tomaの記事一覧
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【第5回沖縄賃貸経営入門講座】終了しました。~学びたい大家さん向け
2016.4.17
詳細を見る賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい方の受講が多い講座です。こちらの講座を受講してさらに勉強したいと思えば、大家検定2級講座を受講して、賃貸経営の理論を学ぶと知識力がUPしますので、大家業の実務に役に立つと思います。与那原町、南風原町、八重瀬町、南城市、糸満市の賃貸状況や繁忙期前の空き室対策について、話していきたいと思います。
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【NEW 4/17更新】沖縄の賃貸経営の学校~新着講座~
2016.4.17
詳細を見る■賃貸経営入門講座 ~学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます~ 賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは…
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【4/16(土)開催】賃貸経営入門講座~学びたい大家さん向け~
2016.4.15
詳細を見る■賃貸経営入門講座 ~学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の全体像と基本的な実務知識の判断基準を学ぶことができます~ 賃貸経営の入門講座の位置付けで開催しましたが、受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい方の受講が多い講座です。こちらの講座を受講してさらに勉強したいと思えば、大家検定2級講座を受講して、賃貸経営の理論を学ぶと知識力がUPしますので、大家業の実務に役に立つと思います。 与那原町、南風原町、八重瀬町、南城市、糸満市の賃貸状況や繁忙期前の空き室対策について、話していきたいと思います。 トーマ不動産 ミーティングルーム【定員5名】【60分】 受講料1,000円
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賃貸Q&A 賃貸マンションの青色申告
2016.4.9
詳細を見るQ.私は賃貸マンションを経営して青色申告しています。 息子が海外赴任することになり、自宅としている区分所有マンションを貸すことになりました。税務申告はどのようになりますでしょうか。他に気を付けることはありますでしょうか。 A.息子さんは、海外転勤で国内に1年以上「居住」しないので「非居住者」という扱いになります。「非居住者」でも、国内で家賃収入などがあるときは確定申告する必要がありますので、お父様が「納税管理人」となって、代わりに申告と納税をされたらよいでしょう。そのためには、納税地を所轄する税務署長に届け出る必要があります。 申告の方法はお父様と同じですが、貸室が1戸なので白色申告となりますね。家賃等の収入に対し必要経費を計上して損益を算出するのも同じです。必要経費として保険料や不動産業者への手数料以外に、住宅ローンの利息や減価償却費用が計上できますが、特に減価償却費用は、実際に支出していないのに経費計上ができるので有利です。原価償却額を計算するために、まず分譲マンションの購入価格を土地と建物部分に分けます。
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「お客様に“お得感”を 感じていただく工夫」
2016.3.26
詳細を見る甲乙付けがたい商品を前に迷ったとき、ちょっとした理由で「どちらか」を選ぶことがあります。それは、ほんの少しの「お得感」だったりします。オーナー様のお部屋にも、そのような「お得感」を用意しておくのは、空室対策の一手(ひとて)になるはずです。実は、このシリーズで紹介した「カスタマイズできる部屋」も「家具や家電がセットされている部屋」も、「お得感」を与えるのが目的のひとつでした。 お客様が「得をする」ということは、その分をオーナー様が「負担する」というのが前提ですが、その負担分は、空室を早期に埋めるための対策費ということになります。対策費を有効に使って一日も早く部屋を決めよう、という考えですね。では、どのような有効的な使い方があるのでしょうか。 まずは「フリーレント」という使い方です。入居後の最初の1ヶ月から数ヶ月分の家賃をサービスします。最近では、お客様がインターネットで探すときに、最初から「フリーレント物件」という条件をつけることが出来るようになっていますので、オーナー様の貸室がお客様の目に触れやすくなるという利点があります。。
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「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか②
2016.3.19
詳細を見る家賃を下げれば、部屋は「どこか」の水準で必ず決まりますので、空室を埋めるための有効な手段であることは間違いありません。しかし、そのデメリットについても理解しておくべきです。 まず値下げすれば収益が減り、やがてキャッシュフローがマイナスになる危険があります。現金の「持ち出し」が必要になる事態です。 さらに収入が減ると経費が使えなくなりますので、建物設備の老朽化に拍車がかかり、またさらに賃料の低下を招きます。老朽化の「負のスパイラル」に陥ると、最後の取り壊しまでの数年間が最悪の経営となってしまいます。 つぎに「借主の質」が低下することも心配です。同じ間取タイプでも、低額の家賃を希望する借主が集まることになります。家賃滞納やトラブルが増えることが懸念されます。 建物を取り壊す時の「立退き料負担」が重くなるケースも考えられます。「低額家賃しか負担できない借主」だけが残ると、立退き交渉が難航しやすいのです。オーナー様が転居費用を負担して、家賃の補助もしなければならなくなるでしょう。以上のように「家賃の値下げによる募集」にはデメリットがありますが、一方で費用負担なしで借主を獲得できる効果は間違いありません。最近のお客様(借主)は、同じ間取タイプでも高額家賃のお部屋を望む層と、低額家賃を探す層に二極分化されて、中間の家賃層が決まりにくい傾向がある、という意見や見方もあります。秤のバランスを戻すための「ひとつ」の選択肢であることは事実です。
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「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか①
