現在、沖縄の不動産価格は判断しづらい状況です。そのため、最新の価格動向を把握しており、信頼性の高い不動産会社を見つけることは絶対条件となっています。
本記事は、沖縄県内で不動産取引を考える方に向けて、非常に大切な「不動産会社の選び方」を解説します。とくに「評判の悪い不動産会社の見分け方」を通して、沖縄の不動産業界の危険なポイントと、その対策方法をお伝えしたいと考えています。
本文では、国土交通省が作っている悪徳業者のデータベースの使い方、評判の悪い不動産会社の見分け方、おすすめの口コミサイト、悪徳業者の手口などをくわしく説明しています。
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この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
国土交通省のデータベースで超悪質な不動産会社を検索
沖縄で評判の悪い不動産会社を見分けるなら、まず国土交通省のデータベースを利用してください。法令違反の有無を検索できます。
有名な会社が掲載されていることもあります。沖縄で評判の悪い不動産会社を避けるためにも、必ず確認しましょう。
国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで違法な会社をチェック
不動産取引の前に必ず確認したい重要なデータベースがあります。
国土交通省が公開している「ネガティブ情報等検索サイト」です。ここに掲載されている不動産会社は、法令違反により指導や免許取消等の処分を受けています。評判の悪い不動産会社を回避するためにも確認しておいてください。
このデータベースには、意外と知名度の高い不動産会社名も掲載されています。「え、ここも処分されてたの！」となるはずですので、必ず見ておいてください。
国土交通省ネガティブ情報等検索サイト｜公式サイト
データの見方は難しくありませんが、さらに詳しい情報は以下の記事に掲載しています。併せて参照してください。
国土交通省が作った「危ない悪徳不動産業社を検索」するブラックリストとは？｜いえとちラボ
繰り返しますが、ここに掲載されている不動産会社は法令違反を犯しています。宅地建物取引業法では、処分歴を５年間公表すると定められており、その法律に基づくネガティブデータベースなのです。
どんな場合に不動産屋は行政処分を受ける？
では、不動産会社はどんな場合に行政処分を受けるのでしょうか？
沖縄県のホームページに詳しく記載されていますが、ここでは要点をまとめます。まず行政処分には以下の3種類があります。
- 指示処分
- 業務停止
- 免許取消
行政処分の中では、「指示処分」が最も軽く、複数の違反がある場合などは、さらに重い「業務停止」になります。業務停止の期間は違反内容により長くなります。また、業務停止期間中に営業した場合や、違反の情状が重い場合は「免許取消」になることもあります。
こういった処分歴を確認することは、評判の悪い不動産会社を避ける第一歩になります。
免許取消になった場合でも、社長をすげ替えるなどして免許を取り直し、再び営業しているケースもあります。国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに「免許取消」と掲載があるのに営業している場合は、その可能性を疑ってよいでしょう。
沖縄にはまだいるモグリ業者「ブローカー」を見分ける
日本の不動産業界で「ブローカー」とは、免許を持たないモグリ業者を指します。
内地の都市部ではほとんど見かけなくなり、那覇市内でも減ってきましたが、まだ存在します。不動産屋のよしあしを確認するために、まず免許の有無を確認しましょう。
筆者も何度かブローカーに絡まれて、面倒な思いをしたことがあります。ブローカーは免許がないため営業効率が悪く、ひとつの物件に過度に執着する傾向があり、非常にやっかいです。
「ブローカーでも高く売ってくれればよい」と判断するのも危険です。ブローカーは免許がないため自社で広告できず、レインズも使えません。
しかも法律を理解していないケースが多く、誤った説明をする例が少なくありません。筆者は業務上、ブローカーと関わる場面を何度も見てきましたが、内容がデタラメなことが多々ありました。取引リスクの高さを考えると、絶対に関わるべきではありません。
さて、こうしたブローカーを見つけるには、国土交通省が公開している以下のデータベースを使用してください。
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム｜国土交通省
