9月16日、令和7年度の地価調査が発表されました。
沖縄県では、全用途平均で4年連続の上昇が続き、平均変動率は6.1%（前年5.9%）となりました。前年から上昇率がわずかに拡大しています。
ただし住宅地に関しては、平均変動率は5.7%（前年5.8%）となりました。前年から▲0.1％ですが、上昇率がわずかに縮小しています。
一方で、那覇市の住宅地は+4.3%（2024年）→+4.9%（2025年）に拡大（出典：沖縄県『市町村別・用途別平均価格及び平均変動率』2024年・2025年）。新都心地区や中心部の交通・生活利便性に優れた地域で、県外からの移住者を中心とした需要が強いことが、その理由としてあげられます（国土交通省による見解）。
こういった複雑な地価動向をどう読むのかが、今年のポイントでしょう。
そこでこの記事では、以下の点について調査・解説していきます。
- 沖縄県全体の地価の動向は？
- 沖縄県内のどのエリアの地価が上がっているか？
- 地価を押し上げている要因を探り、今後の地価動向を予測
この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
2025年（令和7年）沖縄の地価調査 速報ハイライト
2025年（令和7年）の地価調査によると、沖縄県内の地価は全体として堅調な上昇を続けており、特に商業地でその勢いを増しています。
全用途+6.1%拡大。牽引しているのは住宅地か工業地か？
令和7年の全用途平均変動率（林地を除く）は6.1%上昇。令和6年は5.9％だったので、上昇幅が0.2％拡大したことになります。
沖縄県の公式発表では、国内観光客が過去最高を記録し、インバウンドも段階的に回復する中、百貨店やスーパー、コンビニなどの売上が前年超えをするなど、県内景況の改善が商業地の地価上昇をもたらし、それが全用途平均の地価上昇を後押ししたと解説されています。
具体的に、用途別の地価動向を見ていきましょう。
商業地のトレンド
沖縄県内における商業地の平均変動率は7.1%上昇。昨年より上昇トレンドが継続しています。
この上昇の背景には、新型コロナウイルス禍後の入域観光客数の回復があり、観光産業を中心とする店舗の収益力向上や、民間の開発計画による需要の高まりがあると考えられます。
商業地で高い上昇率を示した地点は、豊見城市の「豊見城5-4」が+23.7%、名護市の「名護5-3」が+19.4%、石垣市の「石垣5-3」が+16.8%などとなっています。
那覇市の商業地では、大型クルーズ船の寄港増加や国際線の増便によるインバウンドの大幅な回復が、店舗やホテルの堅調な需要に繋がり、さらにマンション用地需要も継続したことで、上昇幅が拡大（前年+5.6%→令和7年+6.8%）しました。
住宅地のトレンド
住宅地の平均変動率は5.7%でした。前年の5.8%からわずかに縮小したものの、上昇トレンドは継続しています。
住宅地の地価が上昇した主な要因としては、県内の低い持ち家比率に起因する潜在的な住宅需要、木造戸建住宅の普及、および低金利政策などの各種施策が宅地需要を後押ししていることがあげられます。
地域別に見ると、本島内の多くの市町村で上昇幅が拡大。本島中部や離島の一部では上昇幅の縮小が見られましたが、下落には至っていません。
沖縄県内で特に高い上昇率を示した地点として、宮古島市の「宮古島-11」が+18.8%、「宮古島-15」が+18.6%、また恩納村の「恩納-1」が+18.7%を記録しています。
那覇市の住宅地は、新都心地区や中心部の交通・生活利便性の高いエリアで県外からの移住者による需要が堅調であり、郊外部の割安感のある地域にも需要が波及したことで、上昇幅が拡大（前年+4.3%→令和7年+4.9%）しました。
工業地のトレンド
沖縄県内の工業地の平均変動率は+9.1%で、前年の+10.6%からは縮小したものの、依然として上昇を継続しています。
主な要因は、物流業の増加などを背景とした旺盛な工業用地需要。しかし、すでに県内には十分な広さを確保できる工業地が少ないため、価格上昇が続いているものの頭打ち感が出ています。工業地では、西原町の「西原9-1」が+17.4%と最も高い上昇率を示しました。