2016.3.13
詳細を見る人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからです。100円ショップの商品も数百万円の貴金属も変わりありません。 オーナー様の賃貸物件も同様で、その部屋を契約するのは、お客様(借主)が「家賃に見合った価値」を認めたときだけです。入居募集の重要な出発点は、この家賃と価値のバランスを、お客様の視点で正しく評価することです。 オーナー様から時々伺う言葉で「私の物件は○○だから価値がある」というのがあります。ご自身の物件に「思い入れ」があるのは当然ですが、もしかしたらそれは自己満足かもしれません。どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものですが、そこに暮らそうとするお客様が「価値を認めるかどうか」が本当の評価ではないでしょうか。 たとえば、6万円の家賃で5年間暮らした借主が退去したとします。この6万円は5年前の適正家賃ですから、このまま原状回復工事だけで貸すなら家賃は下がっているはずです。5年間で建物も設備も古くなっているし、いま6万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いからです。このまま貸すなら家賃を下げることを検討すべきですし、家賃を維持するなら5年間で下がった価値を取り戻す必要があります。取り戻すには、設備を替えるか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、様々な方法が考えられるでしょう。
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【大家さん向け講座】沖縄の大家検定2級講座in豊見城(5月開催)
2016.3.5
詳細を見る平成28年不動産実務検定2級講座(大家検定)in豊見城(5月開催)が決まりましたので、下記からご覧ください。 お申込み受付開始いたしました。再受講者の方も受講可能です。 講座名称 不動産実務検定2級認定講座 沖縄支部 糸満SG
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沖縄の大家さん向け講座~第3回大家検定2級講座(4日目)
2016.2.28
詳細を見る■第3回不動産実務2級講座(大家検定)4日目 2/28(土)18:00~21:00 ~沖縄の学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の実務知識を学ぶことができます~具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を12時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の4要素のひとつ、賃貸管理(後半)について3時間の講座でした。主に、賃貸借契約の実務、原状回復、リフォームの考え方などの理解、その対策について見ていきます。本日は、大家検定2級講座の最終日になり、受講者のみなさま12時間おつかれさまでした。 懇親会も賃貸経営と青色確定申告の話題で盛り上がった講座でした!!
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「賃貸経営と高齢化問題」 ~孤立死は防げるか~
2016.2.24
詳細を見る我が国の少子高齢化に伴って、賃貸物件でも入居者の高齢化が進むと思われます。そこで懸念されるのが、孤独死・孤立死の問題です。ニッセイ基礎研究所の調査によると、死後4日以上経過して見つかった65歳以上の高齢者の数は年間1万5,603人(2009年のデータ)だったそうです。 孤立死はほぼ2対1の割合で男性(とくに50代~60代)に多いのですが、1日に42人が「孤立死」していることになります。驚くべき数字ですね。賃貸物件でも、なんらかの高齢者対策が必要になります。「高齢者の入居者は敬遠しよう」という選択肢もありますが、これから増える入居ニーズを考えると、空室対策として無視できないのではないでしょうか。高齢者は立派なお客様ですから見守り対策が必要ですね。10年以上も前の2003年から取り組んでいる自治体があります。千葉県松戸市の「常磐平団地」です。「孤独死110番」を設置して、①異常を感じたら速やかに通報する「緊急時通報システム」を構築。②新聞が溜まるなどの異常時に通報するよう新聞販売店との協定締結。③異常時にいつでもドア開錠できるように鍵専門店と協定締結―など。これらを「孤独死ゼロ作戦」と名付けて実施して、松戸市内の孤独死の数は減少しました。
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沖縄の大家さん向け講座~第3回大家検定2級講座(3日目)
2016.2.20
詳細を見る■第3回不動産実務2級講座(大家検定)3日目 2/20(土)18:00~21:00 ~沖縄の学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の実務知識を学ぶことができます~具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を12時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の4要素のひとつ、賃貸管理(前半)について3時間の講座でした。主に、早期募集戦略、満室の入居者維持の考え方などの考え、新築後10年前後で訪れる設備の故障などの理解、その対策について見ていきます。
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営業日時の変更
2016.2.15
詳細を見る平素は、ご愛顧いただきありがとうございます。下記のとおり、平成28年2/15(月)より営業日・時間が変更となります。営業日:月~土 【定休/日・祝日】営業時間 :(月-金) 10:…
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沖縄の大家さん向け講座~第3回大家検定2級講座(2日目)
2016.2.14
詳細を見る■第3回不動産実務2級講座(大家検定)2日目 2/13(土)18:00~21:00 ~沖縄の学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の実務知識を学ぶことができます~具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を12時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。本日は、賃貸経営成功の4要素のひとつ、税務とファイナンスの基礎について3時間の講座でした。主に、減価償却と借入利息の考え方となぜ賃貸物件が償却資産として節税になるのかの考え、新築後12~14年後に訪れるデッドクロスについての理解、その対策について見ていきます。また、ファイナンスについては、金融機関の特徴、返済方式、金利の動向について押さえ、借入についての実務知識を学びました。 次回は、不動産の運営管理に日常的に発生する「賃貸管理」を学んでいきます。