ここに会社名を入れて検索ボタンを押すと、免許を持つ業者の場合は免許番号や代表者名が表示されます。例えば、トーマ不動産を検索すると以下のように表示されます。
このデータベースを会社名で検索しても表示されない場合があります。その場合、免許を持っていないモグリ業者の可能性があります。モグリ業者には、絶対に仲介を依頼しないでください。
評判の悪い不動産会社を見分ける方法
悪質な業者に共通しているのは、だいたい次の2点です。
- 売主・買主の両方から仲介手数料を得たい（両手仲介に固執）
- 顧客に情報を与えず、不動産会社に有利に契約を進めたい
筆者としては、この2点に注意して仲介会社を観察しておくと、評判の悪い不動産会社を見抜きやすいと考えています。
田舎に行くと「社長が信頼できない」会社が多かった
筆者は北部の名護市で不動産会社を経営していましたが、名護市や今帰仁村など田舎に行くほど、社長が信頼できない不動産会社が多い傾向がありました。特に昔から営業しているアナログな会社は要注意です。
最近開業した不動産会社はマーケティングやネット広告を考えて幅広く顧客を探しますが、田舎の不動産会社では「たまたま来店した人を逃さず、強引に利益を得よう」とする傾向があります。
こういった田舎の不動産会社では、両手仲介に固執する「囲い込み」は当たり前で、さらになんとかしてグレーなお金を徴収しようとします。
例えば買主に物件の問題点や瑕疵をきちんと伝えず、とにかく買わせてしまおうとすることもよくありました。私道持ち分をあえて売らず、後から高値で売りつけた事例もあります。
コンプライアンス意識はほぼないに等しいので、注意してください。
やんばるをはじめ、沖縄で信頼できる不動産会社について、詳しくは以下の記事を参照してください。具体的に会社名を挙げて紹介しています。
エリア大手も「囲い込み」をしやすい傾向
沖縄本島の南部・中部・北部エリアで大手といわれる会社も、囲い込みをしやすい傾向があると感じました。
各エリアで大手といわれる不動産会社も、全国的に見れば中小・零細企業です。自社でつかんだ顧客は、他社に渡したくないのが実情です。
例えば、私たちが買主さんから「この物件を買いたい」と言われて問い合わせをしても、「他社には売らせない」とはっきり言われたこともあります。物件の囲い込みを明言している行為で、法律的にはアウトといえるでしょう。
囲い込みとは？
不動産業界では「囲い込み（囲い込み行為）」という悪習が残っています。これは専任媒介で売出を任された会社が、売主からだけでなく買主からの仲介手数料も独占したいと考えて、他の不動産会社に紹介せず、物件を抱え込むことを指します。囲い込まれた物件はなかなか売れず、販売機会を逃してしまう傾向があります。広く情報を流通させれば高く売れたかもしれないのに、価格的にも安くなる可能性が高く、あまり良いことはありません。
賃貸で多い「宅建士免許がない人が重説をする」パターン
筆者は賃貸の現場で、宅建士の資格を持っていない人が重要事項説明をしている状況を何度か目撃しました。これは明らかな法令違反です。
売買の現場ではめったにありえませんが、賃貸の場合は人手が必要なため、宅建士資格のない人でも実務の最前線に駆り出されることがあります。
そもそも重要事項説明書や契約書を作っている人も、宅建士資格を持っていないことがあります。
こういった点に注意して、特に賃貸で物件を借りる場合、重要事項説明の時に宅建士証を確認してください。
宅建士証を見せられない場合は、完全に法令に反しています。そして法令に違反している会社は、たいてい「沖縄で評判が悪い会社」に該当しています。
契約書の作成などは法律上宅建士でなくてもかまいません。しかし、普通に考えて宅建士資格を持つ人が作るべきでしょう。実際、かなり怪しい契約書もよく見かけます。
評判の悪い悪徳不動産会社の手口一覧
不動産業界で評判の悪い会社は、基本的に「自社の手数料を最大化する」ことを目指して行動します。
表向きは丁寧でも、実務では以下のような行動をとります。
- 情報を隠す
- 決断を急がせる
- 後出しで不正な費用を請求する
それぞれについて、どう防ぐかを考えていきましょう。
囲い込むだけでなく「干す」
不動産の囲い込みとは、仲介依頼を受けた会社が「自社で買主の仲介手数料も独占したい」ために、他の不動産会社に情報を出さないことをさします。
「隠す」だけならマシで、高めの査定で専任を取ったのち、広告・内見調整・反響対応をわざと遅らせて、「干す」行為も警戒すべきです。
実態よりも高い査定額をだして仲介を獲得し、しばらく干したあげく、数か月後に「反響がないので。と値下げを迫るパターンです。
