要があります。

媒介契約の種類と選択

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

専属専任媒介は1社のみと契約し、売主自身が見つけた買主とも必ず仲介業者を通す必要があります。

専任媒介も1社のみとの契約ですが、売主自身が見つけた買主とは直接契約できます。

一般媒介は複数の業者と同時に契約できます。

南風原町のように売り手市場が継続している地域では、専任媒介または専属専任媒介が効果的です。1社に絞ることで業者の販売意欲が高まり、広告費の投入や積極的な営業活動が期待できます。

ただし、契約期間は3ヶ月とし、成果が出ない場合は別の業者に変更できる柔軟性を保ちます。3ヶ月経過しても反応がない場合、価格設定か販売戦略に問題がある可能性が高いのです。

一般媒介は複数社に依頼できるメリットがありますが、各社の販売意欲が下がる傾向があります。「他社が売るかもしれない」と考え、広告費を積極的に投入しなくなるのです。

南風原町内の売却成功事例に学ぶ

南風原町津嘉山地区では、区画整理事業地内の土地が坪単価60万円台で成約する事例が増えています。

新興住宅地としてのブランド力と整備されたインフラが評価され、築浅物件は特に早期・高値での成約が続いています。

売却戦略として「区画整理済み」「サンエーつかざんシティ徒歩圏」といった具体的な生活イメージを訴求することが効果的です。抽象的な「便利な立地」ではなく、「徒歩5分でスーパー、10分で郵便局」といった具体的な情報を提示することが重要です。

兼城地区では、町役場やイオン南風原店に近い利便性が評価され、築年数が経過した物件でも土地価値が維持されています。

商業地では坪単価62.8万円という高額取引も記録されており、事業用地としての需要も存在します。

売却時は「行政・商業の中心地」という立地特性を前面に押し出すことで、住宅用途だけでなく小規模店舗や事務所用地としての引き合いも期待できます。

宮平地区では、那覇市へのアクセスの良さが最大の訴求ポイントです。

坪単価48.9万円という高水準の相場を形成しており、那覇市への通勤者から強い支持を得ています。

「那覇市中心部まで○分」という具体的な通勤時間を明示することで、成約率が大きく向上します。曖昧な「近い」ではなく、「車で15分」「モノレール駅まで5分」といった具体的な数字が購入者の意思決定を後押しします。

不動産売却の実践ステップ

不動産売却は通常3〜6か月以上かかると考えておくべきでしょう。

最初のステップは不動産会社への査定依頼です。南風原町の地価上昇が続く現状では、直近3か月以内の成約事例を参照した査定が重要になります。おおむね3社程度に依頼し、査定額の根拠と販売戦略の具体性を比較検討します。

査定後は媒介契約を締結し、販売活動が始まります。南風原町は現在「売り手市場」が継続しているため、適正価格での売り出しであれば1〜3ヶ月程度で購入希望者が現れるケースが多くなっています。

購入希望者との価格交渉を経て売買契約を締結し、契約から1〜2ヶ月後に残代金決済と物件引渡しを行います。

必要書類と費用の詳細

売却時に必要な書類は、以下の通りです:

登記済証または登記識別情報（いわゆる「権利証」と呼ばれるものです）
印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
固定資産税納税通知書
建物図面・測量図
建築確認済証（戸建の場合）

抵当権が設定されている場合は、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を取得します。住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

費用面では、仲介手数料が最大の支出項目です。

仲介手数料の上限は、売却価格×3%+6万円+消費税で計算されます。例えば5,000万円で売却した場合、仲介手数料は171万6,000円が上限となります。

この金額を高いと感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、仲介手数料は成功報酬ですので、売却が成立しなければ支払う必要はありません。また、不動産会社は広告費用や営業活動の費用を自己負担していますので、この点は理解しておく必要があります。

その他の費用として、抵当権抹消費用（司法書士報酬含めて2〜3万円程度）、印紙税（売買契約書に貼付、売却価格により1万円〜6万円程度）が発生します。

譲渡所得税は売却益に対して課税されます。

南風原町では地価上昇により売却益が出やすい状況です。所有期間5年超の長期譲渡所得は税率20.315%（所得税15.315%+住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は税率39.63%（所得税30.63%+住民税9%）となります。

この税率の差は非常に大きいので、売却のタイミングには注意が必要です。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されますので、例えば2020年6月に購入した物件を2025年7月に売却した場合、実際には5年以上所有していても、2025年1月1日時点では5年に満たないため、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。

居住用財産の3,000万円特別控除など各種特例の適用が可能かを、税理士に確認しておくといいでしょう。