相続した地方都市の空き家を所有していると、税金を含めた年間の維持・管理コストは45万円～82万円程度。意外とお金がかかります。
かといって、何もせず放置するわけにもいきません。最近法律が厳しくなり、「特定空き家」に指定されると税金が６倍に跳ね上がり、解体するように行政から命令を受けることもあります。
空き家を放置した場合のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を所有している場合は、「売却する」か「活用する」かどちらかを検討した方が有利です。
そこで、この記事では、空き家を「手放す」ための知識と具体的な方法を解説していきます。また、空き家を手放さずに「活用する」方法についても解説しました。
空き家を所有する場合の年間コストは80万円!?
空き家を保有しているだけで、さまざまなコストがかかります。ひとつひとつは小さな額かもしれませんが、合計すると年間45～82万円程度になってしまい、気付かないうちに家計を圧迫してしまいます。
空き家にかかるコスト
| 項目 | 年間費用目安（概算） | 補足・注意点 | |
|---|---|---|---|
| 税金 | 固定資産税・都市計画税 | 約17万円前後 | 土地・建物の評価額や所在地（税率）により変動します。「特定空家」に指定されると税金が最大6倍になる可能性も。 |
| 維持管理費 | 定期管理 | 約8万円～24万円 | 月1回の見回り、通風、簡易清掃、庭の手入れ（年数回）などを外部委託した場合の目安。委託先（管理会社、シルバー人材センター等）やサービス内容で変わります。 |
| 修繕費（積立・突発対応） | 約10万円～20万円以上 | 雨漏り、給湯器故障などの突発的な修繕や、将来の屋根・外壁塗装等への備え。建物の老朽化が進んでいる場合は、さらに高額になる可能性があります。 | |
| 水道光熱費（基本料金など） | 約1万円～3万円 | 水道の通水や、管理作業時の電気使用、換気扇稼働などを想定した最低限の費用です。 | |
| 火災保険料・地震保険料 | 約2万円～5万円 | 空き家でも火災リスクはあります。万が一に備え加入を強く推奨します。建物の構造や補償内容で保険料は変わります。 | |
| 所有者の交通費等 | 現地への往復交通費・滞在費 | 約6万円～12万円 | 東京など遠方にお住まいの方が、年2回程度、状況確認や管理のために現地訪問する場合の交通費（新幹線など）や宿泊費の目安です。 |
| その他 | 町内会費・自治会費など | 約0.5万円～1万円 | 地域によっては、空き家でも加入や費用負担が必要な場合があります。 |
| 合計（年間） | ― | 約45万円～82万円以上 | これはあくまで一例です。空き家の状態、立地、管理方法、所有者様の関わり方によって、実際の費用は大きく異なります。 |
この表は、東京都内に住んでいる方が地方都市に相続した空き家を保有している場合のコストのモデルケースとして試算しています。都市計画税は一般的な額を想定しており、固定資産税評価額1,000万円の土地・建物をモデルケースとして採用しました。
修繕費用についてはやや控えめに見積もっています。外壁塗装が必要な場合は、それだけで100万〜150万円程度かかる点も留意が必要です。
このように、空き家を所有していると予想以上に多くの費用がかかります。
そこで、コストを負担してでもその家を保有しておきたいのかどうか、しっかりと判断する必要があるでしょう。「空き家を手放したい」と考える方にとっては、将来的なコストと手間を見極めることが重要です。
また、後で触れるように賃貸物件として活用したり、カフェやショップを開業したい人に貸し出すなどの方法もあります。そういった活用方法についても、売却した場合とのコスト比較をしてみるとよいでしょう。
この表の試算は、東京在住の方が地方都市に相続した空き家を所有しており、年2回程度現況確認のために現地を訪問すると想定。一般的な木造住宅で、床面積100㎡程度、空き家管理サービスの利用を前提としました。
空き家を手放す５つの選択肢。あなたにオススメなのは？
地方の空き家を手放す場合、時間はかかっても仲介で一般的な不動産の売却ルートに乗せるのが最も有利な方法です。
