【宅建士解説】沖縄県内で一戸建ての家を高く売る手順と注意点

「沖縄の家を売るために不動産一括査定サイトを利用しよう」と考えている人は、ちょっと立ち止まってみてください。

この記事では、沖縄での一戸建て住宅売却に関する知識と、不動産会社に求められる知見をわかりやすく紹介しています。

まずはこの記事を読んだ上で、本当に力になってくれる不動産会社を選んでください。不動産売却にあたって最高のパートナーが見つかるよう、なるべく具体的な記述を心掛けました。

なお、沖縄での不動産売却全般を幅広く解説した記事もおすすめです。

: 沖縄の不動産売却！成功のコツとおすすめの不動産会社21選
この記事では、沖縄での不動産売却をサポートするために同業者目線で見たおすすめの不動産会社（仲介業者）を紹介しています。 ...

この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。

沖縄の一戸建て住宅市場

沖縄県内では、土地や建築単価の上昇により、一戸建て住宅の市場価格が高騰しています。また、持ち家の比率が減少して借家の比率が増えるなど、住宅需要の変化が顕著です。

こうした状況を踏まえ、沖縄では中古住宅の価格が上昇または高止まり傾向にあります。

価格が高騰した結果、住宅購入に対するハードルが高まり、特に若い世帯がが持ち家を購入できない状況も指摘されています。また、核家族化や世帯分離が進むことで持ち家比率が減少し、借家需要が増加している点も市場に影響を与えています。

結果として、現在沖縄の一戸建て市場は需要があるものの、価格が上がりすぎて手頃な物件の供給が少ないという状況です。

地価上昇を背景に不動産価格が上昇を続ける

その結果、不動産価格全体が上昇傾向にあり、後で述べるように一戸建て住宅の価格も上昇を続けています。

また、ウッドショックや輸入物価高騰も住宅価格を押し上げる要因となっています。

地名	最低価格	最高価格	平均価格
那覇市	3,999万円	5,590万円	4,562万円

上記は、2025年１月17日現在「うちなーらいふ」に登録された木造新築の建売物件236件について調査したものですが、最低価格でさえほぼ4000万円、平均で4562万円ということがわかりました。

RCではなく木造であっても、新築住宅には簡単に手を出せないのが現状です。

持ち家率が下がり住宅の潜在需要が増加

沖縄県の持ち家率は、昭和53年（1978年）以降、減少傾向が続いています。昭和58年（1983年）からは全国平均を下回り、平成5年（1993年）には55.9%でしたが、平成30年（2018年）には44.4%まで低下しました。これは全国平均の61.2%と比較して16.8ポイント低い数値です。

持ち家率の低下の要因として、30代から40代の世代における持ち家取得の遅れが挙げられます。この世代の持ち家率は全国平均と比べて約20ポイント低く、持ち家取得が進んでいないことが指摘されています。

そこから、若い子育て世帯による住宅購入の潜在需要があることが指摘されています。

新築着工件数も大幅には伸びず供給不足

新設住宅着工戸数も、2014年以降約1万3000戸前後で横ばいの状態が続いており、市場が拡大しづらい状況が読み取れます。一時期マンション建設がブームとなったものの、その価格も高騰し、なかなか購入に踏み切れない状況となりました。

このように、沖縄の住宅市場は土地や建築費の高騰、持ち家比率の減少といった複雑な要因が絡み合っています。沖縄で家を売る際には、これらの市場の特徴や変化を十分に理解した上で、売却のタイミングや戦略を検討することが大切です。

築古物件でも買い手が見つかる傾向

上述したように、那覇市内では木造住宅であっても新築物件は4000万円以上が普通という状況です。

新築住宅に手を出しづらくなった事を背景に、中古住宅の価格も高止まり傾向にあります。特にRC構造の住宅は人気があり、築年数が経過していても高値で取引されることが少なくありません。

最近では築40年を超える物件であっても比較的短期間に買い手がつき、リフォームをしてさらに住み続けるという選択が増えています。そこで、中古住宅の売却にとって、現在はよいタイミングだということは確実でしょう。

