不動産の買取はうまくやれば儲かる取引です。
そこで、どうしてもお金を稼ぎたいという業者が登場してしまい、悪質な行為はなくなりません。
一方で、法律を守って良心的に営業している不動産買取業者もあります。
問題は一見すると、優良業者と悪質な不動産買取業者の違いが分かりにくいという点。そこでこの記事では、悪質な不動産買取業者によくある7つの手口を解説し、さらに悪質業者を見抜くための2つのチェックポイントを紹介します。
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ただし、どんなに良心的な不動産会社であっても、買取の場合は市場価格（相場）より安くしか買い取れません。その点については、以下の記事で詳しく解説しています。
できるだけ、買取専門ではなく、買取と仲介の両方に対応できるサービスを選んでください。
この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
悪質業者によくある７つの手口
不動産買取業者の悪質なパターンには、よく目にするグレーゾーンの行為から、免許取り消しになるような本当に悪質な行為まで様々な種類があります。
ここでは筆者が実際に目にしたものを中心に、不動産買取業者の悪質な手口を7つ紹介します。
悪質行為は意外と身近に潜んでいますので、十分注意して取引を行うようにしてください。
手口① 「買取」と言いながら実は仲介
筆者の経験上、悪質な不動産買取で最も多い手口はこれです。「あなたの家を買い取ります」と言いながら、実際には自社で買い取らず、別の会社に仲介で買い取りをさせるというパターンです。
これの何が問題かというと、買取なのに結局仲介手数料が発生してしまい、しかも一般の市場価格より激安になりがちという点です。
こういった悪質な不動産業者の場合、仲介手数料を二重取りするなど、１つの物件から様々な手口で利益を得ようとするので注意が必要です。
本来、買取とは「自社で買取をする」という意味ですから、それ以外のパターンは絶対に利用しないでください。
さらに、仲介手数料を取るためだけに、わざわざ子会社を作り、買取の最終段階でその子会社が登場して仲介手数料を徴収するというパターンもあります。
こういった悪質な不動産買取業者は、刑事事件にならない範囲で似たような行為を繰り返します。そのため延々と悪質行為を繰り返し、被害が増え続けることになります。
手口② 相場より極端に安い買い叩き
これもかなり多い手口です。
売主に不動産の知識があまりないと見ると、極端に値切ってくる悪質な不動産買取業者が多く存在します。実際、かなり多いパターンなので、注意が必要です。
筆者が不動産会社を経営していた際、市場価格の半額以下で買取をする悪質な不動産買取業者を何度も目にしています。地元の評判が悪い会社は、だいたいこういう事をしがちです。
自己防衛策として、少なくとも固定資産税の路線価などを確認し、自分の不動産の価格を把握しておくことが必要です。
路線価図など公的な資料で土地価格を算出する方法は、以下の記事で解説しています。
手口③ 高額な測量費やリフォーム費用を後出しで請求
最初にかなり高めの価格を提示し、売主を安心させた上で、契約の段階になると「測量費用が必要」「建物内部が思ったより劣化しているのでリフォーム代が必要」などの理由をつけて徐々に値下げを迫るパターンも、かなり悪質です。
不動産のプロの目線で言えば、そのような費用がかかることは当初から分かるはずです。それを最初に言わないのであれば、その業者は信用できません。絶対に契約しないでください。
こういう業者は、その後も後出しで条件を出してくるものです。当初の条件を変えてくる業者は信頼せず、思い切って契約を断るのが良いでしょう。
手口④ 宅地建物取引業の免許を持っていないモグリ業者
宅地建物取引業の免許を持たない、いわゆるモグリ業者は今でも存在しています。
筆者が経験した例では「関連会社が免許を持っているから大丈夫」と言い張る業者や、既に倒産した会社の免許番号が入った名刺を使うなど、多彩な手口で無免許営業をしていました。
ちなみに、関連会社が免許を持っていても法律上はアウトです。自社で免許を取得していなければ、不動産の買取を業として行うことはできません。
免許番号の確認方法は、この記事の後半で解説していますので、ぜひご確認ください。
手口⑤ デメリットを一切隠したまま商談する
これも非常に多い手口です。逮捕や免許取消になるほどの悪質性はないものの、人としてはかなり悪質だといえます。
不動産買取は通常の流通経路で売却する仲介よりも、金額面で不利になることが多いですが、そのことを一切伝えずに話を進める業者も多く見受けられます。
これから不動産買取業者との商談を行う場合は、注意深く相手の話を聞きましょう。
買取だと価格が安くなるという都合の悪い情報を隠し「すぐに現金化できます」「プロが買うから後腐れがない」など、メリットだけを強調する業者は要注意です。
筆者は不動産買取の際にも、仲介と買取の両方の査定額を提示し、どれほど差が出るか説明した上で、それでも早めに現金化したい顧客の不動産を買い取るようにしていました。
