大手不動産会社に不動産価格査定や仲介を依頼するメリットは大きく、特に都市部では大手中心に売却戦略を立てるのがいいでしょう。
大手のメリット
- 正確な査定に基づいて正しい売却戦略が立てられる
- 販売力があり短期での成約が期待できる
- サポートが充実しており万が一紛争になった場合も保証してくれる
大手の中でも査定の正確さに定評があるのは、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）でしょう。業界で唯一、正確な価格査定と短期売却を前面に打ち出しています。
三井のリハウス
｜公式サイト
しかし、大手不動産会社は地方に対応しておらず、県庁所在地クラスの都市でも非対応のケースがよくあります。
その場合、準大手不動産会社が多数登録しているLIFULL HOME’SやHOME4Uを利用してみる方法が考えられます。
HOME4U（ホームフォーユー）
｜公式サイト
LIFULL HOME'S｜公式サイト
この記事では、大手や準大手不動産会社をうまく利用し、効率的な不動産売却を行うためのノウハウを掲載しています。
この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が制作しました。
大手不動産会社のメリットは「査定の正確さ」
実は最近、不動産の価格査定が上ぶれしやすく、あまり信用できなくなっています。その点、大手不動産会社であればコンプライアンス体制もしっかりしており、根拠のある正しい査定額を出してくれる傾向にあります。
不動産の価格査定が信用できなくなった理由
最近不動産会社の価格査定が信用できなくなっています。その背景には不動産一括査定サイトが増えすぎてしまい、中小の不動産会社の間での競争が激しくなっていることにあります。
どの会社も複数の不動産会社との競争になっているので、手っ取り早く仲介契約を取り付けるために、実際よりも高い査定額を提示して「当社であればこれくらいで売れる」と無理のある営業を行っているのです。
そういった背景があり、最近では不動産価格査定が信用できなくなっています。この問題について詳しくは以下の記事で解説しています。
当社の調査でも「大手の査定額は正確」と判明
この記事を作成しているアップライトでは、大阪と栃木の2つの不動産を一括査定サイトで売却してみる記事を作成しました。
その結果、やはり不動産の価格査定には不正確なものが混じっているということがわかりました。またあわせて積水ハウス系列の大手不動産会社の価格査定が正確だったということもわかっています。
詳しくは以下の記事にまとめていますが、大手不動産会社はコンプライアンス上も不正確な価格査定は出せませんし、また優秀な査定ソフトを使っているので、そもそもの査定額かかなり正確であるという背景もあります。
査定の正確さに定評がある「三井のリハウス」
大手不動産会社は価格査定が正確な傾向があるという事はここまでに述べました。では大手の中で最も査定額に定評があるのはどこでしょうか？
業界でほぼ唯一公式サイトで格査定の性格さをうたっている三井不動産リアルティー（三井のリハウス）は、以前から査定の正確さに定評があります。
三井のリハウス｜公式サイト
三井のリハウスの価格査定が正確である背景には、1970年代に三井不動産リアルティ（当時の社名は三井不動産販売）が中古不動産市場に乗り出したときの事情も影響しています。
情報流通さえまともに機能していなかった中古不動産市場に、三井は現在のレインズの前身ともいえる「リハウス流通機構」を創設します。また、統一された査定手法を確立し、売買契約書のフォーマットも整えていきました。
こういった事情は、以下の記事で詳しく解説しています。
大手不動産会社一覧表・手数料シェアランキング
ここで「大手不動産会社とは？」「超大手と準大手の違いは？」という点を整理しておきましょう。
業界で確立された分類があるわけではないのですが、この記事では「超大手とは業界シェアの５割以上を押さえる６社」と考えます。
| 会社名 | 仲介手数料 (億円) | 仲介件数 | |
| 1 | 三井不動産リアルティグループ | 914 | 39106 |
| 2 | 東急リバブル | 826 | 29577 |
| 3 | 住友不動産販売 | 725 | 34906 |
| 4 | 野村不動産ソリューションズ | 452 | 9985 |
| 5 | 三井住友トラスト不動産 | 249 | 8128 |
| 6 | 三菱UFJ不動産販売 | 211 | 4341 |
上記の６社は競ってサービスを充実させており、後で解説するサポート制度などには大差がないのが現状です。
そして、上記６社に続く大手不動産会社を、この記事では「準大手」と考えます。
| 会社名 | 仲介手数料 (億円) | 仲介件数 | |
| 7 | みずほ不動産販売 | 188 | 3815 |
| 8 | オープンハウス | 157 | 8497 |
