様々な不動産売却の中でも、特に注意が必要なのが土地の売却です。土地については調査する項目が非常に多く、ひとつの調査ミスが大きな問題に発展する可能性があるからです。
そのため、土地の売却を検討する際には、立地するエリアに応じた不動産会社を選ぶことが重要です。
| 現況 | おすすめ | |
| 都市部 | 住宅街 | 大手不動産会社 |
| 地方 | 住宅街 | 大手不動産会社 |
| 田畑が多い | 地元の有力会社 | |
| 家があまりない | 地元の有力会社 |
普段から都市部の住宅地を主に取り扱っている大手仲介不動産会社には、都市部の土地を任せるのがいいでしょう。
一方、地方では様々な法律の規制を受ける土地が多いため、そういった土地を多数扱い、その特性を理解している地元の不動産会社に任せるのが原則です。
そこでこの記事では、土地売却にまつわる固有の難しさや、失敗しないためのノウハウを解説していきます。
土地の仲介は最も気を使う
土地、一戸建て、マンションなど様々なタイプの不動産がありますが、仲介に入るときに最も気を使うのは土地です。
土地には物件調査上の注意点が多く、建築可能か不可かの判断を間違えると、大きな責任を問われることになります。
逆に、一番簡単なのはマンションの仲介です。
マンションの調査が最も簡単な理由
マンションの物件調査は、不動産会社に入社した新人の教材として使われることもあります。
新人でも物件調査ができるのは、比較的調査内容が定型的で、重大な問題を見落とす危険が少ないからです。
もちろん、古いマンションでは建築基準法の変遷などを押さえ、前面道路との接道要件等を細かくチェックすると、さまざまな問題が判明することもあります。
しかし、それでも土地に比べれば難易度は高くないと考えられます。
土地の物件調査が「怖すぎる」理由
土地の場合、買主は通常、そこに建物を建てる前提で購入を検討しています。したがって、その土地に建物が建てられるかどうかという判断を正確に下す必要があります。
しかし、エリアによっては都市計画法と建築基準法、またその他法令の制限が複雑に絡み合い、ちょっとした見落としが命取りになることもあります。
物件調査シートの実例「きわめて多岐にわたる調査内容」
以下のリンクから、筆者が実務で使っていた物件調査シートをダウンロードできますので、時間がある方はダウンロードしてみてください。
物件調査シート（PDF）この物件調査シートでわかる通り、調査内容は非常に多岐にわたっています。しかもこれは初動で使う調査シートで、どこかに問題が見つかれば、さらにその点を深掘りして調査していきます。
土地の物件調査手順
まず最初に、売り主（査定依頼主）について、登記簿などから真の所有者かどうかなどを調査します。
次に現地で現況を確認します。
境界標があるか、それとも境界が不明なのか、第三者占有があるか、上下水道が来ているか、接道要件を満たしているかといった点が主な調査項目ですが、万が一越境等が確認された場合は、そこを深掘りして調べていきます。
しかし、土地の場合はこれで終わりでなく、ここからが本番です。
役所調査で都市計画について確認し、どのような都市区域に該当しているのかを調べます。その上でその土地に建物が建てられるかどうかを様々な法令に基づいて調査します。
最後にインフラ関連や農地法、森林法や、場合によっては港湾法などの制限についても調査し、本当に建築できるかどうか、建築できるとしたらどういった規模の建物が建てられるかを確認します。
こういった調査にミスがあった場合、最悪は仲介会社の責任を問われることになります。
大手vs中小不動産会社の選び方・使い分け
筆者は都市部で問題の少ない土地であれば、大手不動産会社に売却を任せるのが良いと考えています。
大手であれば、しっかりした査定システムで正確な査定を出し、短期間で売却してくれる力を持っているからです。
しかし、田舎ではそうはいきません。
市街化調整区域などでは建築できない可能性も高く、様々な問題について調査しなければならず、また問題もたくさん出てきます。
問題のある不動産の売却に関しては、地元の不動産会社の中でなるべく優秀なところを選ぶのが最善の方法といえるでしょう。
都市部の市街化区域で用途地域が住居系なら大手が効率的
都市部で住宅が多い場所であれば、原則として建物の建築ができるという前提で不動産の調査を行います。
この場合建築できない要因を探せばいいため、比較的問題点を潰しやすく、スピーディーに物件調査を完了できます。
都市部の土地で用途地域が住居系の場合、普段からこういった物件を多く扱っている、大手の不動産会社に任せるのがいいでしょう。大手ならではの売却力にも期待できます。
大手不動産会社を１社あげるとしたら、筆者は三井不動産リアルティ（三井のリハウス）を推します。査定が正確で、なおかつ値下げせずに確実に売り切る実績が評価できるからです。
三井のリハウス
｜公式サイト
三井のリハウスについて、詳しくは以下の記事で解説しています。
市街化調整区域などは地元で実績のある不動産会社
都市部ではなく、地方の土地で、なおかつ市街化調整区域や都市計画区域外に該当している場合、物件調査の難易度が上がります。
市街化調整区域では、そもそも建物を建てられない前提で調査をスタートします。
様々な法令の要件を確認しながら「もしかしたら建築できるのではないか」という要素を探っていくため、非常に難しい調査となります。
筆者は、市街化調整区域では、他社の物件調査ミスを何度か目にしたことがあります。
市街化調整区域では、地元でその土地の特徴やエリアの特性をしっかり理解していて、市街化調整区域内の法令に詳しい不動産会社に媒介を依頼するのが良いでしょう。
不動産一括査定は使うべきか？避けるべきか？
