不動産業界はイメージより複雑で、各不動産会社の「違い」を押さえておかないと、物件探しに失敗する可能性があります。
たとえば、次のような点は重要です。
押さえておきたいポイント
- 物元業者か客付け業者か？
- 宅建業者か管理業者か？
- 大手不動産会社か地元業者か？
もちろん、今は意味が分からなくても大丈夫です。この記事を読めば、不動産会社の種類や違いを理解して、不動産売買や賃貸物件探しがうまくいくコツがわかります。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が制作しました。
不動産会社は業務内容から２種類に分類できる
不動産会社とひと口にいっても、業務内容からざっくりと２つに分類することができます。賃貸物件の管理を行う「賃貸管理業者」と、売買や賃貸の仲介を行う「宅地建物取引業者」の２つです。
これらの業者は、両方の業務を同時に行っている場合も多いですが、どちらか一方に力を入れている会社もあります。会社ごとに業務内容が異なるため、その点を押さえ、目的に応じて選ぶことが重要です。
主に仲介を行う「宅地建物取引業者」
宅地や建物を対象に、売買や賃貸の仲介を行う仕事が宅地建物取引業（宅建業）です。一般に「不動産会社」といえばこちらのイメージが強いかもしれません。
宅地建物取引業者の主な業務内容は、仲介の依頼を受けて広告を行い、買主や入居者を探し、契約を成立させることです。
主にアパート等の管理を行う「賃貸管理業者」
賃貸不動産のオーナー、つまり大家さんのために、入居者を探したり物件の管理をするのが賃貸管理業者です。
賃貸管理業者の主な仕事内容は、建物の維持管理や家賃の管理、トラブル対応や契約の更新など。大家さんに代わって物件自体の管理や入居者とのやりとりを行います。
同じ物件の広告を複数の不動産会社が掲載する理由
SUUMOやライフルホームズなどの不動産ポータルサイトを見ていると、同じ物件が並んでいるのに気づくことがあります。売買物件でも賃貸物件でも時々見られますが、この理由はいくつか考えられます。
1つは「一般媒介」といって、複数の不動産会社に仲介を依頼できる形態でオーナーが契約をしている場合です。
この場合、一般媒介の仲介依頼を受けた各不動産会社がそれぞれ不動産ポータルサイトに掲載するため、同じ物件が複数表示されることになります。
もう1つは、直接仲介依頼を受けている不動産会社は1社だけで、その会社が他の複数の会社に広告や客付けを依頼している場合です。この場合も、複数の物件広告がポータルサイトに掲載されます。
複数の物件広告が掲載されている場合、以下の点に気をつけて広告を見ていくと良いでしょう。
【売買】一般媒介か専任媒介か？
売買物件の場合、不動産ポータルサイトに掲載された広告の「取引態様」という欄に注目してください。ここが「一般媒介」となっている場合、どの会社に問い合わせをしてもあまり変わらないことが多いでしょう。
一方、「専任媒介」または「専属専任媒介」となっている場合は、その会社に連絡をするのが有利です。
この場合、他の会社は取引態様の欄に「仲介」といった表記をしているはずです。仲介と表記している会社は、直接売主から仲介依頼を受けたわけではなく、元付けの業者から物件を紹介されているだけなので、直接売主とやりとりをしていません。そのため、物件について詳しい情報を持っていない場合もあります。
元付業者と客付業者
専任媒介などを受けており、直接売主から仲介の依頼を受けている業者を元付業者といいます。元付業者から物件を紹介されて広告をしている業者を客付業者といいます。客付業者ではなく、元付業者に連絡をとるようにしましょう。
【賃貸】管理会社か客付業者か？
賃貸不動産の場合も、同一の物件が広告されていることがあります。その場合もやはり、取引態様の欄に注目してください。
賃貸物件の場合、取引態様が「専任媒介」となっている不動産会社がおそらく管理会社です。「仲介」や「一般媒介」となっている場合は、管理会社ではありません。
複数の物件広告が並んでいる場合、優先順位としては以下の順序で考えるのが良いでしょう。
- 専任媒介
- 一般媒介
- 仲介
専任媒介または一般媒介となっている場合、その会社が売買契約書や重要事項説明書を作ります。いずれにしてもかなり物件について詳しいはずです。
仲介となっている場合は、おそらく客付業者ですので、その会社で契約書類を作ることはなく、お客さんを紹介するという立場です。
また賃貸物件特有の事情として、客付業者の仲介手数料がかなり安いことが挙げられます。賃貸物件の場合、入居者から受領する仲介手数料は家賃の1か月分というケースが多いですが、その1か月分の仲介手数料を管理会社と客付業者で分けることになります。
例えば、家賃が5万円のアパートの契約を成立させた場合、仲介手数料は5万5,000円（税込）です。それを管理会社と客付業者で分けるので、客付業者の取り分は2万7,500円です。
これではモチベーションを持って仕事ができる価格とは言い切れないため、その点でも管理会社に直接相談した方がしっかりと対応してもらえる可能性が高いと考えます。
手数料・初期費用等の違いがある理由
不動産会社によって仲介手数料や初期費用には違いがあります。
最近では、仲介手数料無料や仲介手数料半額をうたう不動産会社も増えてきました。そこで、仲介手数料が半額や無料でも利用していいケースと、利用しない方が賢明なケースを切り分けていきましょう。
仲介手数料半額・無料の会社が存在する理由
手数料無料や手数料半額といった会社もありますが、普通の不動産会社と何が違うのでしょうか？
実はいくつかパターンがあるのですが、おすすめしづらいタイプとしては、売主または買主のどちらかだけから仲介手数料をもらい、どちらかを無料としているパターンがあげられます。
