田舎の土地を売りたい場合、都市部の土地に比べてさまざまなハードルがあります。
田舎の土地ならではの問題
- 人口減少地域では需要が少なく、土地がなかなか売れない
- 市街化調整区域などでは建物の建築に制限があり、利活用が難しい
- 農地の場合、農地法の制限を受けるため売却の条件が厳しい
- 山林や無道路地など、需要が少ない土地も多い
このように、田舎の土地を売却する際には多くの課題が存在します。そのため、まずはそのエリアの都市計画に詳しい地元の不動産会社をパートナーとすることが重要です。
また、それぞれの土地にどのような売却のハードルがあるのかを理解し、それらを乗り越えるために、具体的な物件調査を行う必要もあります。
そこで、しっかりとした知識をもった、信頼できる不動産会社を見つける方法も解説します。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が制作しました。
田舎の土地を売る場合の基礎知識
この章では、田舎の土地を売る際に押さえておきたい様々な条件について解説します。
都市部の住宅地とは異なり、建築が難しいケースが多いほか、電気や水道などのインフラが整っていない可能性もあります。
また、都市部にはない法令上の制限が存在する場合があるため、物件調査には細心の注意が必要です。
なぜ田舎の土地は売れにくい？
田舎の土地が売れにくい理由として、以下のような事項があげられます。
まず、都市部に比べて人口減少の影響を強く受けていることが大きな理由でしょう。過疎化が進む地域では、そもそも買い手が少ないため、売れにくい傾向があります。
また、法令上の制限が厳しいことも理由の一つです。例えば、市街化調整区域では建物を建てることが制限されているため、売却が困難になります。
さらに、交通の便や生活の利便性が低い場合、都市部と比べて魅力が劣り、買い手がつきにくいことも要因です。
田舎の土地は広すぎることがあり、かといって分割して売却するのが難しい場合があります。
農地や山林などは法律で規制されていることも
筆者が不動産会社を経営していた際、田舎の土地、特に農地の取り扱いには苦労しました。
農地を購入するには、原則として農業従事者であることが必要であり、また農地を宅地に転用するためには、様々な要件を満たす必要があります。
このように、農地を含む田舎の土地を売却する際には、法律的なハードルが高くなります。そのため、物件調査にもかなり時間がかかりました。
都市計画法の制限で売却の難易度が上がる
都市計画法に基づき、都市計画区域内の土地は市街化区域と市街化調整区域に分けられています。
少し田舎に行くと、市街化を抑制するエリアである市街化調整区域に該当することがよくあります。
市街化調整区域に指定されている場合、原則として建物を建てることができないため、宅地としての売買が非常に難しくなります。
しかし、市街化調整区域に詳しい不動産会社であれば、様々な緩和措置を知っており、建築可能な方法を見つけ出すことができるかもしれません。
市街化調整区域では、不動産会社の実力が試される場面が多くなります。通常の宅地を中心に取り扱う大手不動産会社では対応が難しいことがあるため、地元の不動産会社の中から、調整区域に強い会社を探すことが必要となります。
都市計画区域外の場合も注意が必要
| 都市計画区域 | 市街化区域 |
| 市街化調整区域 | |
| 都市計画区域外 | |
さらに、都市計画区域の外側、すなわち都市計画区域外のエリアも存在します。
こちらは市街化調整区域よりもさらに田舎にあるイメージです。都市計画区域外の場合、建築可能な要件が比較的緩やかであるものの、インフラが整っていないなど、違った問題が存在しています。
また、自然公園法の制限など、予期しない法令上の制限がかかるエリアも多いため、こちらも地元の不動産会社の中で、しっかりと知識を持つ会社を見つける必要があります。
田舎の土地売却５つのコツ
この章では、田舎の土地を売るための具体的な方法について解説します。基本的には、地元で信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
① 田舎の土地に強い不動産会社を探す
田舎の土地は、都市部の住宅地に比べて取り扱いにくい場合が多く、日ごろ街中の宅地しか取り扱っていない不動産会社には荷が重いかもしれません。
例えば、田舎では、市街化調整区域に該当していたり、農地や山林だったり崖条例の規制を受けたり、自然公園法の制限を受けたりといったことがよくあります。
これら様々な法令上の制限に詳しい不動産会社を探さないと、田舎の土地の売却はスムーズに進みません。そこで市街地に強い大手不動産会社よりも地元で頼りになる不動産会社をじっくりと探す必要があります。
複数の地元不動産会社を比較し、よりよい仲介業者を見つけるポイントは、以下の記事で解説しています。
② 家いちばなどの個人売買サイトを利用する
筆者は「家いちば」や「ジモティ」などの個人売買サイトを利用して、地方の小規模な戸建て住宅を売却した経験があります。