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とうま編集長の本棚101「空室対策はお金よりアイデアです」
2016.2.10
詳細を見るこの本の批評の中に「すでに公開されている空室対策のアイデアばかり」というのがあって購読を躊躇したのですが、「6000件の退去立会いを経験しているリフォーム業者」の意見に興味があった…
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沖縄の大家さん向け講座~第3回大家検定2級講座(1日目)
2016.2.7
詳細を見る■第3回不動産実務2級講座(大家検定)1日目 2/6(土)18:00~21:00 ~沖縄の学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の実務知識を学ぶことができます~具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を12時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の4要素の前に、社会経済の人口動態と宅建業法、都市計画法、建築基準法の基礎について3時間の講座でした。主に、賃貸経営を行うにあたり晩婚化、離婚率、高齢化などが与える影響や単身化少人数化する背景を見ていきます。 また、関連する法規制を学び、不動産に関するトラブルを防ぐ知識をまなびました。 次回は、税務の減価償却、デッドクロス、ファイナンスを学んでいきます。
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沖縄の大家さん向け講座~第2回大家検定2級講座(4日目)
2016.1.31
詳細を見る■第2回不動産実務2級講座(大家検定)4日目~沖縄の学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の実務知識を学ぶことができます~具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を12時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の4要素の一つ、賃貸管理とその中のリフォームまた、今後高齢化社会との向きあい方について3時間の講座でした。主に、賃貸経営が新築から10年を過ぎてくると設備の故障により更新時期を迎えてきます。リフォームの基礎知識について考え方を学び、また、賃貸管理については、日常的に発生する募集業務、賃貸借契約、原状回復などについての考え方を学んでいきました。
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【平成28年2月開催】不動産実務検定2級講座(大家検定)in豊見城
2016.1.23
詳細を見る平成28年不動産実務検定2級講座(大家検定)in豊見城(2月開催)が決まりましたので、下記からご覧ください。 お申込み受付開始いたしました。再受講者の方も受講可能です。 講座名称 不動産実務検定2級認定講座 沖縄支部 糸満SG 実施日 全4日間(12時間)コース(各3時間×4日間) 1日目 2016/2/06 (土) 18:00-21:00 2日目 2016/2/13 (土) 18:00-21:00 3日目 2016/2/20 (土) 18:00-21:00 4日目 2016/2/27 (土) 18:00-21:00 受付締切日 2016/01/28(木) 23:59 締切 開催場所:トーマ不動産 ミーティングルーム
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★沖縄の大家さん、賃貸住宅フェアin東京に行ってみませんか?
2016.1.23
詳細を見るみなさま、こんにちは。編集長の當間です。6月14日~15日に東京ビッグサイトで賃貸住宅フェアが開催されます。編集長は、去年の賃貸住宅フェア東京・大阪に行ってきましたが、…
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第2回不動産実務2級講座(大家検定)2日目~沖縄の学びたい大家さん
2016.1.18
詳細を見る■第2回不動産実務2級講座(大家検定)2日目~沖縄の学びたい大家さん向け~ ~賃貸経営の実務知識を学ぶことができます~具体的には、社会状況・税務・ファイナンス・管理運営を12時間かけて学びます。 賃貸経営を行う上で必要な知識を学習します。受講者の多くは親からの世代交代や賃貸経営の勉強がしたいけど、勉強する場がないまた賃貸経営のことでいろいろ講師に質問したいことがある大家さんや大家さんになりたい等の方が受講多い講座です。 本日は、賃貸経営成功の4要素の一つ、税務とファイナンスについて3時間の講座でした。主に、賃貸経営が節税になる根拠の一つである「減価償却費」「借入」の考え方を学び、また、ファインナンスについては、資金調達するうえでの金融機関の考え方、借入方式、事業計画書の立て方などを進めていきました。
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★賃貸住宅フェアin 東京 2016 沖縄から見学ツアーのご案内
2016.1.11
詳細を見る★賃貸住宅フェアin 東京 2016 沖縄から見学ツアーのご案内 みなさま、こんにちは。編集長のとうまです。来たる6 月14 日(火)・15 日(水) 東京ビックサイトにて、「賃貸住宅フェア2016」が開催されます。 賃貸フェアーでは、賃貸経営、資産運用、土地の有効活用をサポートするイベントが多数出店し、関連セミナーも多数開かれますので、大家さんにとっては大変参考になると思います。一般的に沖縄の賃貸環境よりも全国の方(特に大都市を除く地方)が人口減や空き室増加などで厳しい環境にあるため、空き室対策など学ぶものがあると思います。 そこで、下記の日程で「賃貸住宅フェア2013 見学ツアー」を実施する予定です。※ここ5年くらいは、一人で多くの展示会やブースをまわって勉強していました。 当日は東京ビックサイトにてブース見学・セミナー受講、展示会終了後は懇親会を予定しておりますので、ご希望の方はお声かけ下さいますようお願い申し上げます。