相談事例２「自分の土地なのに使えない!?」
「自分の土地なのに使えない!?」
一戸建の購入を検討していたところ、今住んでいる、賃貸住宅に近く、子供が転校をしなくてすむエリアだと、新築住宅は少なく、予算的にもオーバーしそうなので、中古の戸建住宅の購入を検討していました。
いくつかの不動産会社に声をかけていたところ、エリア、物件の条件、予算共に理想的な物件を紹介されました。期待して、現地に見学に行ってみると、物件の前の道路が狭く、自家用車が一台通れる程度。更に言われたのは「土地の面積にはセットバックと言う、自分の土地だけども使えない面積が含まれます」とのこと。いったい、それってどういうことなのでしょうか？
建物を建築をする土地は原則全て道幅4m以上の道路に2m以上接している義務があり、その幅に満たない場合は、道路の幅4mが確保できるよう、反対側と半分ずつ分け合って後退した線（道路の反対側に水路がある場合には、一方的に4m幅になるまで後退した線）を道路境界線とみなして、土地ごと後退させるというものです。（概略図参照）
物件の資料の備考欄などに書かれている「要セットバック」というのは、このセットバックを行わないと建築ができないという意味、「セットバック済み」というのは、すでに土地を後退させて、この条件を満たしてある、という意味で受け取っていただければいいと思います。
ここで注意しなくてはならないのが、道路の中心線から2ｍの位置が実際の敷地と道路との境界線とみなされるため、「セットバック」した部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても、建物を建てるときの、建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれないとうことです。ということは、「セットバック」部分に塀や門などを立てることもできませんし、植木鉢などを並べて置いている風景を見かけますが、本来は置いてはいけないものなのです。今回の「自分の土地なのに使えない」というのは、こういった理由からです。
ところで、セットバックの必要があるという条件は、不動産価格にどう影響するでしょうか。不動産の表示に関する公正競争規約によると「広告にその旨を表示し、セットバックを要する面積がおおむね10%以上である場合は、合わせてその面積を明示しなければならない。」とされています。つまり、土地の購入希望者にとって、マイナス面での重要情報のひとつであるといえます。また、使える敷地面積が少ないということだけでなく。その、物件がある周辺環境も、物件価格に大きく影響することも忘れてはいけません。セットバックをする必要がある道路は、古い街並みに多く見受けられます。物件周辺には、建築基準法が適用される前に建った家や、現状が更地などでセットバックされていない場所もあるはずです。そうなると、自動車では入りにくい、入れても駐車しにくいなど、普段の生活面でマイナス部分もあります。そういった要因から、周辺相場からは安く売りに出されているケースも見受けられます。
ただ、それをプラス面と捉えることもできます。つまり、価格が周辺相場より安い、車では入りにくいけど、駅に近くて便利、静かな住環境であるとも考えられるからです。
要は、ご自分の予算、希望条件と物件のメリット、デメリットを十分理解したうえで比較して決めることが大切です。
なお、特定行政庁により道路の最低幅員が6ｍと定められた区域では、「セットバック」が道路の中心線から3ｍのラインに設定される。また、建築物敷地の接道義務は原則として都市計画区域および準都市計画区域内に限り適用されるため、都市計画区域等になっていない地域では建築基準法による敷地の「セットバック」がないなど、地域によって様々ですので、物件の見学時に担当者からの説明によく耳を傾けましょう。
