買ったばかりの家を売ることも時々あります。しかし、売却理由はさまざまです。
筆者が宅建士として経験した、主な短期売却の理由と対策は、ざっくりと以下のようにまとめられます。
買ったばかりの家を売る理由と注意点
| 売却理由 | 注意点 |
|---|---|
| 値上がりしたので利益を確定したい | 大手不動産会社中心に会社の実力で選ぶ |
| 物件が思ったよりよくなかった | 長期化を見すえた売却戦略をとる |
| 住宅ローンが払えない | とにかく早めの対応！任売に強い会社を探す |
| 転勤や離婚などで手放したい | 一定期間で売るなら大手不動産会社が有利 |
| 近隣トラブルが理由で売却したい | 売るよりもまず話し合いでの解決がベター |
この記事では、買ったばかりの家を売却するコツを解説し、税制面での注意点なども紹介していきます。
この記事は宅建士資格を保有する、アップライト合同会社の立石が執筆しています。
買ったばかりの家を売る理由
ここでは、宅地建物取引業の実務上よく経験する「買ったばかりの家を売る」理由と対策について考えます。
実は、購入した不動産をすぐに売却する理由についての信頼できる統計はありません。そこで今回は、宅建士として約10年間価格査定を続けてきた筆者の肌感覚に基づいて記述します。
不動産価格が急に上がったため
筆者の経験上、想定外に不動産が値上がりしたため、購入後1年や2年といった短期間で売却するケースは意外とあります。
筆者の経験では、新築マンションを約3000万円で購入した方が、入居後数ヶ月で4000万円以上のオファーを受けて売却したという事例がありました。
この方は本来売る気がなかったのですが、大きな売却益が得られると判断し売却を決めました。また、短期売却であれ、居住用不動産であれば3000万円控除が受けられることも決め手となりました。
物件価格が急上昇するとしたら主に首都圏の話になるはずなので、大手不動産仲介会社を中心に、販売力のある仲介会社を見つけることが先決でしょう。おすすめは三井のリハウスです。
物件が合わず住みづらい
買ったばかりの家が思ったより良くなかったり、すぐに飽きてしまったという理由で自宅を売却する方も、確かにいます。
筆者の経験では、意外と凝ったデザインの特徴的な物件が多く「高級物件ではあるものの、案外売却が難しい」という傾向がありました。都市部の物件の場合は、建物周辺の環境が理由で住みづらいと感じるケースが目立ちました。
そこで、自分にとってのデメリットをメリットと感じてくれる人が現れるまで、長期で売却活動を行うことが必要になります。
住宅ローンが払えない
過去に価格査定依頼を受けた中で、住宅ローンの支払いが厳しいというケースもよくありました。
こういったケースでは、金融機関にリスケジュール（返済期間の延長などで月々の返済を軽くする）を相談することで、売却しないで済む可能性もあります。
住宅ローンの見直しが間に合わない場合は売却せざるを得ないかもしれませんが、その場合でもなるべく早めに対応してください。
住宅ローンの滞納が始まる前と後では、売却のしやすさが大きく変わってくるからです。
任意売却のケースでは？
任意売却や任意売却に近い状態での売却を行う場合、不動産会社の選定が非常に重要です。
筆者も何度か任意売却物件を取り扱いましたが、金融機関とギリギリの交渉を続けながら、制限時間内に極力高い値段で不動産を売却するという厳しい仕事でした。その仕事を、真摯に引き受けてくれる会社を選んでください。
転勤や離婚などで生活に変化があった
不動産仲介の実務で査定依頼を受ける際、通常は売却理由を聞きます。その中で、意外と多いのが離婚を理由とした売却です。
また、転勤や遠方での就職が決まったため、急いで売却したいという査定依頼も時々あります。
離婚の場合は、売却して精算する必要が出てくるかもしれませんが、転勤などを理由とする場合、賃貸で貸し出すという方法も考えられます。これについては、後で詳しく解説します。
近隣トラブル
近隣トラブルにより不動産を売却する方はそれほど多くありません。しかし、株式会社AZWAYの調査によると、近隣トラブルを経験した人は4人に1人であり、中でも騒音トラブルに悩まされる人が多いことがわかっています。
近隣トラブルにあったことのある人の割合は？｜株式会社AZWAY
近隣トラブルによる売却は、よほど耐えがたい場合に検討するもので、通常は話し合いなどで解決するのがベターです。
購入前であれば、以下のような情報源で近隣トラブルが報告されていないかを調べる方法もあります。
さらに万全を期す場合は、不動産を購入する前にそのエリア周辺の近隣トラブルを調査してくれるサービスを利用するのもおすすめです。
トナリスクというサービスは探偵会社が運営しており、精度の高い調査をしてくれます。
料金は意外と安く、5万5000円から。人生最大の買い物とも言われるマイホームの調査費用としては、かなりリーズナブルといえるでしょう。
