土地を売りたいとき、どこに相談すべきでしょうか？ ほとんどの場合は不動産会社ですが、不動産会社の中にも大手と地元業者の2種類があります。
また、トラブルに際しては、不動産会社とタッグを組んで取り組んでくれる専門家に相談する必要があります。
売却の相談は？
トラブル等の相談は？
| 相談内容 | 相談先 | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産登記 | 司法書士 | 不動産売買の安全を担保する登記のプロ |
| 境界について | 土地家屋調査士 | 確定測量で後々のトラブルを防止 |
| 相続税等 | 税理士 | 相談だけなら5000円～１万円くらいが相場 |
| 法律上の争い | 弁護士 | 相談だけなら30分5000円くらいが相場 |
| 農地転用等 | 行政書士 | 農地転用なら10万～20万円くらい |
| ローン残債務 | 借入先銀行 | 抵当権抹消のために相談が必要 |
| その他訳アリ物件 | 訳アリ物件専門業者 | すぐに買い取ってくれるが値段は安め |
筆者はこのように切り分けて対応することをおすすめしています。
そこでこの記事では、おすすめ不動産会社の選び方と、トラブルや問題物件の相談先をリストアップし、解説しました。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が制作しました。
「都市部の土地」を売却するなら大手不動産会社がおすすめ
大手不動産会社のメリット・デメリット
| メリット | 都市部なら査定も正確で、売却力もあり |
|---|---|
| デメリット | 対応エリアは都市部中心で、地方では実力を発揮できない |
| 費用 | おおむね売買価格の３％くらいが仲介手数料のめやす |
| 備考 | 各種のリスクを保証してくれる制度やITを使用した営業も魅力 |
土地を売却する際には、正確な価格査定が欠かせません。価格査定をもとに、いかに高く売却するかといった戦略を立てる必要があるからです。
一般的に、地元業者よりも大手不動産会社の方が正確な価格査定を行います。理由としては、コンプライアンス体制が整っていることや、性能の良い査定ソフトを使用していることが挙げられます。
三井のリハウス
｜公式サイト
中でも、三井のリハウス（三井不動産リアルティ）は価格査定の正確さに定評があります。これは、三井が中古不動産流通に参入した際の、歴史的経緯も影響しています。
詳しくは、以下の記事で解説していますのでご参照ください。
不動産一括査定の査定額が不正確な理由
大手不動産会社と比べて、不動産一括査定サイトの査定額はばらつきが大きく、信頼性に欠けることがあります。
筆者は、大阪府と栃木県の２物件について一括査定サイトを利用しました（実証記事作成のため）。その結果、50%から75%の不動産会社は査定額が信頼できないという結論に至りました。
詳細については、以下の記事をご参照ください。
不動産一括査定サイトの査定額が信頼性に欠け、高すぎるケースが多い理由として、以下の２点が考えられます。
- 不動産一括査定サイトには超大手不動産会社が登録しておらず、コンプライアンスがややゆるい業者が多い
- 小規模な不動産会社は、きちんとした査定ソフトを利用しておらず、手書きでざっくりとした計算をしている
中には、ショートメールで査定額だけを送ってきた不動産会社もあり、驚かされました。
正確な価格査定を求めるなら、まず大手不動産会社に依頼することをおすすめします。不動産一括査定サイトを利用する場合は、査定額そのものよりも、不動産会社の担当者の人柄を重視して選ぶようにしましょう。
「田舎の土地」など＝地元不動産会社に相談
地元不動産会社のメリット・デメリット
| メリット | 市街化調整区域などエリアに即した法令に強い。粘り強く売却できる |
|---|---|
| デメリット | 当たり外れが大きく、実力が読めない。大手のような保証制度はない |
| 費用 | おおむね売買価格の３％くらいが仲介手数料のめやす |
| 備考 | 地元の小さな不動産屋にも優秀な人はいるので、じっくり探してみて |