| 9 | 積水ハウス不動産グループ | 123 | 7075 |
| 10 | 東宝ハウスグループ | 118 | 6268 |
| 11 | 三菱地所リアルエステートサービス | 103 | 1197 |
| 12 | 大和ハウスグループ | 96 | 4884 |
| 13 | 住友林業ホームサービス | 85 | 4495 |
| 14 | 福屋不動産販売 | 73 | 7875 |
| 15 | 大成有楽不動産販売グループ | 73 | 3579 |
| 16 | 大京穴吹不動産 | 69 | 4528 |
| 17 | 近鉄不動産 | 60 | 4261 |
| 18 | スターツグループ | 59 | 2337 |
| 19 | 三菱地所ハウスネット | 56 | 2069 |
| 20 | 中央日土地ソリューションズ | 49 | 329 |
| 21 | 東京建物不動産販売 | 46 | 1082 |
| 22 | リスト サザビーズインターナショナル リアルティ | 44 | 1287 |
| 23 | 長谷工リアルエステート | 39 | 2160 |
| 24 | ポラスグループ | 35 | 2689 |
| 25 | MEホールディングス | 34 | 2227 |
| 26 | 伊藤忠ハウジング | 28 | 2421 |
| 27 | メルディアリアルティ | 24 | 1075 |
| 28 | 小田急不動産 | 24 | 1155 |
| 29 | ナイス | 18 | 1107 |
| 30 | 阪急阪神不動産 | 15 | 739 |
| 31 | 京王不動産 | 14 | 638 |
| 32 | 相鉄不動産販売 | 11 | 524 |
| 33 | 朝日住宅 | 10 | 754 |
| 34 | 京急不動産 | 8 | 443 |
| 35 | REDS | 7 | 650 |
上位のみずほ不動産販売や三菱地所リアルエステートサービスは、超大手系と比べても遜色のない規模で、ここにあげた会社も十分信頼度が高いと考えていいでしょう。
超大手限定で査定を依頼してみたい場合は、超大手不動産会社６社のみが提携する、すまいValueというサービスを利用してみてもよいでしょう。
すまいValue｜公式サイト
大手不動産会社の「売却力」と「サポート力」
大手不動産会社のメリットは、査定の正確さだけではありません。
筆者が評価するのは大手ならではの短期売却力と、万が一の紛争に備えたサポート力です。
大手６社が仲介売上シェア５割以上を占める
すでに述べたように、不動産仲介業ではトップの６社が、シェアの５割以上を占めています。
つまり、超大手不動産会社は、都市部の優良不動産の売買を独占的に行い、効率的にバリバリと仕事をこなしていると考えていいでしょう。
都市部の売れ筋物件には非常に強いので、市街地の物件を売却する場合は頼りになります。これは特に「住み替え」の時に有利です。
住み替えでは、手持ち物件をきっちり売り切ることが大切です。どうしても新居の方に気持ちが傾いてしまいますが、「今の物件を売り切る」ことを意識しないと、住み替え計画が破綻してしまう可能性もあるからです。
住み替えについての注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。
万が一のリスクを保証する制度が充実
不動産売買には、どうしても後々紛争がおきる危険性がつきまといます。売買前に気付かなかった不具合があった場合など、これまでは当事者間で解決する必要がありました。
その点、大手不動産会社であれば、以下のようなサポートメニューを用意しています。
取引前に建物チェックや仮測量を行い、取引後に生じた問題については、一定額まで不動産会社が負担してくれます。
サポートの一例
| 三井不動産リアルティ「360°サポート」 | 建物チェック、住まいクリーンアップ シロアリ被害や主要構造部の雨漏り被害などを保証 取引後に発見された不具合の保証、緊急駆けつけ |
| 住友不動産販売「ステップエスコート」 | 建物調査、仮測量 草刈り、小リペア、建物クリーニング、プロカメラマン撮影 取引後に発見された不具合の保証、緊急駆けつけ |
こういった制度は、中小の不動産業者ではなかなかマネできないものです。都市部で大手不動産会社を利用する場合は、サポートメニューの内容も確認してみてください。
都市部で利用したい大手不動産会社の査定サービス
この章では、都市部において、大手不動産会社に効率よく価格査定を依頼する方法を考えていきます。
まず大手不動産会社の正確な査定を取り寄せて、それを基準に売却戦略を立てるのがいいでしょう。
また、複数社に相談するほうが有利なので、大手不動産会社が多数提携している、HOME4UかLIFULL HOME’Sを利用してみてください。
三井のリハウスは査定の正確さに定評がある
筆者の知る限り、公式サイトで「正確な価格査定」をうたっているのは三井不動産リアルティだけです。