トナリスク｜公式サイト
調査費用を少しでも安くあげるなら、自分で近所を歩いて聞き込みをする方法も考えられます。
しかし「買ったばかりの家を売却すると損をする」かも
この記事の冒頭で、価格が上昇したために不動産を売却するケースを紹介しました。
しかしそれ以外の理由で買ったばかりの家をすぐに売る場合、購入時よりも安くなり、損をしてしまうことがあります。
それには、以下のような理由があります。
新築プレミアムの消滅
新築のマンションや分譲一戸建てには、新築プレミアムと呼ばれる価値が付加されています。
しかし、1日でも誰かが住んで中古不動産になると、その新築プレミアムが剥がれ落ち、物件の価値が大幅に値下がりするのです。
新築プレミアムには住宅販売会社の利益も含まれていますが、その利益は意外と大きく、数百万円程度になることもあります。
その価値が一気になくなってしまうため、買ったばかりの新築住宅・マンションを売却すると、かなりの売却損が出る可能性も考えられます。
売却に伴う諸費用がかかる点
不動産を売却すると、仲介手数料を始めとする様々な費用が発生します。
大きなところでは抵当権抹消に係る登記費用や引っ越し代金、細かいところでは契約書に貼る収入印紙代など様々な費用があります。
不動産を売却する際には、これらの費用が発生する点にも注意が必要です。
税金面で不利になる場合も
自分が住んでいる住宅を売却して利益が出た場合、譲渡所得税から、居住用財産の特例として3000万円まで特別控除を受けることができます。
しかし、直近約3年間に住み替えをしてこの特例を受けていた場合、3000万円控除が受けられなくなります。
つまり、頻繁に家を売却すると特別控除は受けられないのです。
また、住宅ローン控除を選んでいた場合でも、売却にともなって住宅ローンを完済することになるため、それ以降の住宅ローン控除を受けられません。
税制面でも詳しく計算をしておき、できるだけ損のないように対応するのが良いでしょう。
マイホームを売った時の特例｜国税庁
不動産業者による「買取」は金額的に不利
売却を急いでいる場合によくすすめられるのが、不動産会社による買取です。しかし、買い取り価格は市場価格よりも大幅に安くなります。
明確な統計データはありませんが、筆者の肌感覚では、高くても7掛け程度でしか買ってもらえません。
査定額（市場価格）が1000万円の物件であれば、よくて700万円でしか買い取ってもらうことができないのです。
むしろ、半額の500万円程度を提示されることもあります。
こういった点を考えると、業者買取は最後の最後の手段と考え、できるだけ仲介での売却を目指してください。
買ったばかりの家を高く売る方法
ここからは、筆者が実際に遭遇した事例などをもとに、住宅ローンが払えないなどの理由で自宅を売却する場合に、どうすれば高く売れるかについて考えていきます。
早めに売却するなど「時間」を確保する
不動産の売却には、イメージよりも長い時間がかかります。大手不動産会社アットホームの調査では、マンションの売却までの期間は平均6ヶ月、一戸建ての場合は制約までに平均して11ヵ月かかることがわかっています。一戸建ての場合、売り出しから制約までほぼ1年かかるため、早めの対策が重要です。
中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査｜athome
住宅ローンが厳しい場合は任売に強い不動産会社を探す
不動産会社の選び方は、住宅ローンが払えない場合とそれ以外の場合で異なります。
住宅ローンが払えない場合は、任意売却を選ぶことになりますので、競売や任意売却に経験の多い不動産業者を選ぶ必要があります。
この点、経験のある会社とない会社では初動が全く違い、売却後に手元に残るお金も大きく変わる可能性があります。
住宅ローンが払えない場合は、複数の不動産業者にあたり、任意売却の知識があるかどうかを確認してください。
不動産会社の規模よりも経験を重視して選ぶのがオススメです。その場合は、不動産一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。
都市部で短期間に適正価格で売却するなら大手仲介業者が有利
離婚や転勤、転職などで一定期間内に不動産を手放したい場合は、大手不動産会社がお勧めです。その理由は以下の2つです。
- 高度な査定システムや豊富なデータを持っており、正確な価格査定ができる
- 販売力があり、適正価格であれば短期間で売却できる
大手不動産会社の中でも、価格査定の正確さと値下げをせず短期間でクロージングする販売力に関しては、三井のリハウスが定評があります。
三井のリハウス
｜公式サイト
三井不動産リアルティーは正確な価格査定を大きく掲げています。これは他の不動産会社には見られない特徴です。
