市街化調整区域内では、原則として建物を建てることができないため、土地の売却が難しく、買い手がつかないケースがよくあります。
しかし、優秀な不動産会社が物件をしっかりと調査すると、例外的に建築可能なケースが見つかることもあります。市街化調整区域だからと諦める前に、まずは信頼できる不動産会社に物件調査を依頼してください。
この記事では、市街化調整区域内でも可能な限り建築可能となるよう調査し、よりよい条件で土地を手放す方法について解説します。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が制作しました。
市街化調整区域の土地を手放す具体的方法
市街化調整区域の土地を売却する場合、通常は不動産会社に依頼して仲介してもらいます。その際、可能であれば複数の不動産会社に一般媒介で売却を依頼するのが確実でしょう。
その理由は、市街化調整区域の物件調査が複雑で、１社だけでは見落としなどのリスクがあるからです。
筆者も不動産業者として市街化調整区域をよく取り扱っていましたが、毎回納得がいくまで物件調査には時間をかけていました。
一方で同業他社が、建築可能な土地を誤って「建築不可」として売り出している事例も見たことがあります。この点を間違えると成約価格に大きな差が出るため、非常に深刻な問題となります。
市街化調整区域に強い不動産一括査定サイト
「すまいValue」などの不動産一括査定サイトは、主に都市型の物件に向いているため、市街化調整区域には適していません。
一方で、市街化調整区域向けのサイトとしては、「リガイド」や「リビンマッチ」などが挙げられます。これらは筆者も実際に登録していた不動産一括査定サイトです。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
リビンマッチ｜公式サイト
これらの不動産査定サイトを利用して複数の会社に物件調査を依頼し、建築可能かどうかをしっかりと確認することが重要です。
また、沖縄県の物件調査や価格査定については、トーマ不動産までお問い合わせください。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
市街化調整区域とは何かを再確認
ではここで、市街化調整区域の定義を再確認しておきましょう。
市街化調整区域とは、都市計画法によって都市計画区域内における市街化を抑制するエリアとして指定された地域のことを指します。
市街化調整区域では、法令により建築が許可されている例外的なケースを除き、建物の建築は原則として認められていません。
そのため、一般的には建物が建てられないため、安価な土地というイメージが定着しています。
しかし、市街化調整区域であっても、住宅の建築が認められる条件を満たす場合は、宅地として売却することが可能です。これにより、土地の価値も上がる可能性があります。
この「例外的な要件」をいかに調査し発見するかが、市街化調整区域の土地を手放す際の重要なポイントといえます。
以下、具体的に見ていきましょう。
市街化調整区域であっても建築が認められるケース
市街化調整区域内でも、住宅建築が認められるケースとして代表的な事例は、以下の2つです。
- 自己用住宅の立地緩和区域に該当する場合
- 既存宅地に該当している場合（宅地課税されていた場合）
自己用住宅の立地緩和区域とは、都市計画法施行以前から存在する大規模な集落で、大規模既存宅地として都市計画法の条件を緩和し、自己用住宅の建築が認められる区域のことです。
一方、既存宅地とは、都市計画法施行時点で宅地として課税されていた土地で、条件を緩和して建物の建築が認められる制度です。
これらの条件に該当する場合、住宅の建築が可能となり、宅地に近い金額での売却が期待できます。
また、これらの条件に該当しない場合でも、市街化調整区域内で建築が認められる建物も存在します。例えば、食料品店や小売店などの建築が許可されるケースがありますので、この点についても調べてみる価値があります（ただし、かなり難しいです）。
経験のない不動産会社に市街化調整区域の調査は難しい
市街化調整区域の土地を手放したい場合、上記のような調査を行い、まずは、建物が建てられる要件を満たすことを目指します。建物の建築が可能であれば、宅地とほぼ変わらない価格での売却が期待できるかもしれません。
しかし、都道府県や市町村によって要件が異なるため、市街化調整区域の土地を売却する際は、その地域の都市計画に詳しい不動産会社に相談することが重要です。
ふだん街中の物件のみを扱っている不動産会社は、こうした点に詳しくないことが多いため、市街化調整区域に精通している不動産会社や建築事務所に相談するほうが確実です。
農地の場合はハードルが上がる傾向あり
農地の場合は都市計画法だけでなく、農地法の制限も受けることになります。また、原則として農家しか購入することができません。
そのため、農地を売却したり手放したりする際には、ハードルが非常に高くなります。
市街化調整区域内の農地でも、ケースによっては宅地に転用することが可能な場合がありますが、これは非常に難易度が高いため、市街化調整区域に詳しい不動産会社に依頼し、しっかりと調査してもらう必要があります。
もし専門家に相談する場合は、行政書士に依頼することになります。しかし、農地に強い行政書士を見つけるのはかなり大変です。詳しくは以下の記事で解説しています。
結論からいうと、当該農地が所在する市町村の農業委員会に農地転用の要件を尋ねたり、こういった案件に詳しい行政書士を紹介してもらうとよいでしょう。
また、そもそもその土地が農地（農振農用地）であるかどうかの確認も、農業委員会で行います。
市街化調整区域での土地活用方法Q&A
この章では、市街化調整区域内の土地を手放すための知識や、売却以外の方法で譲渡する際のポイントを解説します。
市街化調整区域内の土地価格査定は難しい！