沖縄の一戸建て住宅を売却するタイミングは？

問題は、この価格上昇傾向がどれくらい続くかという点でしょう。まだ上昇傾向が続くなら、もう少し保有していてもいいかもしれません。

しかし沖縄に限らず不動産売却では、地価が下がる前に動くほうが有利です。ただし、そのタイミングは読みづらく、ライフプランを含めた様々な要因も考え合わせて決断する必要がでてきます。

沖縄県内の不動産価格が「いつ下落するか」は予測不可能

10年以上前から「沖縄の地価はバブル状態だ」と言われてきました。多くの不動産業者が「もうすぐバブルがはじける」と、何度も予測してきましたが、その予測はすべて外れています。

新型コロナウイルスのパンデミック時でさえ、沖縄の地下は若干ですが上昇しました。

しかし「では下落することはないのか？」というと、そんなはずはありません。バブルですからいつかはじけるはずです。ただ「その時期は誰にも予測できない」という前提に立って不動産売却プランを考える必要があります。

ひとつの目安となるのが、我々不動産業者が「これくらい儲かるなら売却していいだろう」と考えるキャピタルゲイン。購入時より２～３割値上がっていたら、普通に売却します。そして、次の物件に投資します。

このように、購入時から一定程度値上がりしていたら売却してもよさそうだと考え、その時点での利益を確定してしまうという考え方もできます。

いつはじけるかわからないバブルを気にするよりも「一定水準の利益を確定したら、次の物件に進む」と考える方がすっきりします。

売却に適した季節よりも「周辺状況」が重要

賃貸不動産の場合、繁忙期ははっきりとしています。２月頃の繁忙期が、入居者集めのチャンスといっていいでしょう。

しかし、不動産売却においては、賃貸不動産ほど繁忙期が明確ではありません。「何月に売り出せば有利だ」という基準はない、と考えた方がいいでしょう。

筆者はそれよりも「周辺にどんな物件が売り出されているか」という、近隣のマーケット的なタイミングの方が重要だと考えています。

たとえば自分が売りたい物件と類似している魅力的な新築物件が、近隣に多数建築されているような場合は、売出しを見合わせるべきでしょう。まわりの新築があらかた売れてしまってから、自分の不動産を売り出すべきです。

筆者がかつて糸満市真栄里に新築物件２棟を売り出したとき、周囲に飯田産業、アイダ設計など複数社が同時に建売を売り出してしまい、大変苦戦したことがあります。真栄里だけで合計10棟の新築が売り出されたため、大胆な値下げをしてようやく成約できました。

それ以降、筆者は周辺の売物件を慎重に調査するようになりました。

沖縄の不動産売却はトーマ不動産まで

トーマ不動産ではファイナンシャルプランナーが在籍し、ライフプランから見た売り時と、市場の予測を踏まえた売り時の両面からご相談に応じています。

お問い合わせ｜トーマ不動産

売却の意思が少しでもおありなら無料で、今のところ売る気がない場合でも有料のコンサルティングをお受けいたします（初回無料）。お気軽にお問い合わせください。

また、沖縄における不動産売却のタイミングについて、より詳しくは以下の記事で解説しています。

: 沖縄で不動産売却をすべき時期・方法全ガイド【2025年地価公示分析】
2025年の地価公示によれば、沖縄県の住宅地は前年比7.3％、商業地は7.0％の上昇と、全国でもトップクラスの伸び率を記 ...

