沖縄の土地価格は、全国でも目立って上昇しています。しかし「売り時がいつなのか？」は迷うところです。
また、沖縄で土地を売る際には、独特の相続観や軍用地、リゾート地など、エリア特有の問題もあります。
そこで、この記事では極力わかりやすく沖縄における土地売却のコツや、費用、税金など、必要な情報を幅広く解説しました。
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この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
沖縄の土地を売る前に知っておきたい基礎知識
沖縄では地価上昇が続いていますが「売り時」は地価だけで判断できません。住宅ローン完済・相続・投資回収など、あなたのライフプランが重要な判断材料です。
今のところ、沖縄県では住宅地・商業地とも7％前後と高い上昇率が続く一方、いつ調整局面が来ても不思議ではありません。また「いつ地価が下落するか」を正確に予測できる人はいません。
そこでライフプランから逆算し「いつまでにいくらで売りたいか」を明確にすると、価格交渉・広告戦略・税金対策の優先順位が決まります。
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沖縄の土地価格は上昇中。価格が高いエリアは？
沖縄の土地価格は2014年以降、常に上昇を続けています。上のグラフは赤が沖縄県、青が全国の土地価格推移を表していますが、沖縄の上昇率が顕著であることがわかります。
では、沖縄のどのエリアで土地価格が上昇しているのでしょうか？
実は、現在ほぼ全域で土地価格が上昇しています。ただし、その中でも人口動態により、大幅に地価が上昇しているエリアと、それほど地価が上がっていないエリアがあります。
現状、土地の単価にどれぐらいの違いがあるのかを見ていきましょう。
沖縄県内土地の実勢価格と地価公示の一例（相場情報）
| 市町村名 | suumo価格 (万円/坪) | 公示価格 (万円/坪) |
|---|---|---|
| 那覇市 | 88.6 | 96.3 |
| 豊見城市 | 50.7 | 40.6 |
| うるま市 | 23.8 | 18.4 |
| 浦添市 | 69.2 | 53.4 |
| 宜野湾市 | 56.8 | 42.6 |
| 沖縄市 | 40 | 32.1 |
| 糸満市 | 24.8 | 29.3 |
| 南城市 | 28 | 17.9 |
| 名護市 | 18.1 | 18.5 |
| 石垣市 | 7.9 | 27.4 |
| 宮古島市 | 11.7 | 13.5 |
上記は目安ですが、沖縄県内各地の住宅地の価格をざっくりとまとめたものです。那覇市とその周辺エリア、宜野湾市などが高く、離島では石垣市や宮古島市の価格が高いことがわかります。
那覇市内のより詳しい地価ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しているので、那覇市内の土地を売却される場合はご確認ください。
地価が「大幅上昇」するエリアの共通
- 人口流入：那覇周辺に転入が集中
- リゾート開発：北部や離島のビーチサイド
- インフラ整備：計画段階でも価格を押し上げる
地価公示のデータから読み取れるのは、那覇市では地価上昇が続いていること。近年では那覇市内の土地が不足し、浦添市や宜野湾市などの周辺都市部へと波及しています。
もうひとつは、ジャングリアなどのリゾート開発が進む北部エリアの動向。表にはありませんが、今帰仁村の地下もついに上昇傾向に転じていますし、名護市も高い水準にあります。
ただ、沖縄の場合、難しいのは市街化調整区域や都市計画区域外の土地も多いこと。その点、各エリアに詳しい不動産会社に仲介を任せるのがコツといえます。
市街化調整区域内の土地や農地については、各市町村が管轄していますから、市町村役場との折衝になれている不動産会社でないとスムーズに売却できない可能性があります。
suumoの表も公示価格の表も、データとしては実勢価格と完全に一致はしません。エリア全域を平均しているので、必ず差異が生じます。ただ「価格が高いか安いか」という比較には十分使えます。
沖縄県外・海外いながらできるリモート売却
- IT重説・電子契約が解禁：物理的に来沖せずに重要事項説明・売買契約が完結
- 電子署名＆クラウドストレージ：契約書管理のペーパーレス化
- ビデオ内覧：買主候補をリモート案内
これまで、沖縄県の土地売買に関して、不動産の売買契約時に対面で契約書を読み合わせたり、重要事項説明書を読み合わせすることが法律で義務付けられていました。
契約関係者全員が集まる必要があり、取引が活発に行いづらい原因となっていました。しかし、近年この制度は大幅に改革されています。
まず、重要事項説明については2021年からオンラインで重要事項説明を行うことが認められるようになりました（売買仲介業務において）。これにより、わざわざ沖縄まで足を運ばなくても重要事項説明を受けられるようになっています。
また、これまでは売主・買主が対面で実印を押すなどの作業が必要だった不動産の売買契約についても、オンライン契約が認められるようになっています。