地方の土地を売りたい場合は、大手不動産会社よりも地元の不動産会社が向いています。大手不動産会社は地方にはあまり対応しておらず、また地方特有の法令上の制限などに詳しくないからです。
そこで田舎の土地を売る時は、地元不動産屋の中から優秀な担当者を探す必要があります。優秀な担当者もいるのですが、どうやって探すかが問題です。
筆者は、田舎では不動産一括査定をうまく利用して、複数の不動産会社から連絡をもらう必要があると考えています。話をしてみれば、優秀な担当者かそうでないかは判断できるので、めんどうでも一度面談してみて、その上で人材をふるいにかけるようにしてください。
不動産一括査定サイトの査定額はバラツキが多いため、査定額そのものを見るのではなく、担当者の人柄や信頼性を重視して不動産会社を選ぶという意識で利用してください。
地元不動産会社のメリットは粘り強さ
筆者が考える地元不動産会社のメリットは、売れにくい物件でも粘り強い営業ができることと、価格の安い物件でも嫌がらずに取り扱ってくれる柔軟さです。
そのため、人口が少ないエリアや難あり物件の売却には、地元不動産会社が適しています。
以下の記事などを参考に、優良な地元不動産業者を探してみてください。
その他不動産に関するトラブル等の相談先
土地を売るに当たって解決が必要な問題があったり、あらかじめやっておくべき課題があることもあります。
隣の土地との境界が不明な場合は、測量する必要があるかもしれません。そういったケースでは、不動産会社に専門家を紹介してもらうのが一般的です。
ここでは、不動産会社とタッグを組んで問題を解決してくれる相談先を解説していきます。
不動産に関する登記＝不動産会社＋司法書士に相談
司法書士に依頼するメリット・デメリット
| メリット | 登記のプロで法律にも詳しいので、売主買主の権利をしっかり守ってくれる |
|---|---|
| デメリット | 値段が意外とバラバラで、高い先生の報酬はかなり高い |
| 費用 | 一戸建ての所有権移転登記で５万円が平均的 |
| 備考 | まず司法書士さんを見つけて、そこから信頼できる不動産会社を紹介してもらう手もあります |
不動産売買では、不動産会社を通じて司法書士に登記を依頼することが一般的です。どの不動産会社にも、普段お願いしている司法書士の先生がいて、だいたいその先生を紹介してくれます。
注意点は、司法書士報酬は法律で決まっておらずバラバラとう点。高い先生に当たると、かなり高い報酬を請求されます。特に東京都内の先生はなんとなく高い傾向があり、田舎の先生は安めです。
もし不動産会社が紹介してくれた司法書士さんが高すぎると思ったら、一般的には買主が別の司法書士を指定しても問題ありません。全国司法書士会連合会のサイトから、近くの司法書士を検索することができます。
司法書士検索｜全国司法書士会連合会
不動産売買における司法書士の役割については、以下の記事で詳しく解説しています。
なお、司法書士に頼まず、自分で所有権移転登記をすることも不可能ではありませんが、取引の安全を考えれば避けた方が無難です。
越境物がある・境界不明＝不動産会社＋土地家屋調査士に相談
土地家屋調査士に依頼するメリット・デメリット
| メリット | 土地の境界等に関する紛争を防止でき、安心して取引できる |
|---|---|
| デメリット | 意外と費用がかさんでしまう。測量士とはだいぶ価格が違うのがデメリット |
| 費用 | 現況測量で20万円くらいから、確定測量だと40万円くらいから |
| 備考 | 土地が安い地方では土地の値段に対して測量費用が過分に高くなるため、省略する場合も |
隣地との境界が不明だったり、境界線を越えて建物が越境している場合など、トラブルを抱える土地を売りたい場合はどこに相談すべきでしょうか？
こうした問題がある場合、不動産会社だけでは対処しきれないため、土地家屋調査士に測量を依頼することが一般的です。全国土地家屋調査士会連合会のサイトから、近くの土地家屋調査士を検索することができます。
土地家屋調査士に相談する｜全国土地家屋調査士会連合会
