tomaの記事一覧
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とうま編集長の本棚101～孫子の兵法
2016.6.12
詳細を見る年間101 冊の読書を目標に読書マニアの編集長とうまよりおススメ本をご紹介！経営者必見！！ 「孫子」13 篇は，中国最古のすぐれた兵書である．そこに記された戦略・戦術の論議における深遠な洞察は，ひろく人生全般の問題に適用しうるもので事業を考えるうえで最適な１冊です！ 孫子の本は、経営に応用できますが、全般的に玄人好みかもしれません。興味がある方は、一読されても良いと思います。 ●『孫子』13 篇は、中国最古の兵書である。そこには、現実的な戦術が深い思想的裏づけを得て、戦争一般、さらには人生の問題として、広い視野の中に組みこまれている。 ●経営者の役割、リーダーシップ、戦略的思考などの6 つの章に大胆に整理し、実在のリーダー、企業のエピソードを交えて、真に学ぶべき点は何かを解説、競争を勝ち抜くための実践的ヒントが満載のビジネス書です。
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【NEW 6/5更新】沖縄の賃貸経営の学校～新着講座～
2016.6.5
詳細を見る～賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます～ 賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい方の受講が多い講座です。 与那原町、南風原町、八重瀬町、南城市、糸満市の賃貸状況や繁忙期前の空き室対策について、話していきたいと思います。
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駐車場の空き車対策
2016.5.22
詳細を見るＱ．月極駐車場を所有していますが、空き庫数が増えてきました。駐車場の“空車対策”というのはありますか。 Ａ．駐車場の対策というのは、アパートや賃貸マンションの空室対策と比べると、ずっとシンプルです。方法としては、①料金を下げる ②もっと付加価値を高める ③別の活用方法を考える の３点でしょう。①の「料金を下げる」は、貸し駐車場が多すぎて需要を上回っている場合は、ある程度は仕方ないですね。でも「価格競争」に陥るのは、あまりお勧めしたい方法ではありません。そこで、②の「付加価値を高める」という方法を具体的に考えてみます。ライバルの駐車場より、同じ料金なら「こっちがいい」と利用者に実感していただく方法です。 まず、一番先に思い付くのは「舗装にする」という方法。美観もよくなり雑草も防げます。雨の日など、利用者にとって大きなメリットがあるでしょう。ただし、舗装された貸し駐車場は珍しくはありません。次に「外灯をつけてセキュリティを高める」という方法。車を大切にしている利用者にとって、自宅から見えるところに「愛車を停めることができない」というのは心配でしょう。同じ主旨で「入口にバーを設けて契約車以外は入れないようにする」という設備もあります。これなら空き部分はコインパーキングとして活用することが出来ます。ともに費用がかかりますので、駐車料金の相場によるでしょう。「屋根付きにする」というのもありますが、かなり「高く貸せる」ことが前提となってしまいます。 どうせ空いているなら「一台当たりのスペースを大きくする」というのも差別化のひとつです。月極駐車場は、なるべく多くの台数が停められるように、一台当たりの巾を２.５ｍ程度にしているケースが多いですね。大きい車や運転に慣れない人にとっては、停めるのに一苦労です。スーパーの駐車場並みに、巾も通路も広くすると、それが「強み」になるでしょう。
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【臨時休業】5/16県外研修
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とうま編集長の本棚101～アパマン満室経営術
2016.5.14
詳細を見る年間101 冊の読書を目標に読書マニアの編集長とうまよりおススメ本をご紹介！不動産オーナー様必見。失敗しない不動産投資とは？」賃貸経営を見直したい、賃貸経営を一から勉強したい方に最適の２冊です！ アパート経営に関するノウハウを具体的で実用的に書いてあり、アパート経営をこれから始めようとする人や 既に始めているが大雑把にやってきた人、或いは親がアパート経営をしていてそれを引き継ぐことになった人に最適の本です。 アパート経営のことならこの１冊を暗記するほど読めばアパート経営の基礎知識はほぼ完璧に身につくと思います。 初心者の方、空室に困っている方→「アパマン満室経営術」 不動産物件購入を検討している方→「アパマン成功投資術」 編集長が29歳のときに不動産の道に進もうと決意した時に読んでいた中の１冊ですよ。あの頃は、不動産の経験なし、コネなし、資格なし状態でしたが、今は事業を行い、講師を行い、不動産を持ち、「知識力は力」だと感じました。
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沖縄の賃貸経営におけるメンテナンスの考え方
2016.5.7