ただし、できるだけ手間をかけず、早期に売却したい場合には、不動産会社に買取を依頼する方法も考えられます。
そこでこの章では、主に仲介による売却と不動産買取を解説し、不動産を手放す3つの選択肢を紹介しました。
仲介売却｜最も有利だが時間がかかる売却方法
手持ちの空き家を少なくとも相場価格以上で売却したいと考える場合、売却方法は仲介による売却一択となるでしょう。
後で説明する不動産買取では、不動産会社の利益を確保する必要があるため、買取価格はかなり安くなります。
それに対して、通常の仲介による売却であれば「相場価格での売却」を目指し、うまくいけばやや高い価格で売却できる可能性もあります。
また一般的には、地方都市の場合は地元の不動産会社の中から優秀な業者を見つける必要があります。その点については、以下の記事で詳しく解説していますので、仲介による売却を目指す場合はぜひ参照してみてください。
上記の記事などを参考に信頼性の高い不動産会社を見つけたら、その会社の担当者とじっくり話し合い、売却方法について検討してみてください。
地方で築年数が古い物件の場合、上物付きの一戸建てとして売却すべきか、建物を解体して更地として売却すべきかを判断する必要があります。安易に更地にしてしまうと元に戻せないため、解体して更地にする場合は慎重にコスト計算を行う必要があります。
更地にすべきかどうかの判断については、以下の記事で詳しく紹介していますので、参考にしてみてください。
不動産買取｜最短１週間で現金化できるが注意点も…
一般的に、都市部のマンションの平均的な売却期間は6か月、一戸建ては11か月程度というデータがあります。地方の一戸建ての場合は、さらに売却までの時間がかかる傾向があり、1年以上は覚悟しておいた方がいい場合もあります。
不動産がどれぐらいの期間で売れるのかという点については、以下の記事を参照してみてください。
一方で、不動産を不動産会社に買い取ってもらう、いわゆる不動産買取の場合は、早ければ1週間程度で決済が完了し、現金化することができます。実際にはもう少し余裕を持って取引されることが多く、2週間から1ヶ月程度を目安とすると良いでしょう。
しかし、不動産買取はスムーズに現金化できる代わりに、取引価格は相場よりも安くなります。買い取った不動産会社は利益とコストを上乗せして転売する必要があるからです。
目安としては、相場価格の7割以下、物件によっては半額程度になると考えておくといいでしょう。
不動産の買取について、詳しくは以下の記事で解説しています。
不動産を仲介で一般の流通経路に乗せて売却するか、それとも不動産会社に買取をしてもらうかの判断としては、よほど急ぐ場合は買取、そうでない場合は通常の仲介で販売するという風に考えておくと良いでしょう。
不動産買取については、都市部であれば三菱地所リアルエステートサービスが運営するTAQSIE（タクシエ）というサービスが安心です。何かと足元を見て安く指し値されがちな「買取」ですが、タクシエは大手のみ３社から見積りを取れるので、妥当な価格での売却が可能です。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
空き家バンク｜自治体が運営するマッチングサービス
不動産を相場価格で売却したいが、対応している不動産会社が少ない、信頼できる業者が見つけにくいという場合は、市町村の空き家バンクを利用するという方法も考えられます。
ただし、民間の売却サービスのようにレスポンスが良いわけではなく、使い勝手としては一歩劣るといえます。
それを前提に、空き家バンクを利用する場合は、アットホームやLIFULL HOME'Sが運営している全国版の空き家バンクサイトを閲覧してみてください。
LIFULL HOME'S 空き家バンク｜公式サイト
at home 空き家バンク｜公式サイト
上記のサイトで空き家情報が見つかる市町村の場合は、空き家バンクを運営しているはずです。市町村役場に相談して空き家バンクへの掲載方法を確認してみてください。
もしくは、検索エンジンで「〇〇県 空き家バンク」「〇〇県 移住支援」といったキーワードで検索してみるという方法もあります。