ただし、確定測量にかかる費用は意外と高く、通常の広さの四角形の土地でも30～40万円以上になります。複雑な地形になるとさらに費用が高くなる傾向があるので、その点はあらかじめ注意しておいてください。
一度確定測量した土地の場合、土地家屋調査士の資格を持たない測量事務所に依頼するという手もあります。この場合は、予算が半額程度に収まることもあります。
その他訳あり物件＝訳あり物件専門不動産会社に相談
買取専門会社に依頼するメリット・デメリット
| メリット | 不動産屋に断られた物件でも買い取ってもらえる。短期間で売却できる |
|---|---|
| デメリット | 値段は市場価格より安くなる傾向あり |
| 費用 | 仲介と違って費用はゼロ円 |
| 備考 | どうしても売れない土地の場合はメリットあり |
事故物件や再建築不可物件など、通常の不動産業者では売却に時間がかかる物件もあります。
その場合、訳あり物件専門の不動産会社に買取を依頼するのも一つの方法です。筆者が以前取材させてもらった株式会社AlbaLinkという会社では「相談だけでも可能ですよ」とのことでした。担当の方もていねいで、気軽に相談できる雰囲気が印象に残っています。
訳アリ物件買取PRO｜株式会社Alba Link公式サイト
株式会社AlbaLinkの取材内容については、筆者のブログに掲載しています。
家が建てられない土地や再建築不可物件。専門会社にノウハウを聞きました｜フドマガ
土地に限らず訳アリ物件を売りたい場合は、こういった専門業者に相談してみた方が話が早いでしょう。
ローン残債務がある＝不動産会社＋借入先銀行に相談
住み替えなどで現在住んでいる住宅を売却する際、銀行ローンの残債務があることは珍しくありません。残債務があること自体は一般的ですが、売却を決めた段階でローンを借りている銀行にも相談しておくことをお勧めします。
後々銀行から抵当権の抹消書類を発行してもらう必要がありますので、早めに相談することでスムーズな取引が期待できます。
その際、ローンの残債務を把握できる書類（償還表）も発行してもらい、状況を確認しておきましょう。
相続物件で一定額を超える土地の売却＝税理士にも相談
相続において、相続税が発生しない相続財産の額は以下の通りです。
これを超えそうな場合は、税理士に相談しておくと安心です。
ただ、不動産会社にもファイナンシャルプランナーの資格を持つ人が在籍していることがあり、税制について詳しい担当者がいるかを不動産会社に確認するのも一つの方法です。
税理士に依頼するとそれなりの報酬が発生するので、その点も考慮して相談先を決めると良いでしょう。
トーマ不動産にもFP有資格者が在籍していますので、沖縄県内の物件であれば相談をお受けすることができます。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
注意したい点は二次相続対策
高齢の両親のうち、父親が亡くなった場合など「とりあえず母さんに全額相続させよう」と考えがちです。
しかし、このようなケースでは次に発生する相続、つまり二次相続についても計算しておく必要があります。
二次相続では相続人の数が1人減り、また配偶者の税額軽減等の特例も利用できません。そのため、一次相続の段階で二次相続に備えた対策を検討することが重要です。
こういった点も含めて、専門家と相談してください。
法的問題がある土地等の売却＝弁護士に相談
弁護士に依頼するメリット・デメリット
| メリット | 弁護士を代理人に立てることで安心して向上に臨める点が大きい |
|---|---|
| デメリット | 実際に依頼するとなると相当な費用がかかる点がデメリット |
| 費用 | 相談なら30分5000円くらい |
| 備考 | 弁護士の実力差も相当大きいので、いい先生を見つける必要あり |
不動産売買の実務では、何らかの法的問題を抱えた土地の売買を経験することがあります。
筆者も、隣の塀が越境している、隣の建物の屋根が越境している、下水道の配管が隣接するガソリンスタンドの敷地を通っているなど、様々なトラブルを経験しました。
こうした問題について通常は、不動産会社が主導する形で問題を解決し、必要に応じて弁護士に相談するといった対応になります。