筆者は不動産会社を経営していた経験があり、多数の農地や市街化調整区域内に立地する土地の価格査定を行ってきました。
その経験からいえることは、市街化調整区域内の土地の価格査定は非常に難しく、一般の住宅地よりハードルが高いということです。
市街化調整区域では、まず、本当に建築できないのかどうかを確定する必要があります。
建築が可能であったとしても、どのような条件が付くのかを確認する必要もあります。そのため、似たような土地であっても、アパートの建築が可能な土地と何も建てられない土地とでは、査定額に大きな差が出ることがあります。
この調査でミスをすると、致命的な問題に発展する可能性があります。
地元業者でも調査ミスをする場合も…
例えば、筆者が実際に見た事例では、市街化調整区域内の地目「畑」の土地について、他社が調査ミスをしていたことがあります。建築不可として売り出されていましたが、筆者の再調査で、その土地は実は宅地課税されており、建築が認められる既存宅地だったことがわかりました。
このようなミスは、損害賠償請求に繋がりかねない重大な問題になります。
市街化調整区域の土地を手放す際には、必ず実力のある不動産会社を選ぶようにしてください。
市街化調整区域に強い不動産会社を探す方法
では、市街化調整区域に強い不動産会社はどうやって探せばいいのでしょうか。
不動産一括査定サイトを利用する場合、地方の土地に強い不動産会社を選ぶ必要がありますが、どの不動産一括査定サイトも、そういった点を明記しているわけではありません。
筆者の経験上、以下の2つの一括査定サイトであれば、地方の土地に強い不動産会社が見つかる可能性があると考えています。
まずは以下の２つのサイトを利用し、それでも見つからない場合は、その他の査定サイトを試してみるしかないでしょう。
1. リガイド
筆者は全国7箇所で同一のマンションを複数の一括査定サイトに入力し、対応している会社数を比較する実験を行ったことがあります。その結果、都市部でも田舎でも対応できる不動産会社の数があまり変わらなかったのがリガイドです。地方で役に立つサイトといえば、このリガイドでしょう。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
2. リビンマッチ
筆者が不動産会社の立場で利用した際、農地の査定依頼がかなり多く寄せられたのがリビンマッチでした。対応可能な不動産会社の提携数は多くないかもしれませんが、それでも案外田舎の案件に強く、査定依頼をしてみる価値はあると思います。
リビンマッチ｜公式サイト
上記の不動産一括査定サイトを利用しても適当な不動産会社が見つからない場合、以下の記事も参照してみてください。
相続放棄すべきかどうかの判断基準
相続放棄とは、相続が発生した際にプラスの財産も含めたすべての権利や義務を放棄することを指します。
土地だけを放棄することはできず、現金や有価証券があれば、それも一緒に放棄しないといけません。また、自分のために相続が発生したことを知った時から3か月以内に手続きをしないといけない点も、注意が必要です。
そのため、土地のみを手放したい場合に相続放棄は適しておらず、別の方法を考えた方がいい場合も多いでしょう。
手放さずにずっと持っていたら税金は？
管理が面倒な不動産を相続してしまった場合、手放さずに持ち続けるべきでしょうか？ 長期的には手放した方がいいかもしれませんが、固定資産税がかかっていないのであれば、そこまで急ぐ必要はないかもしれません。
毎年4月に固定資産税の納付書が届きますので、それを確認してから判断しても遅くはないでしょう。
土地上に中古住宅が建っている場合は売却すべき？
古い住宅が立っている、いわゆる古家付きの土地ですが、特に理由がない場合は処分しておいた方が安心かもしれません。最
特に、倒壊の危険が著しい場合や衛生上有害となる恐れがある場合などに、特定空き家に指定される可能性があります。
特定空き家に指定された後、市町村から改善勧告を受けると、固定資産税が最大6倍に引き上げられる可能性があります。
また、50万円以下の過料が科されることもありますので、注意が必要です。
空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省
まとめ「市街化調整区域の土地を有利に手放す！」
筆者はこれまでに、市街化調整区域内の土地を数多く取り扱ってきました。その中には「調べてみたら、建築が可能だった」という物件も少なくありませんでした。
市街化調整区域だからといって、すぐに諦めるのではなく、しっかりとした物件調査を行い、宅地としての利用が可能かどうかを判断することが重要です。
筆者は、都市部では大手不動産仲介業者への相談を推奨していますが、市街化調整区域については、地元の不動産業者の中から優秀な会社を選ぶことをおすすめします。
なぜなら、都道府県や市町村によって制度が異なるため、その土地に詳しい知識が求められるからです。
また、経験上、地方に強い不動産一括査定サイトは以下の2つです。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
リビンマッチ｜公式サイト
これらの一括査定サイトを試して、複数の不動産会社に依頼し、意見を聞いた上で、建築可能かどうかをしっかりと判断するようにしてください。
もし、上記2つの一括査定サイトを利用しても十分な数の不動産会社にアプローチできない場合は、以下の記事も参考にしてみてください。
沖縄県内の市街化調整区域はトーマ不動産にご相談ください
トーマ不動産では、沖縄県内の市街化調整区域や都市計画外の土地も多く取り扱っています。建築可能かどうかを含めた、綿密な物件調査を行い、価格査定書とともにご報告します。
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