不動産一括査定サイトは現在20から30社ほどあり、乱立している状態です。これらを利用すると、査定情報を１回入力するだけで、6社または10社程度の不動産会社に転送してくれます。
ただし、「イエウール」や「リビンマッチ」などの不動産一括査定サイトを利用すべきかどうかについては、判断が難しいところです。
もし面識のある不動産会社がある場合は、そこに相談するのが良いかもしれません。逆に知っている不動産会社が全くない場合には、一括査定を利用してみて、対応してくれた会社の中から最も良い会社を選ぶのが効率的です。
不動産一括査定サイトを使う場合は、以下の記事も参考にしてください。
実際に使ってみると、便利は便利なのですが、意外と注意点も多いことに気づかされます。
そもそも「売却に強い不動産会社」とは？
不動産の売却を任せるのであれば、日ごろから売買メインで営業している会社に依頼してください。
さらに、宅地建物取引情報や都市計画法、建築基準法に詳しく、そのエリア内の土地の特性を踏まえて売却してくれる会社を探すことも重要です。
そこで、不動産会社の仕組みや違いについても考えていきます。
不動産会社は宅建業と賃貸管理業に大別できる
不動産会社は、営業内容から宅地建物取引業と賃貸管理業に大別できます。
宅地建物取引業とは、不動産売買や賃貸の仲介業務のことです。賃貸管理業とは賃貸アパートや賃貸マンションなどを管理し、空室が出れば入居者の募集を行う業務のことです。
この2つを兼業している会社も多く存在しますが、どちらにウェイトがあるのかをしっかり見極めることが重要です。
賃貸管理がメインの会社の場合は、あまり売買の仲介に力が入っていない場合もあります。
suumoやLIFULL HOME’Sなどのポータルサイトに売買物件の広告を多数出している会社などを選ぶといいでしょう。
前提として「査定が正確」でなければ売却は成功しない
査定額が正確でなければ、売却は成功しません。
土地の物件調査は非常に難しく、調査を間違えると適切な査定額を出せません。そのため、調査力があり、査定の精度が高い不動産会社を選ぶ必要があります。
また最近はあえて相場に比べて高すぎる査定額を出す、不誠実な不動産会社も増えています。その点については、以下の記事で詳しく解説しています。
広告の出し方がうまい不動産会社とは？
広告に使う写真の良し悪しは反響に大きく影響します。
広告の出し方がうまい不動産会社は写真撮影にこだわり、どの媒体に出せば効果的かも考えています。
その点、大手仲介会社であれば、会社として広告戦略を立てていますが、地元不動産会社の場合、担当者の能力にも左右されます。
不動産一括査定などを使って複数の不動産会社から仲介依頼先を選ぶ場合、担当者の能力や知識を確認するようにしてください。
査定額そのものは重要ではありません。
よほど急ぎの場合以外は「買取」でなく「仲介」を選ぶべき
不動産売却には仲介以外に買取という方法もあります。不動産会社に買い取ってもらう場合、すぐに売却できるというメリットがありますが、価格はかなり低くなります。
特に土地の場合、買取価格は大きなばらつきがあり、非常に低くなるケースもあります。そのため、筆者としては買取をおすすめしていません。
どうしても早く売却したい事情がある場合は別ですが、ある程度時間をかけて売却できるなら、買取ではなく仲介を選んでください。不動産の買取について、詳しくは以下の記事で解説しています。
査定から成約までの土地売却の流れを押さえる
土地売却を任せる不動産会社を決定したら、どれくらいの期間で成約し、売買が完了するかの見通しも確認しておいてください。
マンションや一戸建てに比べて土地の売却期間は長引く傾向があるため、不動産会社の意見を聞くことが大切です。また、見通しが必ずしも当たるわけではない点も押さえておいてください。
土地売却には時間がかかることを想定しておきたい
一般に不動産の売却には3か月から半年程度の期間がかかると言われています。
しかし、土地の場合はさらに時間がかかることも珍しくありません。売却期間はエリア内での需給によって異なるため、地方ごとに大きく違うと考えるべきです。
その土地が立地するエリアに詳しい不動産会社でないと、どれくらいの期間で売却できそうかの判断は難しいでしょう。
特に田舎では相当な時間がかかることがあります。
成約から決済・引き渡しまでの流れ
不動産の売買においては、買い手が現れたら即成約というわけではありません。
一般に売買契約を結んでから実際の物件を引き渡すまでにはタイムラグがあります。都市部の正常な取引でも、売買契約を締結してから売却が完了し、代金の全額を受け取るまでに2週間から1ヶ月程度かかります。
遠隔地の持ち回り契約になると、さらに長い時間がかかることがあります。弊社の経験では、契約締結から物件の引き渡しと残金の受け取りまでに2ヶ月から3ヶ月かかることも珍しくありませんでした。
以下の記事で不動産売却の流れを押さえておき、さらに個々の不動産が置かれた状況により、売却にかかる期間なども変わってくる点を考慮してください。
まとめ「都市部なら大手、地方なら地元企業に相談」
都市部の土地売却であれば、大手不動産会社に依頼するのがおすすめです。正確な価格査定を出し、短期間で売却できる可能性が高いからです。
中でも、筆者は三井不動産リアルティ（三井のリハウス）を推します。
三井のリハウス｜公式サイト
一方、地方の土地売却の場合は、地元の不動産会社に依頼するほうがスムーズに売却を進められます。
そのエリアの特性や法規制に詳しく、最適な売却方法を提案できるからです。
沖縄県内の土地であれば、トーマ不動産にご相談ください。本島南部を中心に、豊富な取引実績がありますので、最適な売却戦略をご提案できます。