三井のリハウス以外の超大手不動産会社は、公式サイト（売却ページ）で以下の点を訴求しています。
| 会社名 | HPでの訴求点 |
|---|---|
| 東急リバブル | 仲介取扱高の大きさを訴求 |
| 住友不動産販売 | 会社の概要などを解説 |
| 野村不動産ソリューションズ | 顧客満足度や利用者数を訴求 |
| 三井住友トラスト不動産 | 安全・確実な取引などを訴求 |
| 三菱UFJ不動産販売 | 会社の信用度やサポート体制を訴求 |
それぞれに会社の魅力やセールスポイントを伝えていますが、あまり儲かるとは思えない「査定の正確さ」を訴えているのは三井不動産リアルティだけです。
この点からも、正確な査定に基づいて値下げせずに売り切るという三井不動産リアルティの姿勢がうかがえます。
三井のリハウス｜公式サイト
大手と準大手が多数提携するFIFULL HOME’SとHOME4U
三大都市圏などの市街地であれば、大手不動産会社２～３社に直接査定依頼をするのがおすすめです。
筆者の経験では、大手系に査定依頼をしたケースでは、しつこい査定などは一切ありませんでした（積水ハウス不動産と三井住友トラスト不動産）。
ただ、地方都市の場合は超大手不動産会社が対応しているかどうか微妙なところです。そこで、地方都市では大手・準大手不動産会社が多く提携している、HOME4UとLIFULL HOME’Sを利用するのがおすすめです。
LIFULL HOME'S｜公式サイト
HOME4U（ホームフォーユー）｜公式サイト
上記２サイトはいずれも、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、住友林業ホームサービスといった有力企業が多数提携しています。
大手不動産会社の弱点は「意外と田舎に弱い」こと
大手不動産会社にも弱点はあります。
都市部の物件を効率よく、短期間で売り切る力を持つ大手ですが、田舎にはあまり対応できていません。
田舎では売買が活発でなく「儲からないエリアだ」ということも理由でしょう。また、田舎には市街化調整区域内の物件をはじめ、イレギュラーで扱いが難しい不動産が多数存在しています。
こういった点も、効率を重視する大手不動産会社が扱いたがらない理由でしょう。そのため、大手は思ったよりも地方に弱い傾向があります。
結果として、田舎の土地を売るなら、地元不動産屋のなかから優秀な会社を探す必要が出てきます。詳しくは以下の記事も参照してみてください。
地方で使いたい不動産一括査定サイト
筆者の調査では、栃木県の県庁所在地である宇都宮市でも、大手不動産会社は対応していませんでした。
地方の主要都市であっても、大手不動産会社には頼れないということです。
そこで、地方都市や郊外エリアの場合は、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社にコンタクトを取り、その中から優秀な企業を探し出す必要があります。
筆者の経験上、地方に強いのはイエウール、リガイド、リビンマッチなどの一括査定サイトです。
地方業者にも営業担当が足を運ぶ「イエウール」
イエウール（株式会社Speee）は、筆者が経営していた沖縄県名護市の事務所まで、唯一足を運んでくれた不動産一括査定サービスでした。地方の掘り起こしを図っているという点で、まずイエウールを推します。
イエウール｜公式サイト
不動産会社との関係良好で田舎に強い「リガイド」
リガイドは筆者が長年利用させてもらった不動産一括査定サイトですが、かなり田舎の物件についても査定依頼が届きました。もちろん、すべて対応してきました。その意味で、リガイドもかなりおすすめできると考えます。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
収益物件なども査定可能な「リビンマッチ」
リビンマッチも長年利用してきた不動産一括査定サイトです。このサイトでは倉庫や収益物件などの変わった不動産も査定依頼できます。
リビンマッチ｜公式サイト
その他の不動産一括査定サイトについては、以下の記事も参照してみてください。
不動産査定と売却の基礎知識
不動産の価格査定にあたっては、単に業者に任せるだけではなく仕組みを知ることで、自分の物件の価値をしっかり把握し、適切な売却戦略を立てることが可能になります。
また、媒介契約の種類や手数料についても知っておくと、不動産業者の選定や交渉がより有利に進められるでしょう。
そこでこの章では、不動産取引全般についての基礎知識を概観していきます。
不動産査定の仕方をざっくり把握
不動産の価格査定の仕組みを知っておくと、高すぎる不動産査定にだまされることもなくなるはずです。
価格査定にはいくつかの計算方法がありますが、一般に不動産会社が使用するのは「取引事例比較法」。類似物件の取引事例を参考に、さまざまな補正を行って、目的不動産の価格を算出します。