詳細を見るみなさま、こんにちは。今回は沖縄県の賃貸経営におけるメンテナンスについて考えてみたいと思います。 このテーマは以前、築２０年以降の設備修繕などの出費が多いとの相談があったため、少し考えてみたいと思います。 建物や設備は時間と共に劣化するのが宿命です。賃貸物件の一生を３０年と仮定しても、ほとんどの設備はその期間を「メンテナンス無し」で済ませることはできません。もちろん、外壁塗装を３０年間、一度も塗り替えなくても最低限の機能は維持できるでしょう。特に海近くのアパートの外壁や設備は劣化が早いため、早いサイクルで修繕時期を迎えます。 しかし、古びた外観は不人気で、入居者の退室や、長期の空室、家賃の低下をもたらします。最悪の事態は、亀裂から雨水が染み込んで、木材や鉄骨や鉄筋を腐らせたり錆びつかせたりして、水漏れの原因となったり建物の寿命を短くしてしまいます。だから、外壁の防水処理や塗り替えは、３０年以上の賃貸経営では必要不可欠なのです。
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とうま編集長の本棚101～オーナー社長業
2016.4.30
詳細を見る年間101冊の読書を目標に読書マニアの編集長とうまよりおススメ本をご紹介！経営者必見！！ 「オーナー社長業」「打つ手は無限」は，社長として、何をなすべきか、永く幾代にもわたって、事業を繁栄させる社長の成功実務を考えるうえで最適な１冊です！ オーナー社長に必須の事業哲学から、儲けるための戦略・戦術、有望産業への先見着手、後継…に至るまでを実学として体系化した書です。 40年にわたり、11万社にのぼる企業の経営指導に命を賭けてきた牟田學氏による、一冊。社会のニーズが変貌するいま、社長としてどう手を打つか、どんな視点で物事をとらえたらよいかについて、具体的に説いた一冊。企業経営者はもちろん、企業幹部、また幹部をめざす予備軍も必読。 特に、王道と覇道、繁栄の5本の柱、事業承継の「創業の任」と「守成の任」、生き様・死生観は、牟田学氏の情熱が伝わってきます。 処世の大道を実学で身につけていくための一冊。
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賃貸経営を科学（体系）で定義
2016.4.23
詳細を見るみなさま、こんにちは。編集長の當間です。去年の冬に勧められて映画を見に行きました。経営者にも次元があると聞き、概念を理解するため？ＳＦ映画「インターステラ」を鑑賞してきましたよ。個人的にはこの映画、2014年映画でマイ・ベスト映画となる作品でした。このインターステラーですが、宇宙を題材にしたSF映画ですので、物理の知識を知っておくと楽しさが倍増します。逆にこれらについての理解が全くないと内容が理解できないまま映画が終わってしまうといった事が考えられます。編集長も鑑賞中もストーリを理解しようと頭がフル回転でしたよ。 現象を科学（物理方程式）で定義すると分かりやすいのですが、経営（賃貸経営も含む）に当てはめて考えると、自身の資質（センスともいう）や過去の経験等の要素が組み合わさって事業が構成されているため、たとえばセミナーや本で学んだことを実行しても解釈や手順に違いがでるため誰でも同じ結果が出るわけではなく、また１つ１つの手は正しくても全体としてとらえるとどうもうまくいかないことなどが多々あると思います。その意味で本やセミナーは、過去の著者の経歴を予め把握していて方が良いです。大家さん本も多く出版されていますが、読んでみると再現性があるものと再現性が難しいものがあります。その著者の過去の経歴、経験ならできたとしても普通の人が同じようにやり結果が出せるのかという話になります。
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第５回大家検定2級講座in豊見城 5月開催本日締切
2016.4.22
詳細を見る平成28年不動産実務検定2級講座（大家検定）in豊見城（5月開催）のお知らせです。お申込み受付中です。再受講者の方も受講可能です。 講座名称 不動産実務検定2級認定講座 沖縄支部 糸満ＳＧ
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【第5回沖縄賃貸経営入門講座】終了しました。～学びたい大家さん向け
2016.4.17
詳細を見る賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい方の受講が多い講座です。こちらの講座を受講してさらに勉強したいと思えば、大家検定2級講座を受講して、賃貸経営の理論を学ぶと知識力がＵＰしますので、大家業の実務に役に立つと思います。与那原町、南風原町、八重瀬町、南城市、糸満市の賃貸状況や繁忙期前の空き室対策について、話していきたいと思います。
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【NEW 4/17更新】沖縄の賃貸経営の学校～新着講座～
2016.4.17
詳細を見る■賃貸経営入門講座 ～学びたい大家さん向け～ ～賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます～ 賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは…
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【4/16（土）開催】賃貸経営入門講座～学びたい大家さん向け～