ただし、空き家バンクは民間のサービスに比べてレスポンスはあまりよくありませんし、また運営する自治体がどれくらい熱心に取り組んでいるかによっても使い勝手が異なります。
長野県飯田市や大分県豊後高田市などは、比較的早い時期から空き家バンク制度を導入しており、積極的な運営にも定評があります。物件情報も活発に公開されており、こういった自治体の空き家バンクであれば利用価値が大きいといえるでしょう。
また、岡山県は全域で空き家対策に関して熱心で、空き家バンクだけでなく、空き家活用に関する情報公開にも積極的です。
このような自治体の空き家バンク制度であれば、積極的に活用してみるのもいいでしょう。
ゼロ円物件サイト｜もらいたい人との橋渡し
どうしても売却できず、自治体のサイトで引き受け手が見つからない物件の場合、物件を0円で譲渡するための「ゼロ円物件サイト」というサービスが利用できます。
これは、固定資産税や管理費などの費用や管理の手間が負担となり「不動産を手放したい人」と、「無償で譲り受けたい人」をマッチングする民間のサービスです。
意外にも豊富な物件が登録されており、眺めているだけでも楽しいため、筆者（アップライト合同会社の立石）は時々閲覧して楽しんでいます。トーマ不動産の當間社長も、たまに閲覧しているそうです。
参考までに一度閲覧してみるのもおすすめです。
みんなの０円物件｜公式サイト
国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度を利用するよりもコスト的に有利なため、無料でもいいから手放したいという場合には、検討してみると良いでしょう。
更地にして売る場合の解体費用は120～200万円
100㎡（約30坪）の木造一戸建ての解体にかかる費用総額は、おおよそ120万円～200万円程度がひとつの目安となります。
ざっくりと内訳を解説すると、次の表のようにまとめることができます。
| 費用の種類 | 内容・具体例 | 費用目安・考え方 |
|---|---|---|
| 建物本体解体費 | 家屋そのものを取り壊す作業にかかる費用です。 | 木造の場合、1坪あたり3万円～5万円 が相場とされます。100㎡（約30坪）の家屋で 90万円～150万円 程度がこの部分の目安となります。坪単価にどこまでの費用（例：廃材処分費の一部）が含まれるかは業者により異なるため、見積もりでの確認が必要です。 |
| 付帯工事費 | 建物本体以外の構造物や設備の撤去費用です。（例：ブロック塀、門、フェンス、カーポート、物置、庭木、庭石、浄化槽、井戸など） | 基本的に建物本体費用とは別に加算される費用項目です。撤去する対象が多いほど総額は上がります。個別の撤去費用（例：塀 5～10万円、庭木 5～10万円、浄化槽 5～10万円など）が積み重なるイメージです。 |
| 廃材処分費 | 解体工事で発生した木くず、コンクリートガラ、金属片などの廃棄物を、分別し、処分場へ運搬・処分するための費用です。 | 解体費用総額の中で 大きな割合 を占めることが多い費用です。廃棄物の種類や量、地域（処分場の料金）によって費用が変動します。 |
| 諸経費 | 解体工事を安全かつ円滑に進めるために必要な費用です。（例：足場設置・養生費、重機運搬費、道路使用許可等の申請費、近隣挨拶費用、現場管理費、解体業者の利益など） | 工事全体の 付随費用 として計上されます。安全対策や法的手続き、現場運営に不可欠な費用であり、これも総額に含まれます。 |
もっとも、建物の解体工事費用にはバラツキが大きく、業者によっては100万円を下回る場合もありますし、200万円を上回る場合もあります。
具体的には、複数の解体工事業者から見積りを取り、それを比較検討するのがいいでしょう。以下のサイトでは、一度の入力で３社からの見積りを取れます。
解体無料見積ガイド｜公式サイト
見積りを入手したら、「その値段をかけて建物を解体した方が、有利に売却できるか？」を検討してください。不動産会社の担当者にも意見を聞き、「解体した方が有利だ」と判断できる場合に限り、建物を撤去するようにしてください。
空き家を解体するときに使える補助金も要確認
空き家の解体について、多くの自治体で補助金制度を用意しています。