しかし、時には不動産会社では手に負えない難問にぶつかることもあります。たとえば、筆者が経験したやっかいな事例としては、相続した土地建物に知らない人が住み着いていたケースがあります。
このような場合は、不動産会社だけでは対処できないため、不動産に強い弁護士に相談するのが賢明です。上記のケースでは不法占拠していた人物が時効取得を主張してきたので、すぐに弁護士を紹介しました。
弁護士選びのポイント
弁護士にも得意分野があり、全ての弁護士が不動産に強いわけではありません。そのため、まずは不動産会社に弁護士を紹介してもらうのがいいでしょう。
不動産会社が所属する業界団体には顧問弁護士がいるのですが、場合によってはその団体の顧問弁護士に相談することもできます。
筆者も顧客に対し、何度か沖縄県宅建協会の顧問弁護士を紹介したことがあります。必要であれば、共に弁護士事務所を訪れ、不動産会社から事件の詳細を説明するなどの対応を行うこともあります。
農地など制限のある土地の売却＝行政書士に相談
行政書士に依頼するメリット・デメリット
| メリット | 農地転用などをスムーズに行える。気軽に相談に乗ってくれる先生もいる |
|---|---|
| デメリット | 士業の中でもバラツキが大きい印象で、いい先生を探し出す必要あり |
| 費用 | 数千円から数万円。あまり高くない傾向あり |
| 備考 | 扱う業務分野が広いので、農地転用を手がけた経験の有無を確認する必要あり |
農地を宅地などに変えることを「転用」といいます。農地の転用には専門的な知識が必要なため、自分で手続きをするよりも、行政書士に依頼する方がスムーズでしょう。
ただし、行政書士によって得意分野が異なる点に注意が必要です。自動車の名義変更を専門とする行政書士に、農地転用は荷が重いでしょう。
もし、農地をよく扱う不動産会社を知っていれば、その会社から農地転用に詳しい行政書士を紹介してもらうのが確実です。
信頼できる行政書士が見つからない場合は、市町村の農業委員会に問い合わせてみてください。自治体によって対応は異なりますが、役所OBの行政書士を紹介してもらえる場合もあります。このような行政書士は非常に頼りになるため、ぜひ押さえておいてください。
土地を売るためのQ&A
ここでは、実務上よく質問されるポイントを中心に、土地売却をスムーズに進めるためのFAQを掲載しています。
古家がある土地は解体して更地にすべきですか？
老朽化した建物が土地上にある「古家あり土地」を売りたい場合「解体して更地にした方がイメージがいい」と説明する不動産会社もあります。しかし、ケースバイケースなので、安易に解体するのはおすすめできません。
最近では、ボロ物件に投資する人も増えており、例えば駅から近いなどのプラス条件がある場合は、解体せずに「古家付き土地」として売り出した方がいいかもしれません。その判断については、エリアに詳しい不動産会社に聞いてみるのがいいでしょう。
もし、今相談している不動産会社があてにならない場合、以下の記事を参考に、信頼できる不動産会社を探してください。
土地を売る時に必要な仲介手数料は？
土地を売る際の仲介手数料は、他の不動産を売却する場合と同じで、売買契約が成立した額に応じて以下の割合で計算されます。
| 200万円以下の部分 | 成約価格の５% |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 成約価格の４% |
| 400万円超の部分 | 成約価格の３% |
ただし、2024年の国土交通省による宅地建物取引業者の報酬規定の改正により、800万円以下の不動産に関しては、仲介手数料の上限が一律33万円に引き上げられました（「低廉な空き家等の媒介特例」）。
この改正には、空き家問題の解決を目指して低価格の物件の売買を促進する狙いがありますが、土地に関しても報酬額が引き上げられる点に注意が必要です。
土地の売った時の税金の計算方法は？
土地などの不動産を売った場合、譲渡所得税が課税される場合があります。