沖縄ではどうしても「知り合いの紹介で」不動産会社を選ぶことが多いのですが、それだと「あまりいい会社じゃないな」と感じても断りずらいのが人情です。

そこで、知り合いの紹介の会社はセカンドオピニオンとして利用し、まず最初に県内で評判のいい会社に売却相談をしてみるほうが確実でしょう。

しがらみのない会社なら断りやすいですし、また第三者的な意見を聞かせてもらえるかもしれません。

筆者がおすすめする県内の不動産11社

別記事でも解説していますが、県内の不動産会社は超大手が存在せず、「県内大手」といっても中小企業です。そのため、県内の大きな不動産会社も小さな不動産会社も、サービスのレベルに大きな違いはありません。

そこで、県内企業を選ぶ場合は、社長や従業員の信頼性、知識量、仕事の質で選んでください。

筆者がおすすめの11社を以下の表にまとめたので、そちらも参考にしてみてください。

会社名・店名	所在地	電話番号	メールアドレス
トーマ不動産（株）	〒901-0153 沖縄県那覇市宇栄原942-1 1階	098-911-6533	お問い合わせ
（株）マッシグラ	〒900-0015 沖縄県那覇市久茂地2丁目2-2 タイムスビル2F	03-6671-9303	info@massigra.com
（株）大京穴吹不動産沖縄店	〒900-0015 沖縄県那覇市久茂地2-8-1 JEI那覇ビル9F	098-953-2080
（株）エレファントライフ	〒901-2103 沖縄県浦添市仲間1-5-7 山内ビル202	098-988-8247
（同）a.and.A	沖縄県与那原町与那原3858-2	098-963-9716
わかてぃだ（株）	〒901-2321 沖縄県北中城村字美崎11番地 MISAKI Sea Point 202	098-923-2538	wakatida-housing@muse.ocn.ne.jp
（株）I・E不動産	〒904-2143 沖縄県沖縄市知花1丁目26-12	098-963-4233	i.e-kikaku@trad.ocn.ne.jp
ビッグ開発（有）中部支店	〒904-2173 沖縄県沖縄市比屋根2-2-7	098-983-9600
（同）沖縄かりゆし不動産	沖縄県名護市田井等345 105	0980-43-0590	info@kariyushi2103.com
すみハウジング（株）もとぶ支店	沖縄県本部町字大浜863番地1	0980-47-4511
ハウスドゥ名護支店	沖縄県名護市大南3丁目12-1	0980-54-8900	nago@housedo.co.jp

沖縄でおすすめの不動産一括査定サービスは？

不動産一括査定サービスは、一度の入力で複数の会社に査定依頼ができる便利なサービスです。

しかし沖縄の場合は注意点があります。

内地系のチェーン店などがほとんどの査定サイトに登録し、ガツガツと営業をかけてくるため、おとなしい県内企業が一括査定サイトをやめてしまう傾向があります。

エリアによりますが、大手ポータルサイト系のLIFULL HOME'Sは、内地系チェーンにしか査定依頼できません。

そこで、地元系不動産会社に相談できる不動産一括査定サイトを紹介しておきます。

HOME4U

NTTデータグループ会社が運営するHOEM4U（ホームフォーユー）は、老舗の不動産一括査定サイトで、個人情報保護にも定評があります。

県内企業としては、株式会社南西エステート、株式会社ダルマ、株式会社松樹、中部興産株式会社などが登録。どれも安心して相談できる会社といえるでしょう。

HOME4U（ホームフォーユー）｜公式サイト

Re-Guide（リガイド）

筆者は不動産会社を経営していたとき、リガイドを長く利用しました。当時は県内企業ばかりが登録していて、ギスギスした営業をかけなくても、お客さんとコミュニケーションがとれたからです。

ただ、現在は内地系チェーン店だらけとなっており、やや残念な状況です。とはいえ地元不動産会社も登録していますので、HOME4Uで不動産会社が見つからない場合に利用してみてもよいと思います。

Re-Guide（リガイド）｜公式サイト

査定額にまどわされないようにご注意を

不動産一括査定サイトを利用する場合「査定額が高いほうがいい査定だ」と思ってしまいがちです。しかし、それは完全に誤りです。

通常、査定額は正確に相場の価格を反映していないといけないのですが、不動産一括査定の場合は「不動産会社間の競争」が激しいため、どこも実際より高い査定額を出す傾向があります。

圧の強い営業をかける会社は、とりあえず高めの査定を出してきますが、最近ではこれを「撒き餌査定」と呼ぶこともあります。

詳しくは以下の記事で解説していますので、ぜひ目を通してみてください。

: 最近「不動産査定額が高すぎる」のはなぜ？業界の闇と失敗しないための知識
最近の不動産査定は、実態より高すぎて「そんな価格では売れない」ということも多くなっています。しかし、心ない不動産会社は ...

