結論からいうと、2025-2026年の那覇市は「売りやすい環境」が整っています。
観光需要の完全回復と底堅い住宅需要により、那覇市の地価は12年連続で上昇を記録しました。
ただし、市場には「二極化」の波も押し寄せています。エリアごとの特性を正しく理解しなければ、数百万円単位で損をするリスクも潜んでいるのが実情です。
本記事では、沖縄県内の不動産実務に精通した筆者が、那覇市の最新地価データに基づき、5つの主要エリア（中心部・新都心・首里・真和志・小禄)の資産価値を徹底分析します。あなたの大切な資産の行方を決める判断材料として、ぜひ最後までお読みください。
著者プロフィール：トーマ不動産株式会社 當間幸治（とうまこうじ）。沖縄県内で18年間不動産売買に携わり、那覇市での実務経験も豊富な専門家が、地元ならではの視点で実践的な情報をお届けします。
2025年の那覇市は本当に「売り時」なのか
那覇市の不動産は、短期的には「売り手優位」の相場が続いており、物件の現金化を考えるには良好なタイミングです。
背景にあるのは、住宅需要の底堅さと観光・物流の回復に支えられた商業需要の伸び、そして供給制約の強さです。
2025年の那覇市公示地価平均は31万3,875円/㎡（坪単価約103万7,603円）で、対前年+6.31％と高い伸びを記録しました。住宅地だけを見ても20万7,464円/㎡・+5.93％と明確な上昇傾向が続いています。【2025年 地価公示／沖縄県那覇市住宅地平均＝20万7,464円/㎡】
このように数字で見ても上昇トレンドが続いているため、「もう少し様子を見る」より「上昇しているうちに出口戦略を決める」ほうがリスク管理として合理的です。
今後の金利動向や市場環境の変化を考えると、この好調な相場が永続するとは言いきれないからです。
エリア別で見る「那覇市における不動産売却」の狙い目
那覇市で不動産売却を考える際は、「市全体の平均」よりも、「どのエリアにある物件か」で結果が大きく変わります。
同じ築年数・広さの住宅でも、久茂地と識名、真嘉比と繁多川では、需要層も出口戦略もまったく違うからです。
ここからは、中心部・新都心/真嘉比・首里・真和志・小禄という5つのエリアに分け、生活環境と将来性、価格動向、主な需要層を整理していきます。
ご自身の物件がどのブロックに当てはまるかを意識しながら読み進めていただくと、そのまま具体的な売却戦略につながります。
中心部（国際通り・県庁周辺・久茂地）の不動産価値
中心部エリアは、那覇市の中でも「最も商業色が強く、居住用より事業用としての価値が際立つ」ゾーンです。
理由は、県庁前・国際通り・久茂地・松山・前島といった地名が示す通り、観光・オフィス・ナイトビジネスが高密度に集積しているため、地元企業や本土資本、ホテル事業者からの需要が強いからです。
2025年のデータでは久茂地の地価平均が119万9,333円/㎡（坪約396万4,738円）で変動率+7.03％、国際通りも73万4,125円/㎡・+7.01％と高水準で推移し、最も高額な地点は久茂地3-1-1の212万円/㎡に達します。【2025年 基準地価／那覇市久茂地＝119万9,333円/㎡】【2025年 公示地価／那覇市久茂地3-1-1＝212万円/㎡】
このため、中心部の物件は「居住用の延長線」ではなく、「テナントビル・ホテルなどへの転用を意識した売却先選定」が、高値売却のポイントになります。
中心部の生活環境は、通勤・買い物・行政手続きの利便性が非常に高い一方で、観光客や車両が多く、静かな居住環境を重視するファミリーにはやや不向きです。そのぶん、単身者・共働き夫婦・投資用ワンルーム・店舗兼用住宅といった用途では常に一定のニーズがあり、築古ビルでも立地さえ良ければ再開発の対象として評価されます。
国際通り周辺はインバウンド需要の回復で歩行者数が増え、ホテル・飲食・物販テナントの賃料水準も持ち直しているため、長期空室リスクは限定的と見る向きが多い状況です。
以上から、中心部の不動産を相続した場合は、一般のエンドユーザーよりも、法人・投資家・デベロッパー向けの「事業用不動産」として売却を組み立てることで、価格面のメリットを最大化できます。
筆者（當間）が不動産買取業者2社にヒアリングしたところ「主にコインパーキング、ホテル、商業用施設といった事業用の需要が強いですが、100坪以上のまとまった土地が確保しにくい」といった回答もありました。大型土地のヒキは相当強いと考えていいでしょう。
新都心・真嘉比（おもろまち・銘苅・天久）の不動産価値
新都心・真嘉比エリアは、「那覇市内で最も住宅としてのブランド力が高く、相場の下支えが強い」プレミアム住宅地です。
理由は、おもろまち駅周辺を中心に、ショッピングモール・官庁街・病院・公園・美術館などが計画的に整備され、歩道や街路樹も含めた街並みの完成度が高いからです。