不動産の譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で、売却価格から取得費用や譲渡費用などを差し引いた「儲け」の部分に課税されます。
気をつけたいのは、所有期間が５年を超えると長期譲渡所得となり税率が低いのですが、それよりも短い期間で売却すると税率が高い「短期譲渡」になってしまう点です。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 所得税額の2.1% | 9% | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 所得税額の2.1% | 5% | 約20.315% |
不動産を取得した日（登記日）の翌年1月1日から譲渡した年の1月1日までの期間で計算します。そのため、実際の所有期間が5年を少し超えていても、計算上は5年以下となる場合があります。
沖縄県の不動産については、トーマ不動産でご不明点にお答えしています。
お問い合わせ｜トーマ不動産
沖縄県外の場合は、仲介を依頼した不動産会社に相談してみてください。どの会社も、税制に関するユーザー向けの資料を用意しています。
土地を売る手順を教えてください
土地を売却する手順は、ざっくりと以下のようになります。
- 近隣の相場情報などを事前に調べ、準備を行う
- 不動産会社に査定を依頼し、査定額をもとに売り出し価格を相談する
- 条件が決まったら、不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社が広告を出し、営業活動を開始する
- 買主が決まったら売買契約を締結する
- 買主がローンの本申し込みを行い、売主側も引き渡しの準備を進める
- 残代金を受領し、不動産を引き渡す（残金決済）
- 売却で利益が出た場合、翌年に確定申告を行い、納税をする
土地売却の計画段階から売却完了、そして納税までの全てのステップは上記の通りです。不動産売却の詳しい手順については、以下の記事を参照してみてください。
まとめ「不動産会社を窓口に、専門家にも相談！」
土地を売りたい場合、最初の相談先は不動産会社になりますが、次のように使い分けることをおすすめします。
- 都市部の人気物件：大手不動産会社に相談する
- 地方の土地：地元の不動産会社をしっかりと吟味して選ぶ
筆者は、大阪府と栃木県で実際に不動産一括査定サイトを利用して物件の価格査定を依頼し、売却した経験がありますが、その結果、一括査定の査定額はあまりあてにならないという結論に至りました。
都市部であれば、まずは大手不動産会社に正確な価格査定を依頼してください。特に、三井のリハウスは正確な価格査定を強みとしており、おすすめできます。
三井のリハウス｜公式サイト
三井のリハウスが正確な価格査定を出せる理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
一方、地方の土地に関しては、大手不動産会社が対応しないことがよくあります。その場合は、不動産一括査定を上手に活用し、信頼できる地元の不動産会社を見つけるといいでしょう。
査定額に一喜一憂せず、各社の担当者の人柄を見て、信頼できそうな会社を選んでください。沖縄県内であれば、トーマ不動産がAIを活用した価格査定システムを提供しており、正確な査定額を提示しています。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
また、土地を売る際には、不動産会社に加えて、さまざまな専門家に相談が必要になることがあります。
法律上の問題がある場合は、不動産会社を通して、不動産に強い弁護士を紹介してもらうと効率的です。農地を売却する際には、農地転用などの手続きを得意とする行政書士に相談するのがいいでしょう。
相続案件では、税理士に相談するのが安心です。また、ファイナンシャルプランナー（FP）が在籍している不動産会社であれば、社内のFPに相談することも可能です。
トーマ不動産にも、税制に関する質問に対応できるFP資格者が在籍しています。
お問い合わせ｜トーマ不動産
沖縄の不動産に関しては、トーマ不動産までお問い合わせください。