自宅の仲介依頼をするときに必ず用意すべき書類と言うのは、実は意外と少ないものです。売却検討の時点では、権利証はなくても構いませんし、登記簿謄本も仲介依頼を受けた不動産業者がすぐに手配をすることができます。

不動産会社に売却相談をする時点では、自宅の住所がわかれば後は何とかなるものです。

一方、仲介依頼完了後売買成立までの間に用意する書類は比較的多く、書類が不足すると所有権移転登記ができない場合もあります。ただし、この時点で用意すべき書類は、仲介不動産会社が案内してくれます。

仲介依頼をするときの手順

売買の仲介をお願いする不動産業者が決まったら、媒介契約書等契約書を締結します。この時点で絶対に必要な書類は実は「特にありません」と述べました。

とは言え不動産業者としては以下の書類があると助かるだろうと思います。

登記済権利証もしくは登記識別情報
土地建物の登記簿謄本もしくは登記事項証明書
その不動産を購入したときの契約書と重要事項説明書(特に重要事項説明書
土地測量図や境界確認書
固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書
建築確認済証と検査済証
建築時の設計図書や各種の工事記録
ローンの償還予定表

ローンの償還予定表を見ると、その物件の残債務（まだ払い終わっていないローンの残高）がいくらあるかが分かります。不動産業者としてはこの物件はいくら以上でうらなければいけないのか把握できるので、売却計画が立てやすくなります。また、売主さんに対する提案もしやすくなります。

固定資産税の額は、物件を案内したときに購入希望者の方からよく聞かれるものです。これがあらかじめわかると、物件の説明がしやすくなります。

土地の測量図や境界確認書は、なければなくても良いのですが、あると絶対に役に立ちます。不動産のトラブルで最も多いと言われているのは境界に関するトラブルです。そのため物件を案内した時お客さんから「境界はどこですか」と尋ね尋ねられることが多く、そこで明快に境界を示してあげると、買主の方も安心して物件の購入が検討できるようになります。

もし測量図などがない場合、不動産会社は法務局などで調査を行います。

販売中にすること

不動産の仲介依頼をしたときに査定書をもらうことになると思います。この査定書は一般的には3か月程度で売却可能な金額を出すものとされています。

何らかの事情で査定額よりも高く売りたい場合は、その分売却に長く時間がかかるということです。必ずしも、査定額で売り出さないといけないわけではありません。

販売期間中は、いつお客さんが見に来てくれてもいいように室内をできるだけきれいにして、外観も清掃しておくことが大事です。不動産の見学に来る方は決して不動産のプロではありません。第一印象がその物件を買うか買わないかの判断に大きく影響される、といわれています。

ですので自宅を上手に売却している方は、皆さん室内をきれいに片付けて、購入する方に気持ちよく見てもらう工夫をされています。

もし売却後の引っ越し先が既に決まっている場合は、早めに引っ越しをして建物を空き家の状態にしてしまうのがベストです。

空き家であれば買主さんは、納得のいくまで内覧することができます。

また、「うちなーらいふ」や「GooHome（グーホーム）」などのポータルサイトに掲載する写真も大事です。空き家であればすっきりきれいに撮影することができるので、この点でも空き家の方が有利です。

購入者が決まったらすること

不動産会社から「購入の申込が入りました」と言われたら、まずは価格の交渉になる場合が多いです。価格に関して交渉がまとまったら、契約から決済まで、以下の手順で行うことになります。