ポイントは「取引事例を正しく準備できるかどうか」にあります。たとえばマンションの下層階を査定する時に最上階の取引事例を使用すると、簡単に「不当に高すぎる査定書」を作れてしまいます。
そういった仕組みを把握した上で、不動産の価格査定書を読んでみてください。査定方法について、詳しくは以下の記事で解説しています。
不動産仲介（媒介）の３類型
不動産の仲介を、法律の用語で「媒介」といいます。その媒介契約には主に３つの類型があります。
| 媒介契約の種類 | 特徴 | 報告義務 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 一社のみに仲介を依頼し自己発見取引も禁止 | 1週間に1回以上の報告義務 |
| 専任媒介契約 | 一社のみに仲介を依頼するが自己発見取引は可能 | 2週間に1回以上の報告義務 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼できる携帯 | 報告義務なし |
通常、不動産業者としては自社のみに仲介を任せる「専任媒介」または「専属専任媒介」が望ましいと考えていますが、売主の立場でこだわる必要はありません。
売却に当たって何の問題もない良物件であれば、一般媒介でも問題はないでしょう。
ただし、隣の人と境界に争いがあったり、相続登記に問題があるようなケースでは、専任媒介にしておくことをおすすめします。
一般媒介では積極的に問題解決するインセンティブがありませんが、専任媒介であれば不動産業者にとって「紛争を解決したら成約につなげられる」というメリットがあり、積極的に動いてくれます。
媒介契約の類型について、詳しくは以下の記事で解説しています。
いざ売却する時の仲介手数料の概要
不動産の価格査定を依頼するにあたって、不動産仲介手数料の大まかな知識も整理しておきましょう。
売買が成立した時点（契約成立時点）で、仲介手数料の支払い義務が生じますが、その価額の上限はざっくりと以下のように定められています。
| 不動産価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5% + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格の4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売買価格の3% + 6万円 + 消費税 |
一般的に400万円超の売買が多いはずですから、不動産の仲介手数料は以下のように考えられます。
仲介手数料 ＝ 成約額の３％ ＋ ６万円 （別途消費税）
ただし、2024年の法改正で800万円以下の廉価な不動産の仲介手数料については、上限が引き上げられました。
現在、従来の手数料計算式に関係なく、800万円以下の物件では仲介手数料の上限が33万円に設定されています。
押さえておきたい不動産売却の流れ
不動産売却を行うに当たり、価格査定を依頼した後、不動産会社の選定に進みます。しかし、査定を出してもらったからといって必ずしも仲介を依頼する必要はありません。
できれば複数社を比較し、信頼性が高いところに仲介を依頼してください。その後、以下のような流れで売却を進めます。
不動産会社を選び媒介（仲介）契約
不動産会社の査定書を吟味し、信頼できる会社を選んでください。
売出し後の売却活動・価格交渉
売出し後は、不動産会社の囲い込みなどに注意する必要があります。
購入申込み（買付証明書）
購入希望者は買付証明書（または購入申込書）で、購入意思を伝えるます。
売買契約を締結し手付金を受領
買い手と交渉がまとまったら、売買契約を締結して手付金を受け取ります。
残金決済と不動産の引き渡しを同日に行う
買い手の住宅ローン実行日に、残金決済、不動産引き渡し、所有権移転登記申請を行います。
課税されるケースでは確定申告も必要
買った時より高く売れて、儲けが出た場合は、翌年に確定申告が必要となります。
まとめ「都市部なら大手不動産会社の査定がおすすめ」
筆者は、不動産を売却する場合エリアによって以下のように切り分けると有利だと考えています。
| 三大都市圏などの都市部 | 大手不動産会社 |
| 地方都市 | 可能であれば大手／対応していなければ地元不動産会社 |
| 地方エリア | 地元不動産会社 |
都市部では大手不動産会社の正確な査定や、瞬発的な販売力、問題があった場合に保証してくれるサポート体制が魅力です。
なかでも、査定の正確性で選ぶなら三井不動産リアルティ（三井のリハウス）が筆頭にあげられるでしょう。
三井のリハウス｜公式サイト
一方、地方では、大手不動産会社が対応していないことがほとんどです。県庁所在地クラスの都市であっても対応できていないことが多く、そういったケースでは不動産一括査定サイトを利用することになります。
ただし、不動産一括査定サイトの査定はあまり正確でない場合が多いので、査定額そのものよりも担当者が信頼できる人物かなどを観察してください。