少なくとも三井のリハウスで価格査定をしておけば、「この不動産をいくらで売却すればいいのか」という正解がわかるというメリットがあります。
家をきれいに片付け、不要な物は処分する
筆者の経験上、任意売却を含め売却を急いでいる場合、室内が荒れている傾向があります。不動産会社としては、購入希望者を見つけるのに苦労するパターンです。買い手は第一印象に左右される傾向があるからです。
住宅ローンの返済に追われて余裕がない場合でも、できるだけ室内をきれいにしておいてください。それが売却を進める不動産会社にとって最大のアシストになるはずです。
売却以外の選択肢
買ったばかりの家を売るのではなく、他の選択肢を検討することで、経済的なリスクを減らすことができます。ここでは、いくつかの代替案について紹介します。
賃貸として貸し出す
住宅ローンの支払いに問題がなく、必ずしも売却する必要がない場合、賃貸として貸し出すというプランも検討する価値があります。この場合、不動産一括査定サイトを利用し、売却査定を依頼しながら賃貸同時査定に対応している会社を探すのが良いと思います。
地方に強く、賃貸同時査定にも対応しているのは「リガイド」という一括査定サイトです。それ以外にも「リビンマッチ」や「イエウール」を利用し、各不動産会社の紹介ページをしっかりと読み「賃貸同時査定に対応している」と明記する不動産会社に査定を依頼すると、効率的に賃貸の価格設定を行ってもらえます。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
リビンマッチ｜公式サイト
イエウール｜公式サイト
賃貸経営のメリットとデメリット
ただし、賃貸で貸し出す場合のデメリットとしては、住宅ローンよりも高い金利で借り換えないといけない点が挙げられます。
一方、メリットとしては、家賃でローンを全額返済できるようであれば、将来ローンを完済したときに老後の蓄えなどになるという点があります。
住宅ローンが大幅に残っている場合は慎重に
とくに注意したいのは、住宅ローンが大幅に残っているケースです。本来、住宅ローンは自分で住むための制度なので、賃貸で貸し出した場合には適用されません。
実際には、住宅ローンを利用しつつそのまま賃貸で貸している人も多いのですが、これは本来ルール違反なのです。
そこで、自宅を賃貸する場合には、住宅ローンを事業用（アパートローン）などに切り替える必要があります。不動産会社に相談する際は、こういった点についてもきっちりとリスクを説明してくれる会社を選ぶのが良いでしょう。
リースバックを利用する
手持ちの不動産を売却し、賃貸でそのまま住み続けることができるリースバックという制度もあります。リースバックのメリットは、引っ越しをせずに売却でき、ご近所に売却がバレにくい点です。
ただし、リースバックが本当に良いかどうかは一概には言えません。
一般的に通常の売却価格よりも安く売ることになりがちですし、家賃設定も意外と高くなる可能性があります。また、リースバックでは長期間住み続けることが難しく、2～3年以内の契約になるケースが主流です。
長期間居住したい場合は、自宅を担保に金融機関から融資を受けるリバースモーゲージというサービスの方が適しています。ただし、リバースモーゲージの場合、抵当権が設定されていると利用できないことがほとんどです。
まとめ
買ったばかりの家を売却する背景には、さまざまな理由があります。また、売却理由によって、注意点と対応の方法が異なります。
注意したいのは「住宅ローンが払えない」「支払いが苦しい」という場合。この場合は、任意売却の経験が豊富な不動産業者を選んでください。また、早め早めの対応が必要になります。
一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社に当たり、経験重視で選ぶのがいいでしょう。
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転勤や転職などで「一定期間内に売却しないといけない」という場合は、都市部であれば大手不動産会社に査定から販売までを依頼するのがおすすめです。
なかでも、三井のリハウスは価格査定が正確で、期間内にしっかり売却する能力があるため、まず相談してみる価値があるでしょう。
三井のリハウス｜公式サイト
その他の理由で売却を検討している場合、余裕を持って売却期間を設定しておいてください。
不動産の売却にかかる期間は意外と長く、マンションの場合平均６か月、一戸建てでは平均11か月かかっています（アットホームによる調査）。
売却を急ぐと、どうしても安くなってしまいます。逆に、高く売りたい場合は、どうしても売却期間を長くとる必要があります。
その点は両立せず、トレードオフの関係になっています。
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