建築基準法によって、敷地が「道路」に２ｍ以上接している土地でなければ建築できないと定められています（建築基準法第43条）。
つまり、建物を建築するためには、以下の条件をクリアする必要があります。
- 道路に２ｍ以上接している
- その道路が建築基準法上の道路である
問題は、「どんな道路が建築基準法上の道路なのか？」という点です。
不動産売買時に作成される「重要事項説明」には「敷地と道路の関係」という項目があり、そこには専門用語で「どのような道路か」が記載されています。
それを見れば「建築可能かどうか」はわかりますが、中には「今は建築できるが、将来はわからない」というケースもあります。
そこで、この記事では専門用語を分かりやすくかみ砕き、道路の種類をしっかり理解できるように解説していきます。また不動産の売買契約書と重要事項説明書の基礎知識については、以下の記事で説明しています。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が制作しました。
建築基準法上の道路とは？全種類解説
建築基準法で「道路」と認められる要件は詳細に定められています。
人や車が通行していて、見た目には道路のように見える土地であっても、建築基準法の要件を満たしていなければ「道路」とは認められません。そして、道路と認められない道に接している場合、建築許可は下りません。
具体的には、以下の5つの累計に該当しない場合、原則として建物を建築することができないため、不動産の重要事項説明書には「敷地と道路の関係」という項目が設けられているのです。
ただし、例外があり、それについては後ほど解説します。
法42条1項1号道路（幅4m以上のちゃんとした道路）
建築基準法第42条1項1号の道路とは、道路法の道路のことで、一番ちゃんとした道路といってもいいでしょう。具体的には、国道や都道府県道、市町村道などで、道路幅員が4メートル以上のものが該当します。
ただし、高速道路などの自動車専用道路は該当しません。
法42条1項2号道路（都市計画決定された道路）
42条1項2号道路には、デベロッパーが大規模な開発を行っているエリア内の道路で、将来的には公道となる予定のもの等が該当します。
もう少し具体的に説明すると、都市開発法に基づいて開発許可を受けた土地内で、一定規模以上の宅地造成が行われる際に、それに伴って作られる道路のことです。
重要事項説明書作成時点では開発事業者が所有する私道ですが、将来的には公道として市町村や国に寄付されることが前提となっています。
法42条1項3号道路（いわゆる「既存道路」）
建築基準法第42条1項3号の道路とは、建築基準法が施行されたとき、またはそのエリアが都市計画区域に編入された時点で、既に存在していた幅員4メートル以上の道路のことです。
不動産調査の実務では「3号道路」または「既存道路」と呼ばれます。
前面道路が既存道路である場合の注意点としては、私道である可能性が考えられること。かなり古い時代から道路として使われているため、市町村道ではなく、私道である可能があるのです。
私道であっても建築は可能ですが、上下水道埋設時の掘削許可や通行許可が必要なケースもあります。重要事項説明書にそういった注意点が書かれていないか、確認しておいてください。
法42条1項4号道路（これから造られる予定の大きめの道路）
42条1項4号の道路とは、現時点では存在していないものの、将来的に道路として整備される予定の土地であり、特定行政庁が指定したものを指します。
ちなみに、特定行政庁とは、建築基準法に基づいて建築確認等の手続きを行う権限を持つ行政機関を指します。具体的には、建築主事が設置されている市町村であればその市町村、そうでない場合は都道府県が特定行政庁の役割を果たしています。
4号道路を少し詳しく説明すると、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによって新設されたり、変更が予定されている道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、特定行政庁が指定した道路のことです。
法42条1項5号道路（位置指定道路）
42条1項5号道路をざっくりというと、行政からお墨付きをもらった準公道的な私道。具体的には、新たに住宅地を造成する際に主に開発に伴って私有地の中に設置される道路で、一定の要件を満たすものを指します。一般的には「位置指定道路」として知られています。
位置指定道路として認められるためには、以下の要件を満たしている必要があります。
- 幅員が4メートル以上、または6メートル以上であること
- 道路延長が35メートル以下であること
- 突き当たりに広場などがあり、自動車の転回が可能であること
