相続した実家など、長期間空き家のままになっている物件に悩む方が増えています。特に遠方にある実家だと、手入れをするだけでもひと苦労です。
しかし、空き家を放置していても固定資産税などの維持費がかかるだけで、何ひとつメリットがありません。生まれ育った大切な実家であっても手入れをしなければ家屋は徐々に傷み、いずれは解体が必要になります。思い出が詰まった家だからこそ、せっかくなら有効に活用したいものです。
そこで本記事では「空き家の有効活用」をテーマに、遠方からでも取り組みやすい方法や、プラスアルファの収益につなげるアイデアを紹介します。
一見すると活用方法が見当たらない空き家でも、計画を立てて活用すれば、維持費を抑えつつ有意義に生かす道がひらけます。
この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が作成しました。
空き家を放置した場合の４大リスク
空き家だけでなく、どんな不動産も放置していればお金を生まず、ただ税金や維持費などの経費が出て行くだけです。
加えて、空き家の場合は固有のリスクがあり、それぞれに対策をしておく必要があります。そこでこの章ではまず、空き家に関する４つの重大なリスクについて解説していきます。
管理費負担など金銭的なリスク
株式会社AlbaLinkの調査では、空き家を維持管理するコストは年間平均26万円となっています。
以下にリンクした記事で、詳しく解説されていますが、最低限の管理コスト（上図）だけで平均26万円かかってしまうということです。
空き家の維持費はどのくらい？税金や保険を徹底解説｜空き家買取隊
それに加えて、遠方の空き家の場合は、時々足を運んで管理する必要があります。空き家管理サービスも増えていますが、コストはそれなりにかかります。
一般的には月１回訪問で8,000円～9,000円程度の価格設定が多く、月２回訪問では15,000円～18,000円前後がボリュームゾーン。それに加えて草刈りサービスや庭木の剪定、害虫駆除などのオプション料金がかかります。
たとえば東京ガスの「実家のお守り」の場合、月１回50分作業のベーシックプランで9,900円（税込）です。ダスキンのような有名店はより価格設定が高く、しっかり管理しようと思ったら月額２万円程度は覚悟する必要があります。
空家点検サービス｜ダスキン
こういったコストをすべて合算した場合、年間の管理コストとして30～50万円くらいみておく必要があるでしょう。
特定空き家に指定される法的なリスク
2015年5月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号）において「特定空き家」に指定されると、固定資産税の特例が適用されなくなり、税負担が６倍になるリスクがあります。
また2023年の法改正で「特定空き家」よりも手前の状態である「管理不全空き家」という区分も設けられ、行政からの指導・勧告に従わないと、固定資産税が増額される心配が出てきました。
このように、空き家に関する法規制は年々厳しくなっています。法的リスクを考えると、空き家対策は早めに行うべきでしょう。
価格・資産価値が下落するリスク
３大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）だけでなく、地方圏の土地価格も、ここ３年わずかな上昇傾向にあります。
2024年の都道府県地価調査によれば、地方圏の全用途平均で1.4%上昇しており（注）、短期的には価格が大幅に下落するような傾向はありません。
しかし、今後もその傾向が続くと楽観視するわけにもいきません。国立社会保障・人口問題研究所（社人研）が行った最新の将来人口推計によれば、日本の総人口は今後も減少を続けると予測されています。2050年には65歳以上人口が40％近くに達し、2060年には日本の人口が約8700万人まで減少します。
その結果、空き家の所有がババ抜きのような状況となる可能性があります。エリアによっては早めに処分しておかないと、資産価値の大幅な下落に悩まされるかもしれません。
むしろ、地下が少し上昇した今こそ、空き家売却のチャンスといえるでしょう。