2016.4.15
詳細を見る■賃貸経営入門講座 ～学びたい大家さん向け～ ～賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます～ 賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい方の受講が多い講座です。こちらの講座を受講してさらに勉強したいと思えば、大家検定2級講座を受講して、賃貸経営の理論を学ぶと知識力がＵＰしますので、大家業の実務に役に立つと思います。 与那原町、南風原町、八重瀬町、南城市、糸満市の賃貸状況や繁忙期前の空き室対策について、話していきたいと思います。 トーマ不動産 ミーティングルーム【定員5名】【60分】 受講料1,000円
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賃貸Q＆A 賃貸マンションの青色申告
2016.4.9
詳細を見るＱ．私は賃貸マンションを経営して青色申告しています。 息子が海外赴任することになり、自宅としている区分所有マンションを貸すことになりました。税務申告はどのようになりますでしょうか。他に気を付けることはありますでしょうか。 Ａ．息子さんは、海外転勤で国内に１年以上「居住」しないので「非居住者」という扱いになります。「非居住者」でも、国内で家賃収入などがあるときは確定申告する必要がありますので、お父様が「納税管理人」となって、代わりに申告と納税をされたらよいでしょう。そのためには、納税地を所轄する税務署長に届け出る必要があります。 申告の方法はお父様と同じですが、貸室が１戸なので白色申告となりますね。家賃等の収入に対し必要経費を計上して損益を算出するのも同じです。必要経費として保険料や不動産業者への手数料以外に、住宅ローンの利息や減価償却費用が計上できますが、特に減価償却費用は、実際に支出していないのに経費計上ができるので有利です。原価償却額を計算するために、まず分譲マンションの購入価格を土地と建物部分に分けます。
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「お客様に“お得感”を 感じていただく工夫」
2016.3.26
詳細を見る甲乙付けがたい商品を前に迷ったとき、ちょっとした理由で「どちらか」を選ぶことがあります。それは、ほんの少しの「お得感」だったりします。オーナー様のお部屋にも、そのような「お得感」を用意しておくのは、空室対策の一手（ひとて）になるはずです。実は、このシリーズで紹介した「カスタマイズできる部屋」も「家具や家電がセットされている部屋」も、「お得感」を与えるのが目的のひとつでした。 お客様が「得をする」ということは、その分をオーナー様が「負担する」というのが前提ですが、その負担分は、空室を早期に埋めるための対策費ということになります。対策費を有効に使って一日も早く部屋を決めよう、という考えですね。では、どのような有効的な使い方があるのでしょうか。 まずは「フリーレント」という使い方です。入居後の最初の１ヶ月から数ヶ月分の家賃をサービスします。最近では、お客様がインターネットで探すときに、最初から「フリーレント物件」という条件をつけることが出来るようになっていますので、オーナー様の貸室がお客様の目に触れやすくなるという利点があります。。
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「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか②
2016.3.19
詳細を見る家賃を下げれば、部屋は「どこか」の水準で必ず決まりますので、空室を埋めるための有効な手段であることは間違いありません。しかし、そのデメリットについても理解しておくべきです。 まず値下げすれば収益が減り、やがてキャッシュフローがマイナスになる危険があります。現金の「持ち出し」が必要になる事態です。 さらに収入が減ると経費が使えなくなりますので、建物設備の老朽化に拍車がかかり、またさらに賃料の低下を招きます。老朽化の「負のスパイラル」に陥ると、最後の取り壊しまでの数年間が最悪の経営となってしまいます。 つぎに「借主の質」が低下することも心配です。同じ間取タイプでも、低額の家賃を希望する借主が集まることになります。家賃滞納やトラブルが増えることが懸念されます。 建物を取り壊す時の「立退き料負担」が重くなるケースも考えられます。「低額家賃しか負担できない借主」だけが残ると、立退き交渉が難航しやすいのです。オーナー様が転居費用を負担して、家賃の補助もしなければならなくなるでしょう。以上のように「家賃の値下げによる募集」にはデメリットがありますが、一方で費用負担なしで借主を獲得できる効果は間違いありません。最近のお客様（借主）は、同じ間取タイプでも高額家賃のお部屋を望む層と、低額家賃を探す層に二極分化されて、中間の家賃層が決まりにくい傾向がある、という意見や見方もあります。秤のバランスを戻すための「ひとつ」の選択肢であることは事実です。
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「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか①
2016.3.13