どのエリアの地価が伸びた？地域別の特徴
2025年（令和7年）の地価調査結果を見ると、沖縄県内では地域ごとに異なる要因が地価上昇を牽引していることがわかります。
観光需要の回復、住宅需要の堅調さ、開発計画など様々な要因が、各エリアの地価動向に影響を与えています。
北部エリア（恩納・今帰仁・宜野座 ほか）の観光・別荘需要
沖縄県北部エリアでは、観光業の回復やリゾート需要が地価上昇に寄与していると考えられます。
恩納村
住宅地は顕著な上昇を見せており、恩納-1（国頭郡恩納村字真栄田真栄田原36番外）の基準地は、18.7%もの高い上昇率を記録しました。これは全国的に見ても住宅地の上昇率上位に位置します。リゾート地としての魅力や別荘需要が、この地域での住宅地の価値を高めている要因と推測されます。
今帰仁村
住宅地の基準地（今帰仁-1）は、13.2%の上昇を示しています。
宜野座村
住宅地の基準地（宜野座-1）は、9.7%の上昇を記録しました。
これらの北部エリアの市町村では、本島内において特に高い上昇幅を記録している地点が多く、沖縄全体の商業地の上昇を牽引する入域観光客数の回復が、リゾート・別荘地としての住宅需要にも波及している可能性が考えられます。
宮古・石垣など離島の上昇要因
宮古島市や石垣市といった離島エリアでは、リゾート・観光需要が住宅地の地価を大きく押し上げています。
宮古島市
住宅地の地価上昇が特に顕著です。宮古島-6（住宅地）は23.1%、宮古島-3は20.3%、宮古島-11は18.8%、宮古島-15は18.6%、宮古島-1は14.7%の上昇率を記録し、これらは全国的にも上位にランクインしています。
その背景には、「ローズウッド宮古島」の開業（2025年3月）や、「ヒルトン沖縄宮古島リゾート」の開業（2023年6月）といった大型リゾート開発、そして2022年6月に開業した「サンエー宮古島シティ」などの商業施設の充実が挙げられます。こういった施設の開発が、リゾート地・観光地の住宅需要を直接的に刺激しています。
石垣市
石垣では、旧空港跡地利用計画（約38.7ha、2019年～2032年）や新石垣空港のインフラ整備・開発計画が進行しており、これらが地価上昇の大きな要因となっています。商業地では、石垣5-3が+16.8%の上昇率を示しています。
石垣の住宅地では、石垣-3が+20.3%、石垣-2が+19.3%、石垣-1が+18.6%と高い上昇率を示しています。
沖縄県の公式発表でも、宮古島と石垣島は、リゾート地・観光地の住宅需要によって地価が押し上げられていると分析しています。
那覇・浦添・宜野湾など都市圏の動き
那覇市をはじめとする都市圏では、住宅需要の堅調さ、県外からの移住、インバウンドの回復、そしてマンション用地需要が地価を押し上げています。
那覇市
住宅地の平均変動率は4.9%交通・生活利便性に優れた地域で、県外からの移住者を中心とした需要が堅調であること、また郊外部の割安感のある地域への需要波及が見られます。商業地の平均変動率は+6.8%で、前年の+5.6%から上昇幅が拡大しています。
大型クルーズ船の寄港数増加や国際線の増便によるインバウンドの大幅な回復が、店舗・ホテルの需要を堅調にしています。さらに、マンション用地需要も継続しており、商業地の地価上昇を後押ししています。
浦添市
住宅地では、いくつかの基準地で顕著な上昇が見られます。例えば、浦添-1（勢理客4丁目）は+12.4%、浦添-3は+12.5%、浦添-2は+10.4%マンション需要の増加や、都市機能の充実が背景にあると考えられます。工業地においても浦添（県）9-1が+9.2%の上昇を示しています。
宜野湾市
商業地では、宜野湾5-1（大山7丁目）が23.7%という極めて高い上昇率を記録しました。これは商業・サービス業の需要の高まりを示唆しています。
住宅地も堅調に推移しており、宜野湾-1（真栄原）は+7.2%、宜野湾-2（真志喜）は+8.0%の上昇です.