ただ、このようにフェアな営業をする会社は少数派なので、不動産買取業者の悪質な手口に注意して取引に臨むべきです。
手口⑥ 高齢者を狙うリースバック契約の手口
国民生活センターがたびたび注意喚起していますが、住宅のリースバック契約に関する相談が近年増加しています。2024年度には200件を超える相談が寄せられたというデータも公表されました。
リースバックとは、自宅を売却した後に賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける契約です。自宅を売却することで手元資金が増えるというメリットもあります。
しかし、このリースバック契約では、以下のような問題点が指摘されています。
- 長時間におよぶ強引な勧誘で契約を迫られること
- 契約内容について十分な説明がないまま契約させられること
- よく分からないまま激安価格で買い取られてしまうこと
- 貸借契約を定期借家契約にされ、すぐに退去を迫られること
このような危険があるため、リースバック契約については安易に応じず、しっかりと内容を確認してください。不安な場合は信頼できる法律の専門家に相談しましょう。
手口⑦ 手形で決済してあえて不渡りを出す手口
あえて手形決済とし、その手形を不渡りにして不動産の売却代金を支払わないというケースがネットで紹介されています。
しかし、筆者の感覚では、これはほとんど存在しない「飛ばし記事（インチキ記事）」だと思います。なぜなら、これを行った時点で一発で免許取消になるためです。
ただ、飛ばし記事を読んで心配になる方もいると思うので、対策法をお伝えします。
司法書士を自分で指定してください。
それだけで確実に対策ができます。万が一、不法な取引が行われても、登記申請時に司法書士の確認が入るため、しっかりと問題点を見抜いてくれるはずです。
信頼できる業者を見抜く２ステップ
ここで紹介した不動産買取業者の悪質な手口は、宅地建物取引業免許を持つまともな不動産会社なら「処分が怖くて実行できない」レベルのものが大半です。
そこまで行かなくても、まともな免許業者なら恥ずかしくて実行することはできません。
そこで、このような不動産買取業者の悪質な手口を予防するには、免許を持っていて、かつ国土交通省や都道府県知事から処分歴がないことを必ず確認してください。
以下の２つのサービスを利用するだけでも、かなり抑止効果があるはずです。
ステップ① 国土交通省のサイトで免許番号を検索
国土交通省では建設業者や宅地建物取引業者の企業情報を検索できるシステムを用意しています。このシステムを利用すると、免許番号や責任者の氏名を確認することができます。
下記のリンク先にアクセスし、「商号または名称」という欄に調べたい不動産会社の名前を入力してください。上記の例はトーマ不動産株式会社を検索した事例です。
免許番号や代表者氏名、本店の所在地が確認できます。ここに掲載されていれば、正規に免許を持つ不動産会社だと判断できます。
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム｜国土交通省
ステップ② ネガティブ情報等公開サイトで行政処分歴をチェック
国土交通省はもう一つ重要なデータベースを公開しています。行政から処分を受けた会社を検索できるのです。
宅地建物取引業者の場合は、以下のリンク先にアクセスし、事業者名で検索してください。
例えばトーマ不動産株式会社が所在する沖縄県の場合、県内だけで17件の業者の処分履歴が（過去5年間分）公表されています。
その中にはテレビCMを流している有名な業者まで含まれているので、ここは必ずチェックしておくことをおすすめします。
ネガティブ情報等検索サイト｜国土交通省
以下の都道府県に関しては、国土交通省ではなく、それぞれの都道府県のウェブサイトで情報が公開されていますので、そちらを確認してください。
被害にあわない方法と「万が一の相談窓口」
まず前提として、アポなし訪問やしつこい営業をしてくる不動産買取業者は絶対に避けてください。2013年に特定商取引法が改正され、販売を目的とした飛び込み訪問は原則として禁止されています。あえてそのような営業をしてくる不動産買取業者は、そもそも悪質だと考えてよいでしょう。
電話でしつこく営業をかけ、「今売らないと損ですよ」などと畳みかけてくる不動産買取業者も、悪質なケースが多いので利用しないことが大前提です。
また、メールで返信してほしいと伝えているのに無視して電話をかけてきたり、自宅のポストにチラシや手紙を入れてくる不動産買取業者も信用できません。そもそもコミュニケーションが取れていない段階で、「その業者は悪質」と判断しても良いでしょう。
不動産の表示に関する公正競争規約などによって、根拠のない断定的な表現をすることは禁止されています。「絶対売るべき」「当社が最高の価格で買い取る」などと言う不動産買取業者も、悪質な可能性が高いので信用してはいけません。
また、すでに説明した通り、不動産買取業者が宅地建物取引業の免許を持っているかどうかも必ず確認してください。免許を持っていても、その事務所が本当に存在するかどうかなどもチェックするとより安心です。