注…全用途平均ということは、住宅系、商業系などすべての用途で少し地価が上がっているということです。
近隣トラブルにつながるリスク
多くの市町村では、ホームページで空き家に関する「近隣トラブル」に言及しています。たとえば船橋市のホームページでは、次のような問題点を指摘しています。
よくあるトラブル
- 空き家に動物が住み着いている
- 空き家に不法侵入者がいる
- 隣の空き家から木の枝が越境してきている
放置された空き家は最終的に倒壊の恐れを生じ、人命に関わることもあります。民事での損害賠償の恐れが十分考えられることから、早め早めの対応が必要といえるでしょう。
「そうは言っても、すぐに売却の決断はできない」という場合は、売却と賃貸、再建築などを幅広く検討できるサービスを利用してみてください。
タウンライフ空き家解決｜公式サイト
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サービスを運営するタウンライフ株式会社さんを取材させてもらったとき、このサービスを開始した背景をうかがいました。「自社の持つ様々なサービスを組み合わせることで、今までなかった、包括的な空き家対策が可能になる」という想いがあったそうです。
このサービスについて、詳しくは記事後半で紹介しています。
空き家を有効活用する７つの方法
空き家をただ放置していても、税金や維持費がかかるだけです。また、前述したようなリスクがあり、むしろマイナスの資産となってしまう可能性もあります。
一方、空き家に限らず不動産は、活用方法を工夫すれば生かすことができます。
そこでこの章では、実例を交えながら空き家を有効活用する具体的な事例をレポートします。
戸建て賃貸住宅として活用する
都市部であれば、賃貸住宅としてリフォーム工事を行い、相場の家賃で貸し出すことも可能です。ある程度の家賃が見込めるエリアであれば投資は十分回収できますし、また空き家のままで放置するより、人が住む事で建物劣化を防止できます。
収支計画のうち、初期費用はリフォーム見積もりを取ればわかりますが、問題は「家賃はいくらなのか？」というデータ。その点、一戸建ての賃貸物件だけを集めた「こだて賃貸」というポータルサイトが役に立ちます。
こだて賃貸｜公式サイト
上記は「賃貸スタイル」の関連サイトで、一戸建ての賃貸のみを集めています。このサイトを閲覧することで、エリアの大まかな家賃相場が理解できます。
ただ、地方エリアの築古住宅だと「月額家賃が２万円」ということもよくあります。これではリフォーム代を回収できませんが、そんな場合は次に紹介する「DIY型賃貸」というプランを検討してみてください。
DIY型賃貸として活用する方法も
賃貸住宅として活用するには、リフォームなどの初期費用がかかります。その点、国土交通省が普及に取り組んでいる「DIY型賃貸」なら、格安での賃貸経営が視野に入ります。
これは「リフォーム代を出すのは難しいけれど、現状のままでよければ貸し出したい」という大家さんのニーズと、「賃貸でも自由にリフォームしたい」という入居者のニーズをマッチングさせた、新しいコンセプトの賃貸住宅です。
ただ、トラブルも予見されることから、国土交通省ではガイドラインやトラブルを防ぐ契約形態を公表しています。
以下のパンフレット（PDF）が分かりやすいので、興味がある方はそちらを参照してみてください。
DIY型賃貸借のすすめ｜国土交通省
最終的には弁護士などの専門家に入ってもらい、契約書を作成するのが安心です。
カフェや店舗として活用する
写真は沖縄県名護市にある「カフェ喜色」。長年放置されていた空き家をフルリフォームしたお店です。非常に分かりにくい場所にあるのですが、独特の雰囲気とオリジナリティあるメニューのせいか、予約なしでは入れない人気店となりました。
このお店の場合は数百万円を投入して、リノベーションをしてからスタートしています。海が見えるわけでもない森の中の立地ではありますが、お店の雰囲気自体がよく「ここで過ごしたい」というリピーターが増えたことが成功につながりました。