これらの都市圏では、生活利便性の高さに加え、インバウンド回復による経済活動の活発化や、それに伴う住宅・商業施設への投資意欲が地価上昇を促す主要因となっています。
ジャングリア等の大型案件の影響は？地価を押し上げた要因
結論からいうと、大型テーマパーク「JUNGLIA（ジャングリア）」をはじめとする再開発プロジェクトや、国内外からの観光客の回復が、沖縄県の地価を押し上げる大きな要因となっています。
特に、多くの人が集まる商業地ではその影響が顕著です。県外や海外の投資家が、今後の沖縄の成長に期待して、ホテルや商業施設を建てるための土地を積極的に求めているため、土地の需要が高まり価格が上昇している、という傾向があります。
観光回復から商業地・ホテル需要へと波及
ジャングリア開業に伴い、周辺地域では宿泊施設や商業施設の需要が急速に高まっています。敷地面積は約60ヘクタールにも及ぶ広大なもので、雄大なやんばるの森林に囲まれた立地が特徴です。コンセプトは「Power Vacance!!（パワー・バカンス）」という大規模な観光拠点の誕生により、北部地域全体の観光インフラ整備が加速しています。
特に「ジャングリア沖縄」が立地する今帰仁村では、従業員向け住宅増をにらんだ投資が広がり、地価が11.2%上昇。大型開発案件の地域経済への波及効果が明確に現れました。
総事業費約700億円規模のこのプロジェクトは、1500人の直接雇用を生み出し、沖縄本島北部の活性化を促すほか、より多くの観光客を呼び込み、観光収益をより均等に分配する効果があるとされており、これらの要因が地価押し上げの主要因となっています。
住宅需要の下振れリスクと県内地価の今後の動向
沖縄県内の土地、とくに住宅地の価格を押し上げてきた要因は主に以下の4つです。
- 持ち家率の低さによる底堅い住宅需要
- 低金利政策による需要喚起
- 観光需要の回復・拡大による経済効果
- 物流・産業関連ニーズの強さ
しかし、この4つの要因のうち、3つが縮小しつつあります。
金利上昇リスク
全国的な金利動向は沖縄県の住宅需要にも影響を与える可能性があります。現在の低金利環境が変化した場合、住宅ローンの負担増により需要の鈍化が懸念されます。
住宅需要の縮小
加えて、急激な地価上昇が、住宅価格を地元住民には買えない価格帯に押し上げています。
県内の平均所得水準と比較して地価上昇率が高いため、地元住民の住宅購入可能性が低下し、需要構造に変化が生じる可能性があります。
産業関連ニーズの限界
物流施設等の需要はいまだ根強い一方、すでに十分な広さの物件は探しにくくなっており、新しい物流施設・商業施設が展開しにくい状況です。
その点が、住宅地価格の推移にもマイナスの影響を与える可能性があります。
そういった点を考えると、今後地価上昇、とくに住宅地価格の上昇率はやや落ち着く可能性があると推測できます。
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おさらい「地価調査とは何？」地価公示との違いも含めて解説
この章では、不動産取引や土地評価において重要な役割を果たす「地価調査」について、制度の仕組みから実際の活用方法まで詳しく解説します。地価公示や路線価との違いも含めて、土地価格の指標を正しく理解しましょう。
7/1時点→9月公表、都道府県が判定する“取引指標”
地価調査（正式には「都道府県地価調査」）は、国土利用計画法施行令に基づき、毎年7月1日時点の価格（基準地の1㎡当たりの標準価格）を都道府県知事が判定し、各都道府県が9月に公表する制度です。
一般の土地取引の目安となるよう設計されており、国が行う地価公示とあわせて市場の現況を示す「ものさし」として使われます。
公示地価・路線価との違い（目的／管轄／使い分け）
| 種類 | 地価調査 | 公示地価 | 路線価 |
|---|---|---|---|
| 目的 | 一般の土地取引の目安 | 一般の土地取引の目安<br>公共事業の用地買収の基準 | 相続税・贈与税の計算 |
| 誰が発表？ | 都道府県 | 国（国土交通省） | 国（国税庁） |
| いつの価格？ | 7月1日時点 | 1月1日時点 | 1月1日時点 |
| いつ発表？ | 9月ごろ | 3月ごろ | 7月ごろ |
| 使い分け | 土地を売買するときの参考 | 土地を売買するときの参考<br>公共事業の補償金計算など | 親から土地を相続したときなど |
地価公示は地価公示法にもとづき、国土交通省・土地鑑定委員会が担当します。毎年1月1日時点の価格を判定し、通常3月に公示します。市場で通常成立すると認められる「正常な価格」を示すことが目的で、公共事業の用地取得や民間取引の指標として広く参照されます。基準日は1月1日、管轄は国という点が地価調査と異なります。
路線価（相続税路線価）は国税庁が相続税・贈与税の課税のために定める評価で、1月1日を評価時点として、地価公示等を基に概ね公示価格の80％程度を目安に設定され、例年7月に公表されます。税務評価を主目的とするため、取引の指標である地価公示・地価調査とは目的が異なります。
地価公示については以下の記事で詳しく解説しています。
用途別の「用途」とは？
地価調査や地価公示では、標準地・基準地ごとに用途区分が付されます。代表的なのは住宅地・商業地・工業地・宅地見込地で、地点の現況や周辺の土地利用を踏まえて分類されます。
都道府県地価調査ではこのほかに林地を扱う場合もあり、林地は県単位の集計で管理されています。