旧耐震基準で建てられた、危険な状態の空き家などで利用できる補助金で、一定期間（１年以上など）使用されていないものが対象になります。また、市町村の指定業者が施工するという要件がつく場合もあります。
補助される金額は市町村によって異なりますが、筆者が住む大阪府阪南市であれば上限が50万円。解体費用の１／３まで補助されます。
阪南市危険空き家除却補助制度（参考）
上記は一例ですが、ご自分の市町村で同じような制度がないか調べてみて、制度があれば利用を検討してみてください。
“売れない”ときの打ち手３つ
地方の空き家の場合、売り出してみても「なかなか売れない」ということはよくあります。焦らず時間をかけて売り切るのが王道ですが、とはいえ、売主としては「もう売れないのでは」と弱気になってしまうものです。
そんな時、リフォームをして付加価値をつけて売却する方法や、売却よりも「空き家活用」に舵を切るといった対策も考えられます。
どうしても手放したい、という場合は、無償譲渡も考えてみてください。政府が用意している相続土地国庫帰属制度が利用できるかもしれません。また、民間の「みんなのゼロ円物件」であれば、政府の制度よりもオトクに空き家を無償譲渡できます。
売却価格とリフォーム費用をどう調整するか？
一般に不動産会社が中古物件を購入し、商品化して販売する場合にはリフォームを行うのが一般的です。リフォームによって物件の見た目や機能性が向上し、より高い価格で売却できるため、利益をあげやすいことがその理由です。
特にキッチンやバス・トイレなどの水回りが新しくなると、見た目の印象も機能性も大きく向上するため、評価額が上がりやすいといわれます。ただし、リフォームを行うにあたってはかなり緻密な計算を行い「本当にリフォームで利益が確保できるか」を詳細に吟味してから計画に着手します。
不動産業者ではなく一般売主の方であっても、リフォームを検討する前に詳細な検討が必要です。とくに、以下のポイントに注意して検討してみてください。
リフォームしない方がいい場合
- 築年数が古く建物の構造に問題がある場合はリフォーム代金が高額になりがち
- 外壁塗装や屋根の修理・塗装が必要な場合は100万円以上かかるのでよく考えたい
- シロアリ被害は告知義務対象。リフォームしても告知不要とはならないので注意
リフォームの効果が高い場合
- キッチンなど水回り交換だけですむ場合はリフォームの効果が高い
- 壁紙（クロス）の交換だけですむ場合もコスパが高くおすすめ
一般論として、田舎の空き家の場合、購入希望者は「安い方がいい」と考えがちです。現状有姿で安く売り出し、買い手にDIYなどで安くリフォームしてもらう方が合理的なケースが多いでしょう。
近隣エリアでどのような価格帯の家が売れているのか、不動産業者にヒアリングをしてみるといいでしょう。
相続土地国庫帰属制度｜“最後の手段”として検討
相続財産国庫帰属制度とは、相続や遺贈（ただし、相続人への遺贈に限る）によって取得した土地を、利用予定がなく管理が負担になっている場合に、その所有権を国庫に帰属させることができる制度です。この制度は、近年問題となっている所有者不明土地の増加を防ぐことを目的としています。
この制度を利用できる対象者は、相続または遺贈によって土地を取得した相続人のみで、売買など他の方法で取得した土地は対象外です。さらに、土地が共有されている場合には、共有者全員の同意と共同申請が必要です。
対象となる土地に地目の制限はありませんが、国が引き取ることのできない土地もあります。具体的な土地の引き取り可否は、法務局への申請後、法務大臣が承認の判断を行います。
また、以下の費用がかかる点に注意が必要です。
| 費用の種類 | 金額・内容 | 支払時期 | 返還の有無 |
|---|---|---|---|
| 審査手数料 | 土地1筆あたり14,000円（収入印紙） | 申請時 | 却下の場合返還、不承認時は返還なし |
| 負担金 | 原則20万円（10年分の土地管理費相当）、山林などは面積に応じ算定 | 承認通知後30日以内 | 返還なし |
| その他実費 | 書類作成費用、測量費、専門家報酬等 | 随時 | ー |
負担金の算定については、宅地や農地など一般的な土地は20万円ですが、山林や特定用途地域の宅地、農用地区域内の農地などは土地面積に応じて変動します。