手付金を受領して契約書を交わす
必要書類を準備し、買主のローンの準備を待つ
残金を受け取り、所有権移転登記を行う

まず①の契約を締結する時点で、代金全額を受け取るわけではありません。契約時には手付金のみを受け取ります。

その後、残りの金額を受け取る「残金決済」までの間に売主、買主双方が契約に向けての準備を行います。

売主は所有権移転登記等に必要な書類を用意して、お金を受けるとると同時に所有権移転登記ができるように準備をしておきます。

その間に買主は、銀行などの金融機関に融資の本申込をして、銀行から確実に借入ができるように準備をしておきます。また買主も所有権移転登記等に必要な書類がありますので、そういった書類の準備を行います。

双方の準備が整った時点で③の残金決済と所有権移転登記を同時に行います。これで売却は一応完了し、もし譲渡益がでた場合には翌年の確定申告で3000万円控除の申告を行います（実際に住んでいた家の場合）。

また、登記については同時に複数の申請を行うなど、やや複雑になるため、担当司法書士に書類ややるべき事を確認しておいてください。

: 不動産売買時の司法書士費用は誰が払う？そもそも必要？
不動産の売買に際して、司法書士費用を含む所有権移転登記費用は一般的に買主が支払うのがルールです。しかし、なぜそのような ...

不動産売却に必要な書類と取得方法

不動産売却には多くの書類が必要で、準備に時間がかかるものもあるため、事前に把握し計画的に用意することが重要です。売却の流れに沿って必要書類は以下のように分類されます。

訪問査定時の必要書類

不動産会社に訪問査定を依頼する場合、以下の書類があるとスムーズに査定できます。ただし、登記済証などがなくても不動産会社は査定可能です（登記簿等で確認できるため）。

登記済証（権利証）または登記識別情報
土地の確定測量図（一戸建て・土地の場合）

媒介契約時の必要書類

媒介契約（仲介依頼）時には、以下のような書類があるとスムーズです。ただし、なければないで何とかなるため、紛失してしまった場合には不動産会社に相談してください。

本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
確認申請書、確認済証、検査済証（一戸建ての場合）
耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書（古い物件の場合）

売買契約時の必要書類

不動産の売主は売買契約書に実印で押印するため、実印を用意しておいてください（印鑑証明書は後日必要になります）。また、不動産会社が用意した「付帯設備表および告知書」に記載をし、記名・押印しておきます。

実印

引渡し時の必要書類

不動産の引き渡し時（残金決済時）には、司法書士の委任状に実印を押印する必要があります。また、印鑑証明書も必要で、登記済証（登記識別情報）や固定資産評価証明書とあわせて司法書士に提出します（所有権移転登記申請に使用します）。

ほとんどの書類について、早めに手配しておかないと間に合いません。仲介不動産会社が案内してくれるので、その情報をもとにあらかじめ手配しておいてください。

登記済証または登記識別情報
固定資産税・都市計画税納税通知書の写し
固定資産評価証明書
実印・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
確定測量図・境界確認書（一戸建て・土地の場合）
抵当権抹消書類（住宅ローン残債がある場合）

不動産売却時の必要書類について、さらに詳しい情報は以下の記事に掲載しています。

: 土地・建物の売買時に必要な書類一覧と全解説（売主編）
たった１つの書類が不足しているだけで、不動産の売買がストップしてしまうこともあります。一般的には不動産仲介会社がしっか ...

もし現在自宅販売中でなかなか売れないと言った場合、その理由は主に2つに絞られます。

値段が高すぎる
仲介している不動産会社の実力が足りない

プロの不動産会社でも価格相場を読み違えて、思ったより高く売れたり、思ったより安く売れたりする場合があります。

そこで、価格に関しては、少し高めに売り出してみて、慎重に見定めながら下げていこともよくあります。そんな時「なかなか売れない」と焦ってしまうのはよくありません。

よほど相場を外れていなければ、じっくり構えているとやがて売却できることが多々あります。

それでも早期に売却をしないといけない場合は、仲介会社を変えてみるか、一般媒介にして仲介業者をもう1つか2つ増やしてみるという方法が有効です。

とくに、住み替えの場合は手持ち物件が売れないと困ります。その場合の注意点と対策方法は、以下の記事にまとめています。

: 住み替えで家が売れなかったらどうなる？宅建士が３つの対策を解説
住み替えを検討している場合、現在の物件を売却してから新しい物件を探す「売り先行」の手順がおすすめです。しかし、どうして ...