詳細を見る人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからです。１００円ショップの商品も数百万円の貴金属も変わりありません。 オーナー様の賃貸物件も同様で、その部屋を契約するのは、お客様（借主）が「家賃に見合った価値」を認めたときだけです。入居募集の重要な出発点は、この家賃と価値のバランスを、お客様の視点で正しく評価することです。 オーナー様から時々伺う言葉で「私の物件は○○だから価値がある」というのがあります。ご自身の物件に「思い入れ」があるのは当然ですが、もしかしたらそれは自己満足かもしれません。どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものですが、そこに暮らそうとするお客様が「価値を認めるかどうか」が本当の評価ではないでしょうか。 たとえば、６万円の家賃で５年間暮らした借主が退去したとします。この６万円は５年前の適正家賃ですから、このまま原状回復工事だけで貸すなら家賃は下がっているはずです。５年間で建物も設備も古くなっているし、いま６万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いからです。このまま貸すなら家賃を下げることを検討すべきですし、家賃を維持するなら５年間で下がった価値を取り戻す必要があります。取り戻すには、設備を替えるか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、様々な方法が考えられるでしょう。
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【大家さん向け講座】沖縄の大家検定2級講座in豊見城（5月開催）
2016.3.5
詳細を見る平成28年不動産実務検定2級講座（大家検定）in豊見城（5月開催）が決まりましたので、下記からご覧ください。 お申込み受付開始いたしました。再受講者の方も受講可能です。 講座名称 不動産実務検定2級認定講座 沖縄支部 糸満ＳＧ
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沖縄の大家さん向け講座～第3回大家検定2級講座（4日目）
2016.2.28
詳細を見る■第3回不動産実務２級講座（大家検定）４日目 2/28（土）18：00～21：00 ～沖縄の学びたい大家さん向け～ ～賃貸経営の実務知識を学ぶことができます～具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を１２時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の４要素のひとつ、賃貸管理（後半）について３時間の講座でした。主に、賃貸借契約の実務、原状回復、ﾘﾌｫｰﾑの考え方などの理解、その対策について見ていきます。本日は、大家検定2級講座の最終日になり、受講者のみなさま12時間おつかれさまでした。 懇親会も賃貸経営と青色確定申告の話題で盛り上がった講座でした！！
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「賃貸経営と高齢化問題」 ～孤立死は防げるか～
2016.2.24
詳細を見る我が国の少子高齢化に伴って、賃貸物件でも入居者の高齢化が進むと思われます。そこで懸念されるのが、孤独死・孤立死の問題です。ニッセイ基礎研究所の調査によると、死後４日以上経過して見つかった65歳以上の高齢者の数は年間1万5,603人（2009年のデータ）だったそうです。 孤立死はほぼ２対１の割合で男性（とくに50代～60代）に多いのですが、１日に42人が「孤立死」していることになります。驚くべき数字ですね。賃貸物件でも、なんらかの高齢者対策が必要になります。「高齢者の入居者は敬遠しよう」という選択肢もありますが、これから増える入居ニーズを考えると、空室対策として無視できないのではないでしょうか。高齢者は立派なお客様ですから見守り対策が必要ですね。１０年以上も前の2003年から取り組んでいる自治体があります。千葉県松戸市の「常磐平団地」です。「孤独死１１０番」を設置して、①異常を感じたら速やかに通報する「緊急時通報システム」を構築。②新聞が溜まるなどの異常時に通報するよう新聞販売店との協定締結。③異常時にいつでもドア開錠できるように鍵専門店と協定締結―など。これらを「孤独死ゼロ作戦」と名付けて実施して、松戸市内の孤独死の数は減少しました。
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沖縄の大家さん向け講座～第3回大家検定2級講座（3日目）
2016.2.20
詳細を見る■第3回不動産実務２級講座（大家検定）3日目 2/20（土）18：00～21：00 ～沖縄の学びたい大家さん向け～ ～賃貸経営の実務知識を学ぶことができます～具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を１２時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の４要素のひとつ、賃貸管理（前半）について３時間の講座でした。主に、早期募集戦略、満室の入居者維持の考え方などの考え、新築後10年前後で訪れる設備の故障などの理解、その対策について見ていきます。