- 35メートルを超える場合、自動車の転回用スペースがあること
その他にも、公道と交わる部分は隅切りが必要であったり、アスファルト舗装を行う必要があったり、排水に必要な側溝を設けなければならないといった制限もあります。
つまり、市町村並みのしっかりとした道路を自分で作り、位置指定を受ける必要があるということです。
法42条2項道路（みなし道路）
建築基準法上の道路には、原則として幅員4メートル以上の道路が該当します。しかし、昔から集落が形成されていた地域では、建築基準法が施行された時点で、既に幅員が4メートルに満たない道路に接する敷地に家が立ち並んでいるケースも多く存在しました。
このような地域で新築や増改築ができなくなると困る人が多いため、建築基準法42条2項では、建築基準法が施行された時点で既に建物が立ち並んでいた道路で、かつ特定行政庁が指定したものについては、建築基準法上の道路とみなすと規定しています。
ただし、42条2項道路は、道路中心線から両側に2メートルの距離まで後退する必要があります。これを「セットバック」または「敷地後退」と呼びます。
道路に接していなくても建築が認められるケース
建築基準法は、道路の定義や接道要件を厳格に求めていますが、救済措置も設けられています。これは、建築基準法が施行される以前から多くの住宅が建っていた地域には、法律の要件に合わない道路が多く存在していたためです。
一つの例として、先に説明した「法42条2項道路（みなし道路）」があります。
また、法43条2項2号では、道路でない空地などに面している土地でも建築できるケースが定められています。
さらに、都市計画区域外では、建築確認申請が不要な場合も多く、建築基準法の接道要件が求められないこともあります。
法43条2項2号許可（道路に接していなくても建築できるケース）
建築基準法には、敷地が建築基準法上の道路に接していなくても、一定の要件を満たせば建築が可能になるという救済措置的な制度があります。
例えば、広い公園などの空地を経由して建築基準法の道路に接続している場合、建築が認められる可能性があります（上の図）。
また、建築基準法上の道路ではないが、同等の機能を持つ公的機関が管理する道に接している敷地でも、建築が認められることがあります。具体的には、農道に接している土地や、河川管理道など公的機関が管理する道に接している土地で建築が認められる特例が設けられています。
ただし、この法43条2項2号許可が利用できる要件は非常に細かく、特定行政庁と綿密に相談する必要があります。法43条2項関係について、より詳しくは以下の記事で解説していますので、参照してみてください。
都市計画区域外の土地の場合
都市計画法では、市街地を含む市町村の中心部を「都市計画区域」として指定し、計画的に整備・開発・保全を図ることが定められています。そして、日本人の約9割が都市計画区域内に住んでいます。
しかし、都市計画区域は日本全土の約4分の1の面積にすぎず、それ以外の地域は都市計画区域外です（準都市計画区域を含む）。
都市計画区域外では、ごく一般的な住宅（四号建築物）を建築する場合には建築確認申請が不要です。そのため、敷地と道路の関係についての制限はゆるやかです。結論として、都市計画区域外では、建築基準法上の道路に接していなくても建築が可能なケースが多いということになります。
ただし、都市計画区域外でも一定以上の規模の建物を建築する場合には建築確認申請が必要であり、その際には接道要件を満たす必要があります。ただし、接道要件についても市街化区域とは異なり、特定行政庁の判断により柔軟に運用されている場合があります。
「敷地と道路の関係」Q&A
最後に、道路と敷地の関係を調査する上で知っておきたいポイントをまとめました。
道路や道路幅員の調べ方
道路の種類や道路幅員は市町村役場で調査します。市町村が管理する道路台帳には、その道路の幅員が記載されています。
ただし、これだけでなく、もう2点確認が必要です。
まず、道路台帳に記載された幅員が現況と一致しているかどうかを現地で測る必要があります。これは、特定行政庁によっては現況の幅員が足りない場合、建築許可が下りないことがあるためです。
次に、市町村に建築主事がいない場合、その市町村を管轄する都道府県の建築主事に対して、建築が可能かどうか確認する必要があります。
よく聞く「里道（りどう）」とは？
里道（りどう）とは、道路法の道路ではなく、法定外公共物と呼ばれる道のことです。
明治時代に全国の道を国道、県道、里道に分類しましたが、大正から昭和にかけて道路法が整備される中で、里道の一部は市町村道などに指定され、残りが現在でも里道として存在しています。
一般に里道は建築基準法上の道路ではないため、里道に接していてもそれだけでは接道要件を満たしません。