何らかの事情で住宅ローンが払えなくなると言うのは、誰にでも起こりうる問題です。もしローンが払えない、あるいは近い将来払えなくなりそうだということがわかったら、早めに対応することは大変重要です。

特にローンの滞納が既に起こっているのか、まだ起きていないのかという違いは大きく、状況を一変させてしまいます。

一旦ローンの滞納が起きると、期限の利益の喪失約款があるため、銀行などの金融機関は顧客に対して、ローンの残額をいちどに支払ってくれといえるからです。

そこで、できればローンの支払いが滞らないうちに、早めに売却の相談をすると不動産業者としても様々な手を打つことができてやりやすいです。

一方ローンの支払いが滞ってしまってからの売却する場合、競売の前の任意売却に相当する売却活動になることが多く、様々な制約が出てしまいます。このようなケースでは、経験のある不動産業者に任せることが大事です。

任意売却の注意点

任意売却では、銀行側との折衝能力も必要になりますので、通常の不動産売却の知識だけではなく、金融や税務署からの差し押さえ解除等の知識も必要となってきます。

筆者の場合、任意売却物件の売却依頼を受けると、まず銀行や市町村役場（税務課）との折衝に入ります。役所では税額を調査し、可能であれば減額してもらう交渉を行います（最近難しくなりました）。

また、その時に、時効にかかった住民税や固定資産税についてもきっちりと指摘しておきます。

その上で、金融機関と債務の額を確認し、いくらまで減額してもらえるかギリギリの交渉を行います。その際、最終的にクライアントの手元に引っ越し代として多少のお金が残ることを目標とします。

正直、不動産屋としては苦労が多く楽な仕事ではありません。そこで、快く引き受けて紳士に対処してくれる業者をいかに探すかがポイントになります。

期限の利益の喪失約款とは?

かいつまんで言うと一度でもローンの支払いが滞った場合、銀行としては「残りの全額をすぐに支払ってくれ」といえる条文です。ローンの契約を金銭消費貸借契約といいますが、通常は金銭消費貸借契約書の契約条項にさりげなく期限の利益の喪失条項が入っています。

税金や諸費用も押さえておきたい

不動産を売った時にかかる税金は、譲渡所得税と呼ばれます。譲渡所得税は不動産を買った時よりも高く売ることができて儲かった場合にその儲けに対してかけられる税金です。

少しわかりにくいですが短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があり、税率はそれぞれ次の表の通りです。

	所得税と住民税の合計
短期譲渡所得	39.63％
長期譲渡所得	20.315％

短期譲渡所得は、売却した年の1月1日現在で「所有期間５年以下」の場合を指します。それ以外は長期譲渡所得となります。

また不動産を売却した時の諸費用には以下のようなものがあります。

契約書に貼付する印紙代	1000万円から5000万円の物件の契約なら１万円分
登記名義人住所変更時費用（登記簿記載の住所から転居している場合）	数万円程度（司法書士事務所により若干異なります）
仲介手数料（下記参照）

売却益からこれらの費用を控除されると言うことを念頭に置いて資金計画を立ててください。

仲介手数料についても考慮しておきたい

売却時には成約価格のおよそ3％程度の仲介手数料が必要となります。

ちなみに、仲介手数料は不動産会社が売買契約の成立に向けて行う業務（物件の調査、価格査定、広告活動、契約交渉、契約書作成、引渡し手続きなど）に対する成功報酬です。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（税抜）	消費税（10%）	仲介手数料の上限（税込）
200万円以下	売買価格の5%	売買価格の0.5%	売買価格の5.5%
200万円超～400万円以下	売買価格の4% + 2万円	（売買価格の0.4% + 2,000円）	売買価格の4.4% + 22,000円
400万円超	売買価格の3% + 6万円	（売買価格の0.3% + 6,000円）	売買価格の3.3% + 66,000円