沖縄の土地価格は、全国でも目立って上昇しています。
また、那覇市の地価に関しては、神戸や福岡といった政令指定都市に匹敵するともいわれています。
そう考えると、沖縄の土地は間違いなく売り時ですが、さらに土地価格が上昇するのであれば「もう少し先に売却してもいい」かもしれません。
そこで、この記事では極力わかりやすく沖縄の地価動向を解説していきます。
この記事はアップライト合同会社の立石が作成しました。
沖縄で土地・不動産を売るための基礎知識
不動産に関しては、学べば学ぶほど効率よく高く売却することができるようになります。
面倒でも、沖縄県内の土地の現状や今後の地価動向を把握しておき、その上で売却の判断をすることをおすすめします。
まず、沖縄の土地売却について基本的な知識をご紹介していきましょう。
沖縄の土地価格は上昇中。価格が高いエリアは？
沖縄の土地価格は2014年以降、常に上昇を続けています。上のグラフは赤が沖縄県、青が全国の土地価格推移を表していますが、沖縄の上昇率が顕著であることがわかります。
では、沖縄のどのエリアで土地価格が上昇しているのでしょうか？
実は、現在ほぼ全域で土地価格が上昇しています。ただし、その中でも人口動態により、大幅に地価が上昇しているエリアと、それほど地価が上がっていないエリアがあります。
現状、土地の単価にどれぐらいの違いがあるのかを見ていきましょう。
沖縄県内土地の実勢価格と地価公示の一例
| 市町村名 | suumo価格 (万円/坪) | 公示価格 (万円/坪) |
|---|---|---|
| 那覇市 | 88.6 | 96.3 |
| 豊見城市 | 50.7 | 40.6 |
| うるま市 | 23.8 | 18.4 |
| 浦添市 | 69.2 | 53.4 |
| 宜野湾市 | 56.8 | 42.6 |
| 沖縄市 | 40 | 32.1 |
| 糸満市 | 24.8 | 29.3 |
| 南城市 | 28 | 17.9 |
| 名護市 | 18.1 | 18.5 |
| 石垣市 | 7.9 | 27.4 |
| 宮古島市 | 11.7 | 13.5 |
上記は目安ですが、沖縄県内各地の住宅地の価格をざっくりとまとめたものです。那覇市とその周辺エリア、宜野湾市などが高く、離島では石垣市や宮古島市の価格が高いことがわかります。
那覇市内のより詳しい地価ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しているので、那覇市内の土地を売却される場合はご確認ください。
実際の価格は査定してみないと確定することができませんが、傾向としては人気の高い都市部がやはり高く、地方に行くと価格が下がっていきます。
さらに地方に行くと、住宅地ではなく農地や林地などが多いため、こういった土地に関してはあまり高い値段がつきにくい傾向があります。ただし、農地を宅地に転用できる場合は、宅地に近い水準の価格で売却できる場合もあります。
沖縄本島北部や離島の不動産を売却する場合、そのエリアの都市計画に詳しい不動産会社に仲介を任せるのがコツと言えるでしょう。
suumoの表も公示価格の表も、データとしては実勢価格と完全に一致はしません。エリア全域を平均しているので、必ず差異が生じます。ただ「価格が高いか安いか」という比較には十分使えます。
沖縄県外・海外に住みながら沖縄の土地を売るコツ
これまで、沖縄県の土地売買に関して、不動産の売買契約時に対面で契約書を読み合わせたり、重要事項説明書を読み合わせすることが法律で義務付けられていました。
契約関係者全員が集まる必要があり、取引が活発に行いづらい原因となっていました。しかし、近年この制度は大幅に改革されています。
まず、重要事項説明については2021年からオンラインで重要事項説明を行うことが認められるようになりました（売買仲介業務において）。これにより、わざわざ沖縄まで足を運ばなくても重要事項説明を受けられるようになっています。
また、これまでは売主・買主が対面で実印を押すなどの作業が必要だった不動産の売買契約についても、オンライン契約が認められるようになっています。
沖縄県外や海外などの遠隔地から沖縄県内の土地を売却したい場合は、インターネットやITに明るい不動産会社を選ぶとスムーズに取引できるでしょう。
沖縄に限らず土地の査定や広告代は無料です
土地の売却をする際に、何か費用が必要ではないかと心配する方もいるかもしれません。しかし、一般に不動産の売買にあたっては取引が完了するまで、費用が発生することはありません。
不動産会社は売買が成立した時点で、売却費用の中から仲介手数料を受領します。
また、価格査定については無料で行われており、通常の不動産広告も不動産会社が全額費用負担して出稿しています。
不動産会社によっては、売買契約書締結時に仲介手数料の半金を受領し、残金決済が完了した時点で、仲介手数料の残りの半分を受領するところもあります。
沖縄の不動産・土地売却Q&A
ここでは、多くの人が疑問に感じる土地売買・売却のわかりづらいポイントを整理してお伝えしていきます。
土地を売るときにかかる費用はいくら？