立地や、建物の魅力や、周囲の雰囲気、観光リソースなど何か１つ光るものがあれば、店舗としての利用も検討に値します。
古民家カフェ喜色-Kiiro-
住所：沖縄県名護市饒平名１９
※現在は出産・育児のため休業中です
空き家でのカフェ開業について、詳しくは以下の記事で解説しています。
民泊施設として活用する
写真は和歌山県和歌山市の加太にある、泊まれるシアターハウスkanatoko外観です。一見するとただの古民家か空き家のようなたたずまいですが、内部はリノベーションされています。
１階に120インチのスクリーンに5.1.2chのサラウンドを備えたシアタールームがあり、まさに「泊まれるシアターハウス」。airbnbのレビューも4.88と高評価で、宿泊した人の満足度の高い書き込みが印象的です。
この施設は、以下のリンク先でわかるとおりクラウドファンディングで資金調達してリフォームされています。空き家＋クラファンという手段も検討する価値があります。
泊まれるシアターハウス”konatoko”をつくる｜MOTION GALLERY
このように、エリアさえよければ古い一戸建て住宅を民泊施設として活用することも可能です。一種低層住居専用地域など住宅地内に立地していても、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき年間180日の営業が可能です（ただし要件があるため詳しくは下記資料を参照）。
民泊運営については、国土交通省観光庁が制作している「住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ」という資料が参考になります（PDF）。
住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ｜国土交通省
レンタルスペースやシェアオフィスとして活用する
写真は関西空港からほど近い泉佐野駅近くにある、古民家を活用したコワーキングスペース「COMMUNE」。古民家らしい木のぬくもりを生かしつつ、きれいにリフォームされた静かな環境で仕事や勉強に集中できます。
ドロップイン利用でも１時間750円～、月々使い放題で月額10,000円というリーズナブルな価格設定もあり、人気の施設となっています。
このように立地とコンセプトさえしっかりしていれば、コワーキングスペースやシェアオフィスとしての利用もおすすめできます。スタートしてしまえば手がかからず、最小限の人的リソースで運営できる点が魅力です。
コワーキング＆シェアオフィスCOMMUNE
住所：大阪府泉佐野市大西１丁目１７−４
電話：050-8884-1222
福祉施設として活用する
空き家を福祉に活用する事例が増えています。その背景には、空き家が多い地域では高齢化が進み、空き家と高齢者向けの福祉施設をマッチングさせることで、双方を合理的に解決できる事があります。
現在では、高齢者介護、障がい者支援、子育て支援、福祉複合事業、居場所カフェ、学習・就労支援、住居など多岐にわたる用途で空き家が活用されています。
また、空き家を貸したい人と社会福祉施設のニーズをマッチングするサービスも増えています。
一例として、福岡市社会福祉協議会では「社会貢献型空家バンク」を運営しており、空き家を地域の福祉拠点に転用する試みを行っています。
社会貢献型空家バンク｜福岡市社協
こういった動きは全国的に広がっています。検討する場合は、お近くのマッチングサービスを検索してみるとよいでしょう。
セーフティーネット住宅として活用する
一般の賃貸需要が弱いエリアでも、空き家を「セーフティーネット住宅」として活用する方法が考えられます。
セーフティネット住宅とは、低所得者、高齢者、障がい者など「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない賃貸住宅のことで、国が運営する「セーフティネット住宅情報提供システム」に登録してもらい、入居者を探します。
登録手続きは空き家が所在する自治体の窓口で行いますが、ひとつ重大な基準があります。それは、1981年に施行された建築基準法に基づく新耐震基準を満たしていること。古い木造住宅の多くは、ここで引っかかってしまいます。