2025年の駅別地価では、おもろまち駅が46万5,000円/㎡（坪約153万7,190円・+4.69％）、エリア別では真嘉比が34万6,500円/㎡（+4.39％）、天久が41万5,000円/㎡（+4.10％）と、いずれも高水準で安定しています。【2025年 公示地価／那覇市おもろまち駅＝46万5,000円/㎡】【2025年 基準地価／那覇市真嘉比＝34万6,500円/㎡】
このように「住環境×ブランド×利便性」の三拍子がそろっているため、価格の振れ幅が比較的小さく、売り出し時に強気な設定をしても買い手が付きやすいのが特徴です。
生活環境という点では、イオン那覇新都心店など大型商業施設に加え、総合病院・クリニック・教育施設が集積し、車がなくても生活が完結しやすいエリアです。街路が広く、マンションの建て替えや新築計画も継続的に進んでいるため、将来にわたって一定の人口流入が見込まれ、長期保有の観点からも人気が衰えにくいと見られています。
購入層は、地元の富裕層・医師や公務員といった安定収入層、本土からのUターン・移住組など、住宅ローン審査の通りやすい属性が多く、価格交渉も極端にシビアになりにくい傾向があります。
そのため、新都心・真嘉比の物件を売却する場合は、「相場の中央値」ではなく「上限寄り」を狙い、十分な販売期間を確保しながらじっくり売る戦略が有効です。
筆者の体感としても、新都心エリアは大変強い人気があります。ただし、注意したいのは隣接エリアとのギャップでしょう。
不動産売却相談の際、沖縄に土地勘がない県外の方が那覇市曙を新都心エリアに含めて相場を強気に設定していましたが、これは誤りです。新都心・真嘉比エリアは、主に那覇市おもろまち、安謝、天久、銘苅、真嘉比を指します。
首里地区（首里・石嶺・儀保）の不動産価値
首里地区は、「歴史的景観と文教地区としての落ち着き」が評価される一方で、景観規制などの法的制約にも注意が必要なエリアです。
理由は、首里城周辺が景観地区に指定されており、建物の高さ・外壁の色・屋根形状などに独自の制限があるため、大規模な高層開発が難しいからです。
2025年のモノレール駅別地価では、首里駅が16万2,250円/㎡（+6.22％）、儀保駅が17万5,500円/㎡（+4.33％）、エリア別では首里石嶺町が17万6,000円/㎡（+4.30％）と、派手さはないものの安定した上昇を続けています。【2025年 公示地価／那覇市首里駅＝16万2,250円/㎡】【2025年 基準地価／那覇市首里石嶺町＝17万6,000円/㎡】
こうした「急騰はしないが下がりにくい」特性から、長期の資産保全を重視する自宅用・二世帯住宅用としての人気が根強いエリアです。
生活環境の面では、首里高校などの学校や寺社が多く、観光地でありながら落ち着いた住宅街の雰囲気が強く、ファミリー層やシニア層からの支持が厚い地域です。一方で、坂が多く道路幅も狭いところが多いため、駐車場スペースや前面道路条件が資産価値に大きく影響しやすく、査定時にはセットバックや再建築の可否を必ず確認する必要があります。
需要層は、首里ブランドを好む地元富裕層、文教地区を求める子育て世帯、静かな環境を重視するリタイア層など、派手さはないものの購買意欲が固い層が中心です。
そのため、首里の物件を売却する場合は、「眺望・静けさ・歴史ある街並み」といった情緒的な価値を丁寧に伝えつつ、景観規制などの制約も正直に開示することが信頼と成約単価の両方につながります。
真和志地区（識名・寄宮・長田）の不動産価値
真和志地区は、「今後の伸びしろ」に注目が集まる住宅エリアで、2025年時点では那覇市内でも特に上昇率が高いゾーンのひとつです。
理由は、新都心や小禄の価格高騰でマイホーム取得が難しくなった一次取得層が、比較的手頃な価格の真和志に流入しているうえ、那覇インターチェンジや中心部へのアクセスの良さが再評価されているからです。
エリア別地価では識名が13万5,000円/㎡・変動率+11.57％と那覇市内でもトップクラスの上昇を記録し、寄宮が22万円/㎡（+5.77％）、長田が16万2,000円/㎡（+5.19％）と、全体的に力強い伸びを見せています。【2025年 基準地価／那覇市識名＝13万5,000円/㎡（+11.57％）】
「今はまだ割安感があるが、数年先には一段階上の相場帯に移行している可能性が高い」エリアとして、地場の業者や買取再販業者からの注目度も高まっています。
生活環境としては、古くからの住宅街で道が狭い区画も多い一方、スーパー・学校・バス路線が身近にあり、日常生活の利便性は高いエリアです。周辺の再開発や道路改良が進めば、従来ネックだった交通渋滞や狭隘道路の課題が軽減される可能性もあり、中長期的には「地味だが評価が見直される」タイプの住宅地です。
購入層は、子育て世帯・共働きの一次取得層・リフォーム前提で戸建てを探す層などで、築古でもリノベーション前提で検討されるケースが増えています。