高すぎる査定額の弊害については、以下の記事で解説していますので、ぜひご参照ください。
仲介手数料以外に違法な費用を請求
不動産の仲介手数料には、法令で定められた上限があります。
そこで、仲介手数料とは別の名目で根拠のあいまいな費用を請求するケースもあります（かなり少ないですが、ないわけではありません）。
よくあるのは「コンサル料」「調査費」「広告宣伝費」「ローン斡旋手数料」「書類作成料」「出張・交通費」など。通常の仲介業務に含まれる作業を「特別サービス風」に見せて二重取りするケースもあります。
ただし、価格800万円以下の物件については調査費用が認められる等の特例がありますので、仲介手数料に関する詳しい情報は以下の記事で確認してください。
上記の記事に記載されていない費用請求があった場合は、その根拠を確認してください。
なぜか自宅まで来てなかなか帰らない
アポなし訪問、夜間の訪問、玄関先での申込書記入の「お願い」など、自宅での圧の強いセールスは判断力を鈍らせます。
しかし、不動産一括査定サイトなどを利用すると、こうした圧の強いセールスを受ける可能性もあります。詳しくは以下の記事を参照してください。
初めての不動産一括査定｜いえとちラボ
逆に、こちらが事務所に訪問したとき理由を付けて長時間引き留められることもよくあります。複数のお客さんから「あそこの事務所に行ったらなかなか帰らせてもらえない。コーヒーを何杯も飲まされてまいった」と
いずれの場合も法令に違反する可能性がありますので、感情的になって言い合うのではなく、冷静に公的窓口に相談しましょう。
まずは消費生活センターに連絡するのがいいでしょう。消費生活センター自身が不動産の紛争を解決できるわけではありませんが、話を聞き、適切な窓口につないでくれます。その他の連絡先を含め、窓口をリストアップしておきます。
消費生活センター（全国共通ダイヤル：188）
契約・料金トラブル全般の一次窓口。事実整理と対応方針の助言を受けられます。
※「いやや！」と覚える（3ケタ＝188）。土日対応の地域もあります。
都道府県の宅建業担当課（宅建業指導・監督窓口）
沖縄県の建築指導課（宅建業の指導・処分を行う部局）。不動産会社の免許番号と事実関係を伝えると、相談に乗ってくれる場合があります。
※免許権者が「国土交通大臣」の会社（複数都道府県に事務所がある大手など）は、所管が国（地方整備局等）になる場合があります。
電話：098-866-2413
業界団体の苦情相談（所属業者のみ）
公益社団法人宅地建物取引業協会、一般社団法人全日本不動産協会など。会員であれば是正指導や紛争解決あっせんの対象に。
相談窓口のご案内｜宅地建物取引業協会
ラビー相談室｜全日不動産協会
法テラス／弁護士会の法律相談
クーリング・オフ、損害賠償、契約取消・解除など法的手段が視野に入る場合は早期に。証拠保全の指示も受けられます。
相談窓口｜法テラス
警察相談（#9110）／110番（緊急時）
住居への不退去・威迫・深夜の執拗な訪問など、安全に関わる行為はためらわず相談。緊急性が高い場合は110番。
沖縄特有の事情（軍用地/外人住宅ほか）
沖縄には、軍用地、旧外人住宅（転借地権を含むケース）、借地・底地の複合した関係、市街化調整区域、私道などなど、全国平均より複雑な状況があります。
契約・権利関係・融資可否・賃貸運用の各フェーズでかなり深い知識が必要になりますから、トラブル防止のためにも、評判の悪い不動産屋に当たらないように注意してください。
軍用地などは、ある程度取り扱い経験のある業者でないと、正しく説明することは難しいでしょう。また、米軍向けにリーシングする「外人住宅」も同じです。特殊案件なので、軍内部の仕組みを理解して、米軍とのパイプがないと投資がうまくまわりません。不動産会社の評判の善し悪しだけでなく、物件との相性や経験量なども確認した上で、仲介を依頼する業者を選んでください。
Googleの口コミはなぜ信用できないのか？
Googleの口コミは現在、高度にハックする手法が広がっています。それはMEOという技術で、さまざまな手段を講じて、Googleマップに自社のビジネスを優先表示させるしくみです。
その一環として、多くの不動産会社はGoogleマップの口コミを操作しています。
なぜなら、よい口コミが多いとGoogleマップで上位に表示されやすいからです。上記は東京の不動産会社の事例ですが、口コミ781件でそのうちの大半が★５つ。
口コミはQUOカード1000円分やAmazonギフトなどを渡して書いてもらう事例が多く、筆者も１度QUOカードをもらったことがあります。
