近年、空き家問題は深刻化しています。
親から相続した実家や、長年放置された住宅を抱え「空き家の売却方法」に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
- 空き家を高く売却するには、どのような方法が最適なのか？
- 古い建物は解体したほうがいいのか？
- 売却にどれくらい時間がかかるのか？
空き家の売却にはさまざまな疑問や不安がつきものです。
しかし、適切な売却方法を選べば、空き家は必ずしも「売れない不動産」ではありません。
この記事では、空き家売却に関する３つの主要な方法（そのまま売却する方法、解体して更地で売却する方法、直接買取を依頼する方法）を詳しく解説し、費用や注意点も含めて具体的なデータとともに紹介します。
また、売却以外の方法も検討したいという方は、以下のサービスを試してみるとよいでしょう。タウンライフ空き家活用は、売却価格に加えて、賃貸で貸したらいくらかというシミュレーションと、解体したらいくらかという見積もりを出してくれます。
タウンライフ空き家解決｜公式サイト
沖縄県内の場合は、トーマ不動産が売却および賃貸の収支をシミュレーションした上で、どちらが有利かを判定します。ファイナンシャルプランナーによる正確な回答がメリットです。
お問い合わせ｜トーマ不動産
この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が作成しました。
空き家を売却する3つの方法
空き家問題は全国的に深刻化しています。しかし、2025年現在、真剣に取り組んでも絶対に売却できないという不動産はほとんどありません。空き家に関する問題も、多くの場合は解決可能です。
空き家を手放す場合でも、まずはできるだけ高い価格で売却できる方法を検討すべきでしょう。
価格面で最も有利なのは、通常の不動産流通ルートに乗せて、仲介業者を通じて売却する方法です。
空き家をそのまま売却する（仲介）
一般的には、建物が古くても「古家付き土地」として、建物を残したまま売却する方が有利だと筆者は考えています。
なぜなら、急いで建物を解体してしまうと、元には戻せないためです。
まずは建物がある状態で売り出してみて、市場の反応を見ながら更地にするかどうかを検討するとよいでしょう。
その際、都市部であればまず、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）の価格査定を取るのがおすすめです。三井不動産リアルティは、業界でほぼ唯一「正確な価格査定」を打ち出しており、査定額の信憑性が高いからです。
三井のリハウス
｜公式サイト
上記の公式サイトでも、三井不動産リアルティは「正確な査定」「短期売却」を全面に打ち出しています。
一方、地方の場合は三井や住友不動産販売のような大手不動産会社は対応しませんから、不動産一括査定サイトなどを利用して、地元不動産会社から優秀な業者を探すという努力が必要になります。
詳しくは以下の記事を参照してみてください。
また、沖縄の空き家を売却する場合は、トーマ不動産までご連絡ください。トーマ不動産ではAIを活用した査定ソフトを使用し、正確な査定をお出ししています。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
売却価格の検討については、ファイナンシャルプランナー資格者が対応し、納得のいく売却活動をアシストしています。
解体して更地として売却する
上物があるとどうしても売れない場合、建物を解体して更地にする方法をとります。
空き家の解体費用は業者によって見積りにばらつきがある点に注意が必要です。また、木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）など、建物の種類によっても解体費用は大きく異なります。
大まかな相場感としては以下の表の通りですが、具体的な価格は見積もりを取るまで断言はできません。
| 建物の構造 | 坪単価 | 30坪の解体費用 | 50坪の解体費用 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 3～5万円 | 90～150万円 | 150～250万円 |
| 鉄骨造 | 5～7万円 | 150～210万円 | 250～350万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 6～8万円 | 180～240万円 | 300～400万円 |
前面道路が狭く重機が入らないケースや、アスベストが使用されている場合は、さらに費用が上がる傾向があります。
見積りを取る際は、初期の段階からブロック塀や物置など外構部分の撤去費用も含めるよう業者に伝えてください。後から費用が追加されるケースもあるからです。
また、複数の業者から見積もりを取り、不用品の処分など、自分でできることは自分で行うと費用を安く抑えることができます。
解体してしまうと元には戻せないため、慎重に判断してください。
自治体の補助金も確認したい
多くの自治体（市町村）で、老朽化した空き家の解体に関する補助金を設けています。ぜひ自治体ホームページで補助金制度を調べてみてください。
「空き家解体 補助金 市町村名」で検索すると、その市町村で実施している補助金・助成制度が見つかるはずです。注意点としては、だいたい４月に募集を開始し、予算がなくなったらその年度の補助金が終了してしまう事があげられます。
なるべく冬の間に申請の用意をしておき、４月になったらすぐ申し込めるように取り組みましょう。
スマートフォンで上記ボタンをタップすると、近くの市町村の補助金制度を検索できます。PCの場合も位置情報を付加していれば、現在地周辺の補助金制度を検索できます。
急ぐ場合は不動産会社の直接買取を検討
一般に空き家の売却には時間がかかります。都市部であっても一戸建て住宅を売却するには１年前後、地方ではそれ以上の期間が必要です。
不動産は流動性が低く、すぐに換金できる資産ではないためです。
そこで急いで現金化したい場合には、不動産会社による直接買取を検討するケースが多くなります。ただし買取価格は業者によってばらつきが大きいため、信頼できる会社に依頼することが非常に重要なポイントです。