そのため、真和志地区の物件は、「古いから売れない」と決めつけず、リフォーム案も含めた提案ができる不動産会社に査定を依頼することで、予想以上の査定額が付くケースが少なくありません。
小禄地区（金城・田原・赤嶺）の不動産価値
小禄地区は、「空港アクセスと生活利便性が両立した実需・投資どちらにも人気のエリア」で、売却時の流動性が非常に高いのが特徴です（つまり早く制約しやすいということです）。
理由は、那覇空港に近く、ゆいレールの駅（小禄・赤嶺・奥武山公園など）が複数あり、イオン那覇店をはじめとした商業施設も充実しているため、車を持たない層も含めた幅広いニーズを取り込めるからです。
駅別地価を見ると、小禄駅が18万8,833円/㎡（+6.50％）、赤嶺駅が25万2,400円/㎡（+5.94％）、エリア別では田原が20万1,333円/㎡（+6.13％）、金城が21万4,000円/㎡（+8.63％）と、いずれも堅調な伸びを示しています。【2025年 公示地価／那覇市小禄駅＝18万8,833円/㎡】【2025年 基準地価／那覇市田原＝20万1,333円/㎡】
このように、賃貸・売買ともに需要が厚いため「まずは賃貸に出して、数年後に売る」といった柔軟な選択肢を取りやすいエリアです。
生活面では、空港勤務者・自衛隊関係者・サービス業従事者など、勤務時間が不規則な職種の居住ニーズが高く、駅近・職場近接の立地が資産価値に直結しやすい環境です。一方で、幹線道路沿いの渋滞や飛行機騒音など、ロケーションによってはマイナス要因もあるため、査定時には「騒音レベル」「道路混雑」の体感も含めて評価する姿勢が重要になります。
購入層は、実需のファミリー・単身赴任用のマンション需要・賃貸投資家・法人社宅需要など多様で、物件のタイプに応じてターゲットを絞り込みやすいことも売却戦略上のメリットです。
そのため、小禄地区の物件は、「駅徒歩10分以内」「駐車場付き」といった条件が揃っていれば、やや強気な価格でも比較的短期間で成約に至る可能性が高いエリアです。
那覇市 不動産売却の2025年型チェックポイント
那覇市で物件を売却するかどうか判断するときは、「価格トレンド」だけでなく、「需要層」と「出口戦略」も合わせて考えることが重要です。
理由は、同じ上昇エリアでも、中心部のように事業用で出口を取りにいくのか、新都心のように実需中心でじっくり売るのか、真和志のように買取再販も視野に入れるのかで、最適な戦略が変わるからです。
たとえば熟年層の物件オーナーの場合、「今後の管理負担」「修繕費・固定資産税」「自分の老後資金」といった要素が重なり、保有を続けるリスクと売却による現金化メリットのバランスが重要になります。
そのため、まずはエリア別の地価と需要を押さえたうえで、「貸す」「売る」「一度リフォームしてから売る」といった複数の選択肢を、数字で比較検討する必要があります。
2025年、那覇市の不動産を「今」売るべき3つの理由
那覇市の物件を売却するか迷っているなら、2025年の今は「期限付きのチャンス」が来ていると考えるのが現実的です。
理由は、金利・供給・価格水準という3つの要素が、今後数年で売り手に不利な方向へ動く可能性があるからです。
現時点では住宅需要が金利の影響を受けつつも堅調で、那覇市の地価は全国の中でも上昇率上位に位置していますが、永遠に同じ状況が続くわけではありません。
したがって、「相続した家を自分が将来住む予定がない」「修繕費や固定資産税が負担になり始めている」という条件がそろうなら、2025～2026年前後をひとつの判断期限と捉えることができます。
理由1：住宅ローン金利の上昇リスク
2025年7月現在、変動金利は0.6〜0.7％台ですが、日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を終了して以降、継続的に利上げを実施しており、専門家の予想では2026年には政策金利が1.0％程度まで上昇する可能性が指摘されています。
金利が1％上昇すると住宅ローンの総返済額は15〜20％増加するため、買い手の予算が絞られ始める可能性が高まっています。
理由2：相続登記義務化の影響
2024年4月1日から相続登記が義務化され、3年以内の申請が必要になりました。この制度は施行日前の相続にも適用されるため、放置されていた空き家や土地が市場に出てくる可能性があります。【2024年4月1日施行／相続登記義務化・申請期限3年】
供給が増えれば、当然、築古物件の希少価値は下がります。
理由3：中古マンション・戸建の在庫増加の兆し
新築価格の高騰により中古需要は高いものの、高額帯の物件を中心に在庫が滞留し始める兆候も一部で見られます。実際、那覇市の中古マンションは現在260〜280件程度の物件がインターネット掲載されており、売り出し価格と購入者の予算のミスマッチが起きつつあります。