そんなわけでGoogleの口コミは全く信用できなくなってしまいました。
その代わりに見るなら、procomというサイトがおすすめです。
沖縄県の不動産会社の評判,口コミ一覧｜procom
ここには、会社名を明記した上で、なまなましいレビューが書き込まれています。一例を挙げると以下のような内容ですが、具体的に「何をされたか」が書き記されています。
評判通りの悪徳業者でした。内見の予定を組んだのに担当の人が忘れてて、挙句の果てに「そんな約束してない」と逆ギレされました。メールで文章のやりとりが残っているのに対応ありえない。(2025/04/08 14:11) 出典：procom
このサイトは必読。絶対見ておいた方がいいでしょう。
不動産の契約を安全に完了するポイントと流れ
不動産売買の流れの中で、「ここは確認しておきたい」というポイントがあります。この章では、評判の悪い不動産会社に当たってしまった場合でも、しっかりと対応するための契約の流れを解説していきます。
ファーストコンタクトで確認すること
筆者であれば、まず不動産会社の担当者が「宅建士かどうか」を確認します。
宅建士試験は国家試験のなかでは「中くらいの難易度」といわれており、勉強すれば受かりますが、勉強しなければ受かりません。
つまり、宅建士資格を持っていないということは、その人が「勉強しない」ことを意味しています。そんな人に大切な不動産の契約を任せるわけにいかないので、筆者ならパスします。
その上で、不動産の売却時なら「査定の正確性」、購入時なら「エリアの物件や法令に関する知識の豊富さや的確さ」を見ます。賃貸の場合も「物件と、周辺相場などに詳しいかどうか」は絶対確認しておきましょう。
営業対応中に確認すること
不動産売却なら、囲い込まれていないかどうかをチェックしてください。レインズの登録証明書を発行してもらい、自分でチェックしておくことも大切です。
購入や賃貸の場合は、営業車に乗せてもらうのではなく現地集合にするのがおすすめ。実際に駅やバス停から歩いてみないと「こんなはずではなかった」ということになりがちです。沖縄なら、自分の車で行ってみて「どれくらいの距離感か」をつかんでください。
また、本命物件を見せる前に、わざとダメな物件を見せるという古典的手法があります。ダメ物件を「アテ物」「アテ物件」と呼び、アテ物でいったん下げてから本命物件を案内すると「実際よりよく見えて契約したくなる」という心理を利用しています。
こういう手法にひっかかることなく、冷静に判断してください。
なお、レインズについては以下の記事で詳しく解説しています。
不動産業界の「レインズ」とは？囲い込みを防ぐ不動産売却時に必須の知識｜やさしい不動産売却
契約時に注意したいこと
売却・購入・賃貸いずれの場合も、重要事項説明書を事前に送ってこない業者が多いため「先にドラフト（下書き）を送っておいてください」とお願いしておきましょう。
重要事項説明書や契約書を、契約の当日に渡してくる業者がほんとうにたくさんいます。
しかし、当日完璧にチェックするのは、プロでも不可能です。そこで、2～3日前までに、契約書のドラフトをメールに添付して送ってもらいましょう。
特に不動産購入時には、非常に重要なポイントです。数千万円の買い物をするのに、当日まで何を買うかハッキリわからないというのは、ちょっと考えられないですよね。
まとめ「評判の悪い不動産会社を避けて取引を進めるために」
確かに、沖縄にも評判の悪い不動産会社はあります。
初めての不動産購入や売却では、金額も手続きも大きく、誰でも不安になるものです。どこを信じればいいのか……と悩む気持ちもわかります。
しかし、迷ったら国土交通省ネガティブ情報などをチェックした上で、担当社や不動産会社を冷静に比較してください。具体的には記事本文で解説しましたが、宅建士証の確認や、契約の段取りが適切かなどを見ていきます。
囲い込みを防ぐためにレインズの登録証明や掲載状況、反響レポートを「数字で」出してもらうようにしましょう。
重説と契約書は事前受領して48時間は自宅で精査します。最後に、仲介手数料以外の費用は内訳・発生条件をすべて書面化し、その場の即決や自宅での長時間勧誘にはきっぱり線を引きましょう。
それでも判断に迷ったら、一人で抱え込まず第三者の目で確認しましょう。トーマ不動産のセカンドオピニオン無料相談フォームから、今の査定内容、媒介契約書などをそのまま送ってください。最短で要点を整理し、しっかりと精査いたします。
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