詳しくは以下の記事で解説していますが、結論としては、不動産の個人売買では「家いちば」以外の反響はほとんどありませんでした。
「ジモティ」では反響があったものの、冷やかしが多く一度も内覧につながりませんでした。
もし個人売買を検討するのであれば、「家いちば」の利用が最も効果的だと考えます。
不動産の個人売買サイト４つを実際に使ってレビュー！｜フドマガ
また、不動産の個人売買については、以下の記事にレビューを掲載しています。
③訳あり物件の買取業者を利用する
一般の不動産会社が買い取ってくれない市街化調整区域内の土地であっても、訳あり物件専門の買取業者なら買取が可能です。
訳あり物件買取PRO｜公式サイト
株式会社AlbaLinkが運営する訳アリ物件買取PROは、相談ベースでも対応してもらえるので、まず最初の相談先としてもおすすめできます。また、独自のノウハウを持っており、訳あり物件であってもハードルをクリアして商品化することができるため、ほとんどの物件の買取に対応できます。
ただし、一般に不動産の買取は相場より安くなってしまう傾向があります。その点は、以下の記事で詳しく解説しています。
④ 近所の人に売却できないかアプローチしてみる
田舎の土地の場合、近隣に住む人が土地を探している可能性もあります。そのため、近隣で聞き込みをしてみたり、不動産会社に依頼して近隣にチラシを配布してもらうことも有効です。
田舎では、実家の近くに家を建てて住みたいと考える人の需要は一定程度ありますので、その需要を調査しておくべきなのです。
仕事ができる不動産会社に仲介を依頼すれば、こういった点も考慮して、周辺にチラシを配布してくれることもあります。
⑤市町村役場に相談してみる
古家がある土地の場合、市町村の空き家バンクに登録する方法もあります。ただし、空き家バンクは民間の不動産ポータルサイトに比べて更新が遅く、マーケティング活動も行っていないため、ほとんど反響がないことも多いでしょう。
そこで、LIFULL HOME'Sなどのポータルサイトと連動している場合に限り、空き家バンクを利用するといいでしょう。まずは下記のサイトを開き、ご自分の不動産が参画自治体に所在しているかどうかを確認してみてください。
空き家バンク｜LIFULL HOME'S
一方、農地の場合は市町村の農業委員会に問い合わせて、農地を欲しがっている人がいないか聞いてみる方法もあります。市町村によっては、農地を借りたいという人とつなげてくれる場合もありますし、売却に向けて有益なアドバイスをもらえることもあります。
市町村の農業委員会が管理する農地情報を、インターネット上で公開する「eMAFF農地ナビ」に掲載してもらえれば、購入希望者が見つかる可能性も出てきます。
eMAFF農地ナビ｜農林水産省
農業委員会は多くの場合、市町村役場内にありますので、一度相談してみてください。
田舎の土地売却に強い不動産会社の探し方
都市部では複数の大手不動産会社が対応してくれます。そのため、優秀な不動産会社を見つけることも難しくありません。
ところが、田舎では仕事ができる不動産会社を見つけるのは困難です。
そこで、不動産一括査定サイトを利用したり、SUUMOやLIFULL HOME’Sなどのポータルサイトを活用して、売却したい土地のあるエリアで仲介物件を多く扱っている不動産会社を探してみてください。
SUUMOなどでじっくりと物件情報を見ていき、どのような不動産会社が取り扱っているかを確認してください。その中から、市街化調整区域内の物件を多く扱っている会社を探して、相談してみるのもひとつの手です。
不動産一括査定サイトは複数利用が前提
不動産一括査定サイトには「提携業者数2,000社」など、提携不動産会社の数をアピールしているところもあります。しかし、この数字が多いからといって優秀であるとは限りません。
実際にテストした結果、提携会社数は、あまりあてにならないことがわかりました。提携会社数が多くても、大半が東京に集中している事例もあるからです。
したがって、一括査定サイトが自称する提携会社数に惑わされず、本当に田舎に強い不動産一括査定サイトを選ぶことが重要です。
筆者のテストでは、リガイドが優秀でした。全国７都市で調査して、最も優秀な成績を収めています。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
また、実際に不動産一括査定サイトを利用してみたレビュー記事もありますので、ぜひ参考にしてください。
ポータルサイトを使ってエリアに強い地元不動産会社を一本釣り
筆者としては、不動産一括査定サイトを利用し、最低でも4社程度の不動産会社にコンタクトを取り、価格査定を依頼し、さらに面談をして信用できる担当者かどうかを見極めることをおすすめします。
しかし、不動産一括査定サイトを利用しても、1社か2社しか見つからない、あるいは全く見つからない可能性もあります。
その場合は、SUUMOやLIFULL HOME’Sのようなポータルサイトを利用して、そのエリアに強い不動産会社を探してみてください。特に、ニフティ不動産は、大手不動産ポータルサイトを一括で検索できるため、効率よく情報を収集することができます。