土地を売却するときの費用で最も大きいのは、不動産仲介手数料です。ざっくりと制約価格の３% ＋６万円に消費税を乗せたものと考えておけばよいでしょう。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格 × 5％ + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格 × 4％ + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税 |
その他には、契約書に貼る収入印紙代や、抵当権を抹消する場合に司法書士に支払う抵当権抹消登記申請費用などが挙げられます。
2018年に、400万円以下の不動産にかかる仲介手数料に関しては、最大18万円までの仲介手数料が認められるようになりました。この点は注意が必要です。
不動産売主の手続きの流れや費用については、以下の記事で解説していますので、ぜひご参照ください。
司法書士報酬の目安や売主と買主のどちらが支払うべきなのかについては、以下の記事で解説しています。
沖縄の不動産バブルはいつはじけるのでしょうか？
沖縄の不動産価格は現在バブルと呼べる状況にありますが、今後ずっと上昇を続けるのか、どこかでバブルがはじけるのかは予測が難しい問題です。
不動産価格動向には複雑な要因があり、正確に予測することは誰にもできません。可能な範囲内で客観的な目安を基準とするしかないでしょう。
個人の住宅の売却時期であれば、ライフプランから考え、あまりあてにならない相場予測よりも確実に必要になるマネープランに合わせて計画するのがいいでしょう。これについては以下の記事で簡単に解説しています。
投資物件であれば、減価償却がゼロに近づいた時期をメドにしたり、金利が大幅に上昇した時点で早めに売却するなどの対応がいいと思います。より詳しくはトーマ不動産までご相談ください。
海が見える土地はどれくらい価格が上がりますか？
海が見える土地を求める人が多いため、一般に海が見える土地は価格が上がります。しかし、沖縄県内に海が見える物件がたくさんあるため、条件によってはそれほど評価されない場合もあります。
非常に眺望がいい場合や、マンションの上階から海が見えるケースでは、値段に影響する可能性が高いです。
しかし、少し海が見えるという程度では、周辺土地とあまり値段が変わらないこともあります。
一方で、劇的に値段が上がるのは、ビーチに隣接している土地です。
筆者は、今帰仁村ウッパマのビーチ沿い土地を、坪単価42万円で成約したことがあります（2019年）。
どういった土地なら高く売れるのか、という目利きは、リゾート物件に詳しい不動産会社に相談するのが確実でしょう。
拝所や墓地を売ることはできますか？
拝所（はいしょ）や、お墓の売却も不可能ではありません。
ただし筆者の記憶では、糸満市某所の拝所を内地の方が購入し、物議をかもしたことがあります。売主も買主も、あまり居心地がいいとはいえないでしょう。
民有地であれば取引自体は可能ですが、その後揉めることもあります。各地域の風習に詳しい不動産会社に相談しないと、大きなトラブルに発展するかもしれません。
お墓であれば後々のトラブルはあまりないとは思いますが、しかし売却に時間がかかるのが通例です。
こういった物件の売却実績がある不動産会社に相談するようにしてください。
土地を相続しないで売ることはできますか？
故人の土地を売却する場合、亡くなった人の名義のまま所有権移転登記をすることができないので、必ず相続登記を行う必要があります。
一旦相続人の名義にしてから第三者に売却することが必要になるため、必ず相続登記を経て売却するということです。
また相続にあたっては、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書等に基づいて相続を原因とする不動産登記移転登記申請を行う必要があります。
こういった点は不動産会社に相談しても対応してもらえますし、直接司法書士事務所に相談しても対応してもらえます。
不動産買取はあまりおすすめできませんが可能です
不動産買取のメリットは、短期間にお金が手に入るという点にあります。
その反面、価格は非常に安くなります。
買取をした不動産業者は一定のコストをかけてその物件を転売します。また、転売にあたっては、不動産業者の利益を載せることになります。その分、安くしか買い取ってくれないのです。
一般に、不動産買取では相場の価格に対して半額から7割程度と、かなり安い価格でしか売れませんので、その点に注意して不動産買取を利用してください。
また、ご相談いただければ、なるべく短期で価格をあまり下げることなく売却する方法についてアドバイスをさせていただきます。
沖縄の不動産売却ならトーマ不動産へ
トーマ不動産では、売買、賃貸、賃貸管理、戸建建築営業などの実績があり、不動産投資家に対するサポートも広く行ってきました。
沖縄での土地売却を考える場合、無料相談を受け付けていますので、お気軽にご連絡ください。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
わずらわしい営業などは一切ありませんので、その点もご安心ください。
離島など非対応エリアの場合
離島など非対応エリアの場合は、筆者が宅建士として実際に利用したことのある不動産一括査定サイトを試してみてください。利用にあたっては、この記事で解説したポイントを押さえて、不動産会社を選んでください。
以下の記事などを参考に、不動産一括査定サイトを利用してみるのもひとつの方法です。