経験の浅い不動産会社の社員は「里道ですね」と言われると、がっかりして諦めてしまいがちですが、物件調査はそこからが本番です。
例えば、里道を介して市町村道などに接続している場合、法43条2項2号許可が認められる可能性があります。
接道要件は全国一律で定められた基準ですよね？
実は、建築基準法の接道要件の基準は全国一律ではありません。全ての都道府県で、建築基準法に基づいた運用がなされていますが、その法律の解釈の仕方によって、建築が認められるかどうかが変わる場合があります。
例えば、幅員3.5メートルの市町村道に接続している土地の場合、
- 大阪府では建築が認められます
- 沖縄県では建築が認められません
このように、結論が180度変わるため、慣れない都道府県での物件確認には非常に神経を使います。
では、なぜ大阪府では建築が認められ、沖縄県では認められないのでしょうか？
建築基準法では、法43条1項1号の道路を「道路法の道路（国道、都道府県道、市町村道）で、幅員4メートル以上のもの」と規定しています。
大阪府は「3.5メートルしかない場合、セットバックすればOK」と解釈しており、沖縄県は「3.5メートルしかないからダメですね」と解釈しています。
このような違いに気づかないと、物件調査でミスを犯す可能性があります。
まとめ「敷地と道路の関係」
一般的に、土地に建物を建築するには、建築基準法上の道路に間口2メートル以上接していることが必要です。建築確認申請の際、この要件を満たしていないと建築許可がおりません。
しかし、この「建築基準法上の道路」という概念は非常にわかりにくいため、この記事ではそれぞれのケースに分けてわかりやすく解説しました。
簡単にまとめると、以下の表のようになります。
建築基準法で道路と認められるものの類型
| 道路の種類 | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 法42条1項1号道路 | 幅4m以上のちゃんとした道路（国道や都道府県道、市町村道） | 高速道路などの自動車専用道路は該当しない |
| 法42条1項2号道路 | 都市計画決定された道路（将来的に公道となる予定のもの） | 現時点では開発事業者が所有する私道だが、将来的には公道となる |
| 法42条1項3号道路 | いわゆる既存道路（建築基準法施行時に既に存在していた道路） | 古い私道である可能性があるため、掘削許可や通行許可が必要な場合がある |
| 法42条1項4号道路 | これから造られる予定の大きめの道路（特定行政庁が指定） | 新設または変更が予定されている道路で、特定行政庁が指定 |
| 法42条1項5号道路 | 位置指定道路（準公道的な私道） | 幅員や道路延長、突き当たりの広場など一定の要件を満たす必要がある |
| 法42条2項道路 | みなし道路（建築基準法施行時に既に存在していた幅員4m未満の道路） | 道路中心線から両側に2メートルの距離まで後退する必要がある（セットバック） |
不動産仲介の実務でよく目にする道路の種類としては、1号道路、3号道路、2項道路、5号道路（位置指定道路）などがあります。道路の種類によって注意点が異なるため、気になる方はぜひこの記事の目次から、調べたい道路を探して読んでみてください。
敷地と道路の関係に強い不動産会社の探し方
敷地に接続している道路の種類は、都市部と地方で異なることが多いため、次のように分けて考えるといいでしょう。
- 都市部: 大手不動産会社
- 地方エリア: そのエリアの道路や既存道路に強い地元不動産会社
都市部では、建築基準法42条1項1号の道路が多く、大規模開発が行われている場合は2号道路の知識も必要になります。また5号道路（位置指定道路）に関する知識も求められます。
このような都市部では、大手不動産会社が適しています。
筆者は、価格査定の正確性を含めて、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）がいいと考えています。
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一方、地方では3号道路（既存道路）や2項道路（みなし道路）に関する深い知識が求められ、さらに法43条2項2号許可の知識も必須です。また、そのエリアの特定行政庁特有の法解釈を理解している必要もあります。
そのため、地方の物件を売却する場合は、地元不動産会社の中から信頼できる業者を選ぶことが重要です。まずは、地方に強い不動産一括査定サイト「リガイド」を試してみることをお勧めします。
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