沖縄県外や海外などの遠隔地から沖縄県内の土地を売却したい場合は、インターネットやITに明るい不動産会社を選ぶとスムーズに取引できるでしょう。
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土地売却は「実質費用ゼロ」で始められる
不動産売却において、査定・広告費は完全無料。契約不成立なら支払いはゼロです。
また一般に、不動産の売買にあたっては取引が成立するまで、仲介手数料なども請求されません。
最終的に、売却した資金から、以下のような費用を支払うのが一般的です。
| タイミング | 目安 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 成約時（契約時または決済時） | 売却価格×3％+6万円(+税) |
| 収入印紙 | 契約時 | 1〜6万円 |
| 抵当権抹消登記 | 決済時 | 1〜2万円 |
不動産会社によっては、売買契約書締結時に仲介手数料の半金を受領し、残金決済が完了した時点で、仲介手数料の残りの半分を受領するところもあります。
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すぐに売却の予定がなくても、不動産に関するご相談は初回無料でお受けいたします。
POINT
- 「まだ上がるかも…」と待つより、坪単価が目標レンジに達したら即行動が鉄則。
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失敗しない！沖縄で信頼できる不動産会社の選び方
沖縄で不動産会社を探し、土地売却を成功させるためには、エリア独特のコツがあります。内地とは異なる事情も多いため、沖縄県内特有のポイントを踏まえた不動産会社の選び方を確認しておきましょう。
チェックリスト（★=必須）
- エリア特化度★：その市町村での成約実績が豊富
- 物件タイプの専門性★：軍用地・リゾート・農地転用など
- 法律・税務知識：相続★・市街化調整区域・農地法
- 資格保有：宅建士・FP・インスペクター
- DX対応：電子契約／VR内覧／SNS集客
県内各市町村について、専門性がある会社を選ぶ
沖縄では那覇から少し離れるだけでも、那覇市内とは不動産マーケットの傾向が大きく異なることがあります。那覇市と南城市では、それほど距離が離れていないのに、市場の動向が大きく異なる点が本土とは違うポイントです。
例えば豊見城市と糸満市は隣接する自治体ですが、糸満の場合は市街化調整区域が多く、市街化調整区域に関する法令、特に沖縄県内の条例に精通している会社を選ぶことが必要になります。一方豊見城市では、例外もありますが、那覇市内に近い「都市部に強い業者」を選ぶ方が有利です。
一例として、豊見城市での不動産売却について以下の記事で詳しく解説しています。
このようなエリア独特の事情に精通した会社を選ぶようにしましょう。
また、北部のリゾート用地を売却するような場合、一般の不動産会社では手に負えないこともよくあります。筆者はリゾート系の土地、特にやんばるのリゾート系の土地を得意としていましたが、那覇市内の業者では査定することすら難しいというケースも存在しました。日々リゾート用地に接している業者でないと、正確に査定をすることができない場合もあります。
そういった点を踏まえ、沖縄県内では市町村ごとに不動産会社の選び方を考え、またどんな物件が得意なのかといった点を本土以上に厳しく吟味していく必要があります。
沖縄県内特有の物件タイプに対応できる不動産会社を選ぶ
軍用地や外人住宅などは、ある程度取引をした経験がある業者でないと、うまく仲介業務を行うことができません。こういった特有の物件を売却する場合は、取引実績のある会社を選ぶことが必要になります。会社のウェブサイトでどんな物件を広告しているのかを見るだけでも参考になるので、必ずチェックするようにしてください。
また一般に不動産仲介業務を行う宅地建物取引業者は建築に関する知識も求められます。この点、沖縄県内は特有の事情があり、台風対策や塩害対策、シロアリ対策など県内の建物についての確実な知識があるかどうかといった点も押さえておきたいポイントです。
最近ではハウスインスペクションの資格を持つ担当者も見かけるようになりましたので、こういった資格を持っているかどうかを確認するのも良いでしょう。
意外と難しい沖縄県内の法律や条令。ちゃんと理解している会社か確認
沖縄県内では戦後の土地所有の問題や比較的最近まで旧法制が継続されたことなどに伴い、相続等にあたって民法のかなり深い知識が要求されることもあります。
また、相続人が南米など海外にいてなかなか売却手続きが進まないといったことも、筆者はよく経験しました。
こういった点を含め民法の、特に親族・相続編等に詳しい不動産会社に売却を依頼した方が、このような物件を売却する場合にはスムーズに進められるでしょう。
また、エリアによっては不発弾が発見されたり、いまだに敷地内から人骨が出たりといったことは、不動産会社を運営していれば時々目にすることです。こういった場合にしっかりと行政と折衝して処理できる会社かどうかといった点も重要になります。
できれば複数の不動産会社と話をしてみて、ここに述べたような知識を持っているかどうかといった点を確認し、それによって最終的にどの不動産会社に依頼するかを決めていくのが良いでしょう。