例えば、仲介物件が少ない会社が単に仲介依頼を取りたいために、売主からの仲介手数料を無料にして売物件を集めているケースがあります。
この場合、売主から仲介手数料はもらわないので、利益は0円です。しかし、買主からは仲介手数料をもらうため、買主はしっかりと利益をもたらす顧客です。
このケースでは、どうしてもお金を出してくれる買主の立場に立って仲介を行うことになります。売主としては、仲介手数料をけちったために不利な契約を結んでいるかもしれず、あまりお勧めできません。
利用しても問題のない手数料無料・半額の会社
一方で、利用しても問題がないケースもあります。
売買の場合、例えば建売住宅などのハウスメーカーが仲介手数料や広告費を負担してくれるので、買主からの仲介手数料をもらわなくてもいい場合があります。
このケースの場合、手数料無料の仲介会社を利用しても問題はありません。建物のアフターサービスや保証はハウスメーカーが行ってくれるので、仲介手数料無料で仲介してもらっても問題は生じないでしょう。
賃貸の場合は？
賃貸の場合、空室がなかなか埋まらない物件で大家さんが管理会社に対して広告費を支払うことがあります。業界では「AD」といいますが、大家さんが「ADを出す代わりに仲介料無料で募集してほしい」という依頼するわけです。
このような場合も、特に利用して問題はありません。
仲介手数料無料や半額の不動産会社を利用する際には、その背景を理解し、自分にとって有利かどうかを判断することが重要です。
大手不動産会社か地元の小規模な会社か？
大手不動産会社がいいのか、地元の不動産会社がいいのかという点も、よく議論になります。筆者は以下のように考えています。
- 都市部であれば大手不動産会社が安心
- 地方都市では、大手不動産会社が対応していないことが多いので、地元の信頼性の高い不動産会社を探すのがよい
参考までに、地元で不動産会社を探す方法については、以下の記事で解説しています。
大手か地元の中小不動産会社かで、業務内容に必ずしも大きな差があるとは言い切れません。しかし、以下の点で違いがあります。
- 価格査定については、中小の業者は信頼性が低く、大手の方が正確な査定額を出してくれる傾向がある
- 大手の不動産会社はアフターサービスが充実しており、取引に関する保証等独自の顧客サービスを行っている
- 一方で、郊外のエリアでは、そのエリア特有の事情などに詳しいのは地元の不動産会社であり、そのエリアならではの売却活動ができる
都市部で建物の瑕疵や越境といった問題のない不動産に関しては、大手不動産会社に仲介を依頼するのが安心です。
地方都市や田舎では、そのエリア固有の事情を知っている地元の不動産会社に依頼するのが確実でしょう。
また、大手に比べて地元の不動産会社の方が粘り強く営業を続けてくれる傾向もあります。何らかの問題を解決しないと売れない不動産の場合も、地元の業者に頼むのがいいでしょう。
トラブルになりやすいポイントを押さえて回避する
不動産会社の選び方についてこれまで解説してきましたが、どのようなタイプの不動産会社を選ぶにしても、気になるのは信頼度や実力の違いです。
ここでは、不動産会社に起因するトラブルに注目し、トラブルを回避するための不動産会社の選び方を考えてみます。
最もトラブルが多いのは重要事項説明書まわり
国土交通省の統計調査によると、最も紛争事例が多いのは重要事項説明に関するトラブルです。重要事項説明書は、不動産の取引における重要な事項を記載した書面で、宅建業者は法律により、不動産の買主などに書面を交付し、内容を説明する義務が課されています。
しかし、重要事項説明には、法令や建築、災害などに関する幅広い知識が求められます。各分野において一定の知識をもっていて、信頼できる不動産会社でないと、トラブルにつながる可能性があるということです。
筆者の感触では、信頼して仕事を任せられる不動産会社は4分の1から2分の1程度であり、それ以外の会社には仲介を任せたくないと考えています。その点、実際に不動産一括査定サイトを大阪府と栃木県で利用してみた以下の記事が参考になります。
信頼性の高い大手不動産業者であれば、それなりのチェック体制をしていたり、コンプライアンス体制がしっかりしています。
売却時であれば、大手不動産会社がよいでしょう。三井不動産リアルティ（三井のリハウス）であれば、こういった点も非常にしっかりしています。
三井のリハウス
｜公式サイト
また、沖縄県内であれば、最新の法令に関する情報を常にキャッチアップし、正しい重要事項説明書作成に力を入れているトーマ不動産をご利用ください。
公的機関等の不動産トラブルについてのデータベース
不動産取引にまつわるトラブルについてより詳しく知りたい場合は、国土交通省などの公的機関が発表している資料をおすすめします。
トラブル事例集｜不動産ジャパン
不動産トラブル事例データベース｜国土交通省
不動産取引の紛争事例｜大阪府
まとめ「違いが分かれば自信を持って不動産会社選びができる」
不動産取引を考える際、どの不動産会社を選ぶべきか迷うこともあります。そこでこの記事では、不動産の売買、賃貸において、それぞれ最適な不動産会社の選び方を紹介しました。
この記事のポイント
- 不動産を売却するなら、売買専門の宅建業者がおすすめです。専門知識と経験を持つ会社が、適切な価格での売却をサポートしてくれます。
- 不動産を購入する際は、「物元」の宅建業者を探しましょう。「物元」とは、売主から直接仲介を依頼された不動産会社のことで、多くの情報を持っています。
- 賃貸物件を探す場合は、管理業者に連絡するのがおすすめです。管理業者は物件の状態をよく把握しており、大家さんとダイレクトに交渉できます。
これらのポイントを押さえることで、不動産会社の違いを理解し、自信を持って不動産会社選びができるようになります。