用途ごとに需給や価格形成の要因が異なるため、例えば住宅地は家計・ローン環境や人口動態、商業地は観光・商業投資や人流、工業地は物流需要や用地供給の制約といった観点で読み解くのが基本です。
FAQ「沖縄と地価調査に関するQ&A」
この章では、沖縄県の地価調査について、よくある質問に回答します。本文中では拾えなかった、よくある質問についての解説です。
全国の地価動向の中で、沖縄県の位置づけは？
沖縄県の地価は、全国的に見てもトップクラスの高い上昇率を記録しており、特に注目度の高い地域といえます。
毎年発表される都道府県地価調査の結果では、沖縄県は住宅地・商業地ともに、変動率が全国平均を大きく上回る状態が続いています。
この背景には、国内外からの観光客の回復に伴うホテルや店舗の需要増加、そして人口が増え続けていることによる住宅需要の強さがあります。特に、交通の便が良い那覇市周辺や、リゾート開発が進む地域で、地価の上昇が顕著です。
地価調査と公示地価、どちらを優先すべき？
不動産の売買を検討している場合は、両方の価格を参考にすることをおすすめします。
地価公示と地価調査は半年間の時期的なずれがあるため、より新しい方の価格を参照してください。特に地価変動が激しい沖縄県では、この「半年間の違い」が重要な意味を持つことがあります。
相続税や贈与税の計算においては、路線価（相続税路線価）が基準となるため、地価公示や地価調査は直接的な計算根拠にはなりません。その点、路線価は地価公示価格の約8割程度に設定されていることから、地価公示を参考にして大まかな税額を推計することが可能です。
不動産投資の判断においては、地価調査と地価公示の両方を時系列で比較することが重要です。半年ごとに発表される地価関連データを継続的に追うことで、地価の変動トレンドをより正確に把握できます。
市町村別PDFで自分の地点が見つからない時の探し方
まずは沖縄県の「地価調査・地価公示」ページで、最新の「令和7年地価調査結果概要」や「基準地の標準価格一覧」を開きます。
地価調査・地価公示｜沖縄県
表で見つからない場合は、同ページにある「基準地の位置及び標準価格（沖縄県地図情報システム）」のリンクから地図上で場所を確認します（以下のリンクを直接クリックしても参照可能）。
沖縄県地図情報システム｜沖縄県
令和7年分の地図は作成中と案内されていますが、直近年の「基準地位置図」（市町村別のPDF）を使うと、番号付きで基準地の位置を特定できます。番号と市町村名・用途を照合してから、一覧表の該当行に戻ると迷いにくくなります。
まとめ：今年の沖縄は「上昇基調継続」だが？
沖縄の地価は今年も上昇基調にあります。
令和7年の地価調査（沖縄県）では全用途＋6.1％、住宅地＋5.7％、商業地＋7.1％と上昇を継続。地価の「追い風」が確認できますが、住宅地と工業地には頭打ち感もあります（基準日：2025年7月1日、公表：9月17日）。
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参考文献
- 沖縄県（2025-09-17）『令和7年沖縄県地価調査結果の概要』。 https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/366/2025gaiyo.pdf （最終確認：2025-09-25）
- 沖縄県（2025-09-17）『市町村別・用途別平均価格及び平均変動率（R7.7.1）』。 https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/366/2025sityousonbetu.pdf （最終確認：2025-09-25）
- 沖縄県（2024-09-17）『市町村別・用途別平均価格及び平均変動率（R6.7.1）』。 https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/366/2024sityousonbetu.pdf （最終確認：2025-09-25）
- 沖縄県（2025-09-25 更新）『入域観光客概況の公表』。 https://www.pref.okinawa.jp/shigoto/kankotokusan/1011671/1011816/1003287/1026300.html （最終確認：2025-09-25）
- 沖縄県（2025-06 公表）『令和6年度 沖縄県入域観光客統計概況』。 https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/026/300/r6nenndo-matome.pdf （最終確認：2025-09-25）
- 国土交通省（法令）『国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）』。 https://laws.e-gov.go.jp/law/349CO0000000387 （最終確認：2025-09-25）
- 国土交通省 土地鑑定委員会（制度解説）『地価公示』。 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html （最終確認：2025-09-25）
- 沖縄観光コンベンションビューロー（2024-12-26）『2024年OCVB重大ニュース（暦年965万人見込み／国内客過去最高）』。 https://www.ocvb.or.jp/image/download/ArticleImage/main_document_1/6924 （最終確認：2025-09-25）