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沖縄の不動産・土地売却Q&A
ここでは、多くの人が疑問に感じる土地売買・売却のわかりづらいポイントを整理してお伝えしていきます。
土地を売るときにかかる費用はいくら？
土地を売却するときの費用で最も大きいのは、不動産仲介手数料です。ざっくりと制約価格の３% ＋６万円に消費税を乗せたものと考えておけばよいでしょう。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格 × 5％ + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格 × 4％ + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税 |
その他には、契約書に貼る収入印紙代や、抵当権を抹消する場合に司法書士に支払う抵当権抹消登記申請費用などが挙げられます。
2018年に、400万円以下の不動産にかかる仲介手数料に関しては、最大18万円までの仲介手数料が認められるようになりました。この点は注意が必要です。
不動産売主の手続きの流れや費用については、以下の記事で解説していますので、ぜひご参照ください。
司法書士報酬の目安や売主と買主のどちらが支払うべきなのかについては、以下の記事で解説しています。
沖縄の不動産バブルはいつはじけるのでしょうか？
沖縄の不動産価格は現在バブルと呼べる状況にありますが、今後ずっと上昇を続けるのか、どこかでバブルがはじけるのかは予測が難しい問題です。
不動産価格動向には複雑な要因があり、正確に予測することは誰にもできません。可能な範囲内で客観的な目安を基準とするしかないでしょう。
個人の住宅の売却時期であれば、ライフプランから考え、あまりあてにならない相場予測よりも確実に必要になるマネープランに合わせて計画するのがいいでしょう。これについては以下の記事で簡単に解説しています。
投資物件であれば、減価償却がゼロに近づいた時期をメドにしたり、金利が大幅に上昇した時点で早めに売却するなどの対応がいいと思います。より詳しくはトーマ不動産までご相談ください。
海が見える土地はどれくらい価格が上がりますか？
海が見える土地を求める人が多いため、一般に海が見える土地は価格が上がります。しかし、沖縄県内に海が見える物件がたくさんあるため、条件によってはそれほど評価されない場合もあります。
非常に眺望がいい場合や、マンションの上階から海が見えるケースでは、値段に影響する可能性が高いです。
しかし、少し海が見えるという程度では、周辺土地とあまり値段が変わらないこともあります。
一方で、劇的に値段が上がるのは、ビーチに隣接している土地です。
筆者は、今帰仁村ウッパマのビーチ沿い土地を、坪単価42万円で成約したことがあります（2019年）。
どういった土地なら高く売れるのか、という目利きは、リゾート物件に詳しい不動産会社に相談するのが確実でしょう。
拝所や墓地を売ることはできますか？
拝所（はいしょ）や、お墓の売却も不可能ではありません。
ただし筆者の記憶では、糸満市某所の拝所を内地の方が購入し、物議をかもしたことがあります。売主も買主も、あまり居心地がいいとはいえないでしょう。
民有地であれば取引自体は可能ですが、その後揉めることもあります。各地域の風習に詳しい不動産会社に相談しないと、大きなトラブルに発展するかもしれません。
お墓であれば後々のトラブルはあまりないとは思いますが、しかし売却に時間がかかるのが通例です。
こういった物件の売却実績がある不動産会社に相談するようにしてください。
土地を相続しないで売ることはできますか？
故人の土地を売却する場合、亡くなった人の名義のまま所有権移転登記をすることができないので、必ず相続登記を行う必要があります。
一旦相続人の名義にしてから第三者に売却することが必要になるため、必ず相続登記を経て売却するということです。
また相続にあたっては、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書等に基づいて相続を原因とする不動産登記移転登記申請を行う必要があります。
こういった点は不動産会社に相談しても対応してもらえますし、直接司法書士事務所に相談しても対応してもらえます。
不動産買取はあまりおすすめできませんが可能です
不動産買取のメリットは、短期間にお金が手に入るという点にあります。
その反面、価格は非常に安くなります。
買取をした不動産業者は一定のコストをかけてその物件を転売します。また、転売にあたっては、不動産業者の利益を載せることになります。その分、安くしか買い取ってくれないのです。
一般に、不動産買取では相場の価格に対して半額から7割程度と、かなり安い価格でしか売れませんので、その点に注意して不動産買取を利用してください。
また、ご相談いただければ、なるべく短期で価格をあまり下げることなく売却する方法についてアドバイスをさせていただきます。
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以下の記事などを参考に、不動産一括査定サイトを利用してみるのもひとつの方法です。