もし被害にあった場合の相談先
もし万が一「今現在、被害にあっている」という場合は、以下の連絡先に問い合わせてみてください。それぞれの団体・行政庁で対応できない場合でも、適切な相談先を聞くことができます。
消費生活センター・国民生活センター
商品やサービスに関する消費者トラブル全般についての相談窓口。不動産取引に関する問題も幅広く対応しており、まずはこちらに相談してみるのが良いでしょう。
電話：局番なしの188
法テラス（日本司法支援センター）
経済的に余裕がない方でも、法的なトラブル解決のために無料相談などを利用できます。弁護士・司法書士の紹介、費用立替制度などが利用できます。
電話番号：0570-078374（PHS・IP電話からは03-6745-5600）
都道府県の窓口（建築指導課など）
単一の都道府県で営業している不動産会社は、都道府県知事免許で営業しています。その免許権者である、県に相談するのもおすすめです。
各都道府県のウェブサイトを「建築指導課」「宅建業者」などのキーワードで検索し、該当する部署に問い合わせてください。
免許を取り消したり、指示処分を行う権限を持つだけに、一定の抑止効果が期待できます。
FAQ「悪質な不動産買取に合わないためのQ&A」
ここまで不動産買取業者の悪質な手口について詳細に解説してきましたが、この章では、記事内でフォローしきれなかった補足的な知識をQ&A形式で解説します。
不動産買取業者は全部悪質？ 優良業者も存在する？
ここまで読むと「不動産買取業者には悪質な会社が多いのか」と思うかもしれませんが、すべての不動産買取業者が悪質というわけではありません。真面目に営業している業者も存在します。
不動産の買取では絶対に相場より安くしか買い取れないという大前提があります。この点をきちんと説明してくれる不動産買取業者なら、悪質ではなく、信頼できるでしょう。
それを伏せて、いかにも高値で買い取っているように見せる不動産買取業者は悪質な可能性が高いので、避けた方が良いでしょう。
悪質な場合にクーリングオフは使える？
不動産買取業者との買取契約で、クーリングオフを利用することはできません。
クーリングオフ制度は消費者（買主）保護の観点から、不当な契約や冷静に判断できない状況下での契約を撤回できるよう定められた法律です。
しかし、不動産買取業者との契約の場合、消費者契約に該当しないため、上記の条件に当てはまりません。
そのため、この記事で説明した不動産買取業者の悪質なリースバック契約や、訪問営業で強引に契約された場合でも、クーリングオフが適用されないという問題点があります。
これは最近よく問題視されている論点で、将来的に法律が改正される可能性はありますが、現時点では法規制の対象外。その点、注意が必要です。
不動産仲介と買取なら、どちらが安全？
買取と仲介を比較して、どちらが安全に売却できるかという点は非常に難しい問題です。しかし、筆者はまず仲介での売却をおすすめしています。
なぜなら、仲介では市場の相場価格で売却することができるからです。
それに対して、不動産買取業者による買取の場合は相場より安くしか買い取ることができません。なぜなら、買取業者は買取価格に諸費用や自社の利益を乗せて再販するため、その分価格を下げざるを得ないからです。
仲介の場合であっても、それなりにリスクがありますし、不動産買取業者による買取にも、ここで説明したような悪質なリスクが存在します。
同じようにリスクがあるなら、まずは金額的に有利な仲介を検討することをおすすめします。どうしても急ぐ場合のみ、信頼できる不動産買取業者に依頼しましょう。
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タクシエでは、買取だけでなく仲介での査定額も出してもらえる点がポイントです。両方を比較して、いい方を選ぶことができます。
また、査定を申し込むと、信頼性の高い３社の営業担当者を紹介してくれます。そこで提示された買取価格を比較して、最適な会社を選ぶことができます。
まとめ
悪質な不動産買取業者は確かに存在します。そこで少なくとも、宅建業の免許を持っているか確認し、信頼できる会社を選ぶ努力は必要でしょう。
「どの不動産買取業者も怪しいのでは？」と疑問を抱く気持ちもわかります。
不動産取引の手口は年々巧妙化し、国民生活センターも注意喚起を行っています。将来の資金計画を左右する大切な資産を、守っていく必要があるのも事実です。
そこで、まず国土交通省の免許検索と処分歴データベースで業者を照会し、登録のない会社は避けるようにしてください。
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム｜国土交通省
ネガティブ情報等検索サイト｜国土交通省
沖縄県内であれば、元警察官の當間社長が運営するトーマ不動産にお問い合わせください。正義感を持ち、良心的な営業方針で、大切な資産を守るためのアドバイスを行っています。
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