ただし、登録できれば耐震改修やバリアフリー化などのリフォーム代を一部補填してもらえるほか、家賃についても自治体の補助が出ます。
セーフティーネット住宅情報提供システム｜国土交通省
空き家を売却する場合に必要なノウハウ
この記事では「空き家の活用方法」に焦点を当てていますが、補足的に「空き家を売却する場合」の注意点に触れておきます。
なお、不動産会社選びについての全般的な解説は、以下の記事を参照してください。
地元での売買実績を尋ねる
地元の不動産屋だから、そのエリアの空き家売却に強いとは限りません。マンション仲介をメインに営業する会社もありますし、賃貸管理がメインの会社もあります。
そこで、仲介を依頼する前に、そのエリアで空き家を売買した実績があるかを確認してください。過去の実績をホームページに残している会社であれば、それを見るだけでも判断材料になります。
そういったデータを公開していない場合は、単刀直入に聞いてみるのがいいでしょう。
査定価格については３社に「ヒアリング」するのが原則
価格査定は高ければいいわけではありません。また、査定にはバラツキがあり、どの会社も正しい査定を出せるとは限りません。
そこで、価格査定は３社以上に請求し、査定根拠を尋ねるようにしてください。
「なぜこの価格で売れると考えたか」「類似物件を同じ価格水準で売却した実績があるか」という２点は、絶対に尋ねてください。
その上で、複数社のなかから信頼できそうな会社を選ぶのが鉄則です。また、査定依頼の役に立つ不動産一括査定サイトについては、以下の記事を参照してください。
社員の入れ替わりが多いため平社員より役職者に相談
不動産会社は意外と社員の入れ替わりが激しいため、経験豊富な担当者を見つけるには工夫が必要です。
筆者としては平社員を避けて、課長などの役職が付いている人に話をすることをおすすめします。あわせて、宅建士資格は絶対条件と考えた方がいいでしょう。
不動産会社に勤めていながら宅建士資格を持たず、しかも平社員となると、かなり心許ない場合も多いはずです。
リフォーム業者を紹介できるか聞いておく
空き家売買に限っては、仲介不動産会社のリフォーム対応能力も注目したいポイントです。自社でリフォーム・再販事業を行っている会社であれば、物件のコンディションを見分けることができます。
売却後のクレームを避けるためにも、リフォーム経験がある業者を選んでください。「リフォーム会社でなく、大工さんを紹介できますか？」と尋ねて、「できますよ」と即答できる業者であればベストです。
大工さんを紹介できる不動産会社であれば、設備屋さんや電気屋さん、ガス屋さん、クロス職人さんなどを単体で動かしてもらえるため、費用的にも安く上がります。
空き家の活用事例「ひろしげ珈琲倶楽部」
写真は、大阪府泉南郡岬町にあるカフェ「ひろしげ珈琲倶楽部」。オーナーの祖父母宅だった、築100年の古民家を活用した人気店です。
大阪の南端、人口約14,000人の小さな町のわかりにくい場所にありますが、いつ訪れてもお客さんが絶えない人気店です。オーナーの辻さんは、みんなから「ひろ兄」と呼ばれ、親しまれる存在でもあります。
夕方には英会話を教える教室として活用されたり、休日は併設の倉庫でバンドの練習をする人がいたりと、地域の暮らしに溶け込みながら、多目的に活用してもらえる拠点のような位置づけになっています。
辻さんは、もともとコーヒー豆の焙煎と販売から事業をスタート。病院のケースワーカーとして働くかたわら、コーヒー豆の販売・配達などを行ううちに「ここでコーヒーを飲んでいきたい」という人が増え、試飲という形でコーヒーを飲んでもらうようになりました。
脱サラをして、お店を今の形態にしたのが16年前。それ以来、大工の棟梁だったひいおじいちゃんが建てた懐かしい家を、当時の姿のままお店として使っています。
建物は、今やすっかり少なくなった本格的な木造の日本建築です。年配のお客さんの中には懐かしさのあまり涙ぐむ人もいたそうです。
「その時、家ってすごいなと思いました」
そして、祖父母からこの建物を託され「宝物を引き継いだ」と辻さんはいいます。空き家を宝物に買えた、すばらしい事例だといえるでしょう。お近くの方は、ぜひ足を運んでみてください。