相続土地国庫帰属制度について、詳しくは以下の記事で確認してください。
相続放棄｜３か月以内に決断が必要な背景
「空き家を手放したい」と考えたとき、相続放棄も選択肢の一つです。
相続放棄とは、被相続人の財産すべてを相続しないとする法的な手続きであり、不動産だけでなく預貯金や負債なども含めて一切の相続を放棄するものです。
とくに地方にある築古の空き家や遠方の不動産を相続した場合、持ち続けることで費用負担がかさみ、負の財産となることもあります。
「使わないのにお金だけかかる」という負担の大きさから、相続放棄を選ぶ人もいます。
相続放棄が認められると、その不動産の所有権はもちろん、管理責任や税金の支払い義務も原則として引き継がなくて済みます。ただし、ここで注意したいのは、相続放棄をしても不動産を「現に管理・占有していた場合」には、次の相続人や清算人に引き継がれるまでの間、一時的な管理義務（保存義務）を負う可能性がある点です。これは2023年4月の民法改正により明確化されました。
つまり、安易に「放棄したから関係ない」と考えると、あとで思わぬ責任を問われることもあるため、実務上の対応は慎重に行う必要があります。
相続放棄について、詳しくは以下の記事で解説しています。
どうしても売れない空き家を活用するアイデア
「空き家を手放したいけれど買い手がつかない…」という場合でも、活用法しだいで維持コストを抑えつつ将来の売却チャンスを広げることができます。楽しみながら空き家を活用し、その間の維持管理コストを捻出してしまえば、売却に時間がかかってもダメージはありません。
以下の４つは、比較的始めやすく収益化もしやすい代表例です。
空き家を古民家カフェやレストランとして活用
レトロな魅力がある古民家をカフェにしてしまうことはよくあります。古い木造家屋の温もりをうまく「映え」ポイントに転換できれば、少ない初期投資で独自の世界観を表現することも可能です。
食品衛生法の営業許可は、イメージより難しくはありませんし、小さく始めれば、負債を抱えてしまう心配もありません。
ただし、水回りの改修は必須で、キッチンまわりの設備によって、営業効率が大きく左右されます。場合によっては耐震改修も必要となるため、物件次第では初期投資が膨らんでしまうことも……。
デメリットはありますが、カフェとして人気が定着すれば、物件自体のブランド価値も高まり、売却時に有利に働く可能性があります。
空き家でカフェを始めるにあたっては、以下の記事もぜひ参考にしてください。
宿泊施設・民泊施設として活用
インバウンド需要の高まりや、ワーケーションの普及によって、一棟貸しの宿泊施設や町家ステイが一般的になりました。
収益的には単純に賃貸した場合の家賃よりも高く、経営が軌道に乗れば利益が出やすい事業です。
ただし、旅館業法・消防法の要件があり、開業にあたっては行政書士などの専門家に相談するか、自分で細かく調べて対応する必要があります。
宿泊施設としてのレビューが増えることで、物件の資産価値を押し上げてくれる効果も期待できます。
地域貢献を兼ねたコミュニティスペース・レンタルスペース
子ども向けの塾などもいいですが、利用目的を限定せず、イベントスペースとして貸し出したり、子ども食堂に貸し出すなど多用途に利用できるレンタルスペースもおすすめです。単一の目的で運営するより、複数目的で利用できた方が、集客上も有利でしょう。
ヨガスタジオ、撮影スタジオ、レンタル会議室などを兼用した施設で、しっかり利益を出しているところもあります。
ポイントは、ＳＮＳやウェブを活用して、幅広く利用者募集を行うこと。最近ではGoogleマップからの問い合わせも多いので、Googleマイビジネスも適切に管理するようにしてください。
賃貸物件として貸し出す
立地によりますが、もし賃貸の入居者が見つかりそうなら、賃貸物件として貸し出すのもひとつの手です。他の活用方法に比べて、手間がかからず、入居者が決まってしまえばあとはラクです。
まずネットで周辺の家賃相場を検索してみて、固定資産税や維持費を支払っても手のこりがあるかを確認しておいてください。
自分で物件管理を行うこともできますが、近くの不動産業者に管理を任せると、かなりラクに運営することができます。