ニフティ不動産｜公式サイト
こういったポータルサイトに対象エリアの物件を多く出している不動産会社を探し、そこにコンタクトを取るという、一本釣り的な対策が効果的な場合もあります。
田舎の土地は売るべき？税金・相続から考える
相続した田舎の土地を売るべきか悩んでいる場合、固定資産税が課税されていないようなら、じっくり検討してみてもいいかもしれません。
ただし、2024年に相続登記が義務化されました。相続登記を怠ると罰則が課される可能性があるため、相続した土地について、登記手続きは早めに行うようにしてください。
課税されていないなら急いで売る必要はない？
売りたい土地が自分名義になっている場合、毎年4月に固定資産税の納付書が送られてくるはずです。もし納付書が届いていない場合は、その土地に固定資産税が課税されていない可能性があります。
このような場合、焦って売却する必要はないかもしれません。少し長いスパンで考え、どのように売却するかという戦略を立ててください。
課税されているかどうか不明な場合は、その土地が所在する市町村役場の税務課に連絡してみてください。固定資産税の評価証明書を取得すれば、土地の評価額や課税状況がわかります。郵送での取り寄せ方法は市町村によって異なるため、役場に問い合わせて手順を確認してください。
相続登記が義務化されている点に注意が必要
2024年4月から、相続登記が義務化されました。これまで、相続した土地を放置し、所有権移転登記を行わないケースが多く見られましたが、今後は相続登記を怠ると罰則が科される可能性があります。
遺産分割協議がまとまらない場合には、「相続人申告登記」という手段もあります。これは、協議が完了していない状態でも、一時的に相続登記の義務を履行したとみなされるもので、罰則を回避するために利用できます。
相続登記に関する詳しい情報は、法務省の公式サイトで確認できます。以下のリンクからご参照ください。
古家あり土地の場合は「特定空き家」の指定に要注意
2015年5月に施行された「空き家等対策特別措置法」により、保安上危険となる恐れがある状態や衛生上有害となる恐れがある状態の空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、固定資産税が高くなったり、場合によっては50万円の過料が課されたり、行政代執行により建物が強制的に取り壊されることもあります。
状態が著しく悪い建物がある土地の場合は、建物を取り壊して更地にした方が良い可能性もあります。詳しくは、その土地が所在する市町村役場で確認してください。
また、特定空き家を含む、古い家の売約については以下の記事で詳しく解説しています。
売却以外に田舎の土地を処分・活用する方法は？
田舎には、山林や無道路地など、売却が難しい土地も多く存在します。こうした土地を所有していて、手放したいけれど売れない場合、売却以外にも処分や活用の方法を検討することが可能です。
山林の立木だけを売却するという活用方法も
「田舎の山林を相続してしまったが売れない」という場合、土地上の樹木だけ売却するという方法も考えられます。価格については補助金などもからみ、また樹種によって違うため、一概にはいえません。しかし、農林水産省のサイトにも記載されているとおり、ある程度の価格で買い取ってもらうことが可能です。
木材価格統計調査｜農林水産省
令和６年９月のデータでは、杉の中丸太が１立米あたり15,500円、ヒノキの中丸太が21,600円となっています。不動産が所在する都道府県の森林組合を検索してみると、立木の買取についての解説が書かれていることがあります。
また、立木を買い取るだけでなく、新たに植林をして長期間管理してくれる場合もあります。以下の記事にも、少し詳しい解説を掲載していますので、参照してみてください。
土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」
2023年から、「相続土地国庫帰属制度」という新しい制度がスタートしました。この制度を利用すれば、相続や遺贈によって手に入れた土地を、国に引き渡すことが可能です。
これまで、不要な土地をどうするか悩んでいた方にとっては、朗報といえるでしょう。ただし、生前贈与された土地はこの制度の対象外ですので、その点には注意が必要です。
この制度の目的は、所有者不明の土地を減らすことです。そのため、対象となる土地にはいくつかの条件があります。
例えば、建物が建っていないこと、汚染されていないことなどが挙げられます。これらの条件を満たしていれば、手数料14,000円（土地１筆あたり）と負担金20万円（原則）を支払えば土地を国に引き渡すことができます。
審査には半年から1年ほどかかるため、手続きには時間がかかることを頭に入れておくと良いでしょう。
この制度に対する関心は非常に高く、すでに多くの相談や申し込みが寄せられているようです。
詳細は以下の法務省のページをご覧ください。