これらの要因を踏まえると、「まだ上がるかもしれない」と期待して待つよりも、「相場が強い今のうちに、納得できる価格で出口を確保する」ほうが、結果的にリスクを抑えた賢い選択になりやすいです。
売却前に必ずやっておきたい3つの準備
那覇市 不動産売却で後悔しないためには、「いきなり1社に任せて終わり」にせず、売り出し前の準備段階で情報武装しておくことが重要です。
理由は、同じ物件でも査定する会社や担当者によって価格の見立てが数百万円単位で変わるうえ、那覇市はエリアごとのクセが強いため、地元の相場感と実務経験が成果を大きく左右するからです。
特に、相続登記や測量・境界確認、古い建物の残置物撤去など、売却前に解決しておくべき課題が多い物件ほど、早めに相談してスケジュールを組むことで、買い手との交渉を優位に進めやすくなります。
そのため、「いつか売るつもり」の段階でも、一度プロの査定とアドバイスを受けておくことが、結果的に手取り額を最大化する近道になります。
準備1：地価公示・基準地価・成約事例で「机上査定」と「実勢価格」のギャップを把握
まずは国土交通省の地価公示や基準地価、REINS成約事例を使い、自分の物件がある地点の相場を大まかにつかんでおきます。
準備2：相続登記・名義整理・境界の有無など法務面のリスクを早めに洗い出す
相続登記が未了の物件、測量図がない土地、隣地との境界が不明確な物件は、売却前に整理しておくことでスムーズに進みます。
準備3：エリア特性に合った売却戦略を整理
中心部・新都心・首里・真和志・小禄のどのエリアに該当するかによって、アプローチする買い手層や価格設定が変わります。まず、適切な売却戦略を提案できる不動産会社を選びましょう。
このように準備を整えたうえで動き出せば、「急いで売ったせいで安く手放してしまった」という事態を避けつつ、今の相場水準をしっかり捉えた売却がしやすくなります。
売却困難物件も安心：時間をかければ必ず売れる
25坪以下の小さな土地、借地権、接道不可物件といった「売りにくい」とされる不動産でも、約1年〜3年程度の時間をかければ必ず買い手は見つかります。
理由は、那覇市のような供給制約が強いエリアでは、こうした物件を専門に扱う買取業者や、安価な土地を探す一次取得層が一定数存在するからです。
お墓についても、多少時間はかかりますが売却可能です。ただし、権利関係（所有権・使用権）や立地条件、改葬手続きの必要性によっては売却できないケースもあるため、専門業者への相談が必須です。筆者も売墓、老朽化した建物付土地（矮小地）の取引実績があり、専門的なアドバイスを行っています。
不動産会社によって取扱姿勢は大きく異なります。大手仲介会社は採算性を重視するため敬遠する傾向がありますが、地場の専門業者や買取再販業者は、こうした物件を積極的に査定・買取してくれる傾向があります。
したがって、売却困難物件をお持ちの方は、複数の不動産会社に相談し、「時間をかけても売る」戦略で進めることが成功の鍵です。
まとめ：那覇市の不動産は今「現在価値」を知るタイミング
那覇市の不動産は、全国的に見ても強いマーケットですが、それでも「すべての物件が自動的に高く売れる」時代ではなくなりつつあります。
特に相続で引き継いだ家や土地は、固定資産税や維持管理の負担がじわじわ効いてくる一方で、感情的な思い入れもあり、自分だけで判断するのが難しいのが現実です。
まずは無料査定で「今の那覇市の市場から見た、あなたの物件の立ち位置」を数字で把握し、売る・貸す・残すのどれが一番賢い選択かを一緒に整理してみませんか。
2025年は、金利上昇・相続登記義務化・在庫増加という3つの要因が重なり、市場環境が変わり始める可能性がある年です。今のうちに、あなたの物件が持つ本当の価値を知ることが、将来の選択肢を広げる第一歩になります。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産株式会社
査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではなく、将来の選択肢を広げるための「資産の健康診断」として、気軽に活用していただけます。
参考文献
国土交通省「令和7年地価公示の概要」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001877216.pdf
沖縄県「地価調査・地価公示」
https://www.pref.okinawa.jp/machizukuri/jutakutochi/1012354/1021640/1012365/1012366.html
土地代データ「那覇市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価（2025年版）」
https://tochidai.info/okinawa/naha/