空き家にしておくと家はすぐ傷んできますが、賃貸で貸し出すことによって、建物劣化の進行を抑える事が可能になります。
空き家を手放す時に「高く売る」「早く売る」工夫
「空き家を手放したいけど、どこから着手すればいいのかわからない」──そんな悩みが増えています。
結論としては、信頼できる不動産会社を見つけることが先決。それさえできれば、あとは遠隔操作で契約までこぎつけることも不可能ではありません。
最近ではネットを使った重要事項説明も認められるようになりましたし、契約もオンラインで締結することが可能です（まだまだ郵送持ち回り契約のほうが多いですが）。
そこで、この章では、信頼できる不動産会社の見つけ方をガイドします。
不動産一括査定を利用して遠隔で売却
不動産一括査定を利用することで、都会にいながら地方の物件の査定額を把握できます。
不動産一括査定サイトを利用すると、複数の会社から電話がかかってきますが、面倒がらずにひととおり応対してください。査定額ではなく、電話応対で信頼できそうな担当者を選ぶのが正解です。
また、不動産会社と話をするときは「電子契約（オンライン契約）に対応しているか？」「IT重説に対応しているか？」という点は確認しておきましょう。非対応だと手間が多く、あまりおすすめできません。
なお、査定額についてはあてにならず、高い価格を出す業者がいい業者とは限りません。
地方で地元不動産屋のよしあしを見分けるコツ
実際に売却活動を任せる際、地元の不動産会社を選ぶなら３つのポイントを意識してください。第一に、直近の成約実績や平均販売期間など、客観的な数字を提示できるかどうか。
第二に、リフォームや解体をどう判断すべきかについて、自社の買取再販経験を踏まえた具体的な助言をくれるか。
第三に、測量や境界確認についてアドバイスをしてくれて、契約不適合責任のリスクを低減する提案ができるかです。
こうした情報をもとに、複数の地元不動産会社を比較し、提案内容・費用・担当者の信頼度を総合評価しましょう。
すでに述べたように「高い査定を出す会社がいい」とは限りません。業者の信頼度を中心に、総合的に判断するようにしてください。
どうしても売れない場合は「訳あり物件」専門の買取業者に相談
販売活動が長期化したり、早期に現金化したい事情がある場合は、直接買取という選択肢もあります。また、通常の仲介でどうしても売れない場合も、買取を依頼することができます。
訳あり物件買取プロのような専門業者は、再販ノウハウと資金力があるため、ほとんどどんな物件も買い取ってくれます。また、仲介よりスピード感のある売却が可能です。
デメリットは「相場より安くなる」という点。価格面で納得できるなら、買取を利用してみてください。
訳あり物件買取PRO｜公式サイト
筆者は、訳あり物件買取プロを運営する株式会社AlbaLinkさんを取材したことがありますが、相談ベースで価格査定を出してもらうことも「問題ありません」とのことでした。「価格を見て決めたい」ということでも問題ありません。
まとめ｜最短ルートで空き家を資産に
空き家を放置すると年間45～82万円もの維持コストが発生し、時間が経つほど資産価値も下落します。
本記事では、仲介売却・不動産買取・空き家バンクなどの出口戦略を軸に、コストを抑えつつ確実に手放す手順を解説しました。
どうしても売れない場合は、リフォームによる価値向上やゼロ円譲渡、相続土地国庫帰属制度などさまざまな手段があります。
沖縄の場合は、すぐ下のボタンからトーマ不動産までお問い合わせください。
トーマ不動産では、AIを活用した精密な価格査定システムを使用し、精度の高い価格査定をお出しします。査定額が希望に届かない場合は、古民家カフェ・民泊・レンタルスペースなどの活用アイデアでキャッシュフローを確保しながら売却タイミングを待つのも有効です。
トーマ不動産ではファイナンシャルプランナー有資格者が在籍し、さまざまな活用シミュレーションも行っています。初回無料でご相談に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
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