相続土地国庫帰属制度の概要｜法務省
場合によっては相続放棄も検討
「相続土地国庫帰属制度」ができる以前は、相続した土地が不要であれば「相続放棄」を検討する必要がありました。
ただし、相続放棄をすると、土地だけでなく、現預金など他のプラスの財産もすべて放棄する必要があります。
相続放棄の手続きについては、裁判所のサイトが参考になります。
相続放棄の申述｜裁判所
欲しい人に０円で譲渡するマッチングサービス
不動産を手放す手段として、相続放棄や国への引き渡し以外にも、無料で譲渡できるマッチングサービスがあります。こうしたサービスを利用することで、場合によっては迅速かつ手軽に土地を処分できる可能性があります。
例えば「みんなの0円物件」というサイトでは、多くの物件が掲載されており、すでに多くの物件が譲渡済みとなっています。中には「これが0円ならもらいたい」と思える物件もありますので、一度覗いてみるのも良いかもしれません。
みんなの０円物件｜公式サイト
上記サイトは、眺めるだけでも楽しめます。
土地売却の流れと費用
田舎の土地を売却する際の流れは、都市部の土地と大きく変わりません。ただし、農地を転用する場合など、手間がかかるケースでは、その分時間がかかることもあります。
田舎の土地でも売却の流れは通常と変わらない
不動産売却は、以下のステップで進めます。
- 周辺相場を調査する
- 価格査定を依頼（不動産会社選定）
- 売買契約（仲介契約）
- 販売活動
- 売買契約
- 残金決済と不動産の引き渡し
まずは、自分の土地やその周辺の相場を調べることから始めます。相場を理解していないと不動産会社の話をうのみにしがちですから、最初に自分自身で周辺の売り出し情報を見ておいてください。
より厳密に相場を確認したい場合は、以下の記事を参照してください。
次に、不動産会社に査定を依頼します。ここでは査定額にまどわされることなく、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。以下の記事も参照してみてください。
不動産会社を決定したら、仲介契約を結び、販売活動をスタートします。不動産会社の選び方については、以下の記事を参照してください。
買い手が見つかると、まず売買契約を結びます。この時点で手付金を受け取り契約書を交わすだけです。
最終的には残金を受け取って不動産の引き渡しを行います。これを残金決済と呼びます。買い手がキャッシュで支払い場合は、契約と決済を同時に行うこともあります。
売却して利益が出た場合には確定申告を行う必要がありますので、忘れずに手続きを進めましょう。不動産売却の流れ全般について、より詳しくは以下の記事で解説しています。
主な費用は仲介手数料。あとは税金に注意
土地を売却する際の主な費用は、仲介手数料です。
ただし、譲渡所得税にも注意が必要です。これは土地を売却して利益が出た場合に課せられる税金で、購入時の価格との差額が課税対象となります。相続した土地の場合、購入価格が不明なこともあるため、5%の基礎控除を除いた95%の部分に対して課税される可能性があります。
税金について不安がある場合は、市町村が提供する無料の税務相談などで確認するのが安心です。また、沖縄県内の土地に関しては、トーマ不動産にお問い合わせいただければ、FP有資格者が詳しくご説明いたします。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
まとめ「田舎の土地を売る基本戦略」
東京を中心とした都市部への一極集中が進む中で、田舎の土地を売却するハードルは年々上がっています。しかし、地域や条件次第では、売却がスムーズに進むケースも少なくありません。
まずは、その土地が立地するエリアに強い不動産会社を探して、売却が可能かどうかを相談してみることをおすすめします。
しっかりした不動産会社であれば、土地の価値や相場を的確に把握し、適切な売却方法を見つけることができます。場合によっては、思いがけずすんなりと売却できる可能性もあります。
筆者が所有していた沖縄県の土地も、田舎とはいえ、年々地価が上昇しており、結果的に高額で売却することができました。地域によっては、こうした有利な条件で土地を売却できることもあります。
売却にあたっては、田舎の土地売却に強い不動産一括査定サイトを利用するのも一つの手です。ひとつあげるとしたら、リガイドになるでしょう。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
リガイドを含む不動産一括査定サイトの実際の成績について、以下の記事で解説しています。
また、沖縄の不動産については、トーマ不動産にご相談いただければ、ご要望に応じた最適な売却プランをご提案いたします。
相続した不動産の場合、譲渡所得税が高額になることもありますが、トーマ不動産にはFP有資格者が在籍しており、税制に関するご相談にも対応可能です。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産