ひろしげ珈琲倶楽部
住所：大阪府泉南郡岬町淡輪1478-1
電話：072-486-4500
なお、ひろしげ珈琲倶楽部さんについて、より詳しい内容は以下の記事に掲載しています。
空き家問題を解決する「タウンライフ空き家解決」
2024年に登場した、まったく新しいサービスがあります。「空き家をどうすればいい？」という疑問に幅広く応えてくれる、おそらく唯一のプラットフォームです。
「売るべきか貸すべきか悩んでいる」「いっそ更地にした方がいいのだろうか？」など、これまで経験したことのない「空き家の処分」に困る人はたくさんいます。
そんな方の疑問に幅広く対応し、様々な見地から見積やシミュレーションを出してくれるサービスが「タウンライフ空き家解決」です。
売却か活用かを相談できるサービスはこれまでなかった
これまで「空き家を売却する」「空き家を管理する」というサービスは、個別に存在していました。
しかし、空き家にどんな活用方法があるかを比較検討できるのは、タウンライフ空き家解決だけです。
このサービスを利用すると、簡単な入力だけで以下のようなデータを作成してもらえます。
- 売ったらいくらになるか（売却査定）
- 貸したらいくら儲かるか（賃貸事業計画書）
- 更地にしたらいくらかかるか（解体シミュレーション）
- 新築する場合のコストはいくらか（新築見積書）
これらを一度に比較できるため、視野が広がり、空き家解決の悩みが解消できます。
自社が展開するサービスを組み合わせて問題解決
タウンライフ株式会社はこれまで、注文住宅に特化したプラットフォーム「タウンライフ家づくり」をはじめ、土地活用、不動産売却など幅広いサービスを手がけてきたIT企業です。加えて、民泊事業を行うなど、住宅サービスについての豊富な知見をもっています。
そんな同社が、社内のノウハウを結集して「空き家問題を解決する」ためにつくったのが「タウンライフ空き家解決」というプラットフォーム。空き家問題が深刻化する現在、これまでになかったサービスとして注目されています。
タウンライフ空き家解決｜公式サイト
【PR】
ひとりで空き家問題に悩み続ける状態から解放されることで「こうしてみよう」という方向性を出せる点が、おすすめのポイントです。
まとめ「早めの対策で上手な空き家活用」
この記事では、空き家を放置することで発生するリスクや、効果的な活用方法について紹介しました。
空き家は適切に管理しないと、維持費がかかるだけでなく、資産価値の低下や法的リスク、近隣トラブルの原因となる可能性があります。こうしたリスクを避けるためにも、早めの対策を心掛けてください。
本記事では、空き家の活用方法として、戸建て賃貸やDIY型賃貸、カフェ・店舗運営、民泊、レンタルスペース、福祉施設、セーフティネット住宅など、多様な選択肢を紹介しました。
単純売却だけではなく、様々な活用方法を検討し、ご自身の希望に沿った空き家解決法を探してみてください。また、その際に利用したい「空き家活用を幅広く提案してくれる」サービスも登場しています。
タウンライフ空き家解決｜公式サイト
タウンライフ空き家解決では、運営元会社が提供する幅広いサービスを統合し「空き家を売ったらいくらか」「賃貸で貸した場合の経営計画は？」「更地にしたら？」といった、様々な観点から提案を行ってくれます。
空き家を放置せず、有効活用することで、維持費の負担を軽減し、地域や社会にも貢献できます。
早めの対策を行い、空き家を価値ある資産として活かしましょう。
沖縄県での空き家活用はトーマ不動産まで
トーマ不動産では、不動産売買の他に賃貸管理業務や不動産経営に関するコンサルティングも行っています。
沖縄県の空き家の活用に関しても、多角的な観点からご提案が可能です。また、沖縄独特の不動産市場や経済環境についても熟知しており、県内の物件については具体的で有益なアドバイスが可能です。
沖縄県内の空き家の活用に悩まれている場合は、お気軽にご相談ください。
お問い合わせ｜トーマ不動産
トーマ不動産ではしつこい営業などは一切行っておらず、正確な情報提供を心掛けています。