都市部であれば、三菱地所のグループ会社が運営する「TAQSIE（タクシエ）」というサービスが安心できます。タクシエは3大都市圏のみの対応ですが、大手不動産会社77社から選ばれた700人のエース級スタッフが登録されており、その中から最適な3社を紹介してくれます。各社の買取価格を比較して、条件の良いところに売却できます。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
またタクシエについて、詳しくは筆者のブログ記事で詳しく解説しています。
大手仲介業者のエース級営業マンをマッチングしてくれるタクシエ（TAQSIE）｜いえとちラボ
3大都市圏以外の地方で不動産の買取を依頼する場合には、「いえうり」「LIFULL HOME'S」「マンションナビ」「リビンマッチ」「イエウール」などの不動産一括査定サイトが買取の同時査定に対応しています。
LIFULL HOME'S不動産売却一括査定｜公式サイト
マンションナビ｜公式サイト
リビンマッチ｜公式サイト
イエウール｜公式サイト
また、上記の不動産一括査定サイトで対応できる会社が見つからない場合は、「訳あり物件買取プロ」の利用がおすすめです。
訳あり物件買取PRO｜公式サイト
筆者は訳あり物件買取プロを運営するアルバリンクさんを取材したことがありますが、売却方法の相談など問い合わせベースでも丁寧に対応してくれるため、初めての方でも安心して利用できると感じました。
空き家売却の準備と注意点
空き家をスムーズに、かつ有利な条件で売却するためには、事前の準備や注意点を押さえておく必要があります。名義変更やリフォームの判断、契約不適合責任への対応など、売却時にトラブルを避けるためのポイントを詳しく確認していきましょう。
相続登記の準備（名義変更の確認）
空き家が亡くなった方の名義のままでは、新しい買主に所有権の移転登記をすることができません。そのため、売却の前に遺産分割協議を行い、現在の所有者（相続人）の名義に変更する必要があります。
相続人が複数いる場合でも、代表者など1名の名義に変更しておくのが一般的です。もし相続手続きが複雑で判断が難しい場合は、不動産会社から司法書士などの専門家を紹介してもらうようにしましょう。
司法書士は登記の専門家として、様々な質問に答えてくれます。また、司法書士については以下の記事でも解説しています。
リフォームすべきかどうかの判断基準
空き家の売却にあたって、リフォームをすべきかどうか判断するのは簡単ではありません。実際、プロの不動産会社でも意見が分かれるケースがあります。
例えば筆者自身、遠方の空きマンションを売却した際には「玄関周りのリフォームをしたほうがよさそうだ」と考えていました。しかし、仲介を依頼した地元の不動産会社は「リフォームしない方がいい」という意見でした。
意見が分かれる主な理由としては、リフォーム費用をかけても売却価格にどれだけ反映されるかが判断しづらいことがあげられます。
そのため、リフォームを行うかどうかは、売却価格への効果を正しく判断できる信頼性の高い不動産会社に相談して決めるようにしましょう。
できるだけ「自社でも空き家やマンションを買取・リフォームして再販しています」という業者に相談してください。仲介しかしていない業者だと、リフォームによる価値の底上げを正確に判断できないからです。
契約不適合責任を問われないための準備
不動産売却における契約不適合責任は、売買契約において引き渡された不動産が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更され、売主の責任範囲が拡大されました。
そのため売却前に次のような準備をしておくことが重要です。
境界を確認し必要なら測量
特に土地単価が高い都市部では、土地の境界が不明確な状態だと後々トラブルの原因になりがちです。
そのため、売却前に境界を明確にする必要があります。
境界を確定するための「確定測量」は高額になるため、過去に測量済みであれば、「境界復元測量」とし、費用を抑えることも可能です。
優秀な不動産会社であればこういったノウハウを持っており、適切にアドバイスをしてくれます。
越境物の確認
空き家に限らず一戸建ての場合、自分の屋根や塀などが隣の敷地に越境していたり、逆に隣家の屋根が自分の敷地に入り込んでいたりするケースがあります。
このような越境問題は後でトラブルになりやすいため、仲介を依頼した不動産業者と事前にしっかりと確認しておきましょう。
また、不動産会社の担当者だけで判断が難しい場合は、土地家屋調査士または測量事務所に相談することも検討してください。
建物コンディションを確認
売却する空き家がまだ一定の価値を持っている場合、建物の状態（コンディション）を明確に把握しておくことが重要です。
状態が明確であれば、売却後のクレームを防ぐことができますし、売却価格の底上げ効果も期待できます。
建物調査（ホームインスペクション）を専門業者に依頼する方法がありますが、費用がかかります。見積もりを取ってみて「その費用にペイするだけの売却額の上積みが期待できるか？」を考えてみてください。
予算をかけられない場合、不動産会社が用意している簡易チェックシートを利用して、自分で不動産会社の担当者と一緒に状態確認を行うだけでも効果的です。
もし仲介依頼をしている不動産会社が書式を用意していない場合は、以下のPDFファイルを使用してください。
建物インスペクションDIYチェックシート（ダウンロード）
空き家売却の流れと手続き
空き家を売却する際には、物件の状態確認から名義変更、査定、媒介契約の締結、買主との交渉、引き渡しまで、一連の流れがあります。
あらかじめその流れや必要書類を把握しておくと、取引をスムーズに進めることができます。
ここからは、不動産価格査定、売買契約、引き渡しまでの流れと、それぞれの注意点について具体的に解説していきます。
不動産価格査定の注意点
まず不動産の価格査定は高ければ良いものではないという点に注意してください。
不動産の価格査定は車の買取査定と違い、その査定額で責任を持って買い取ってくれるものではありません。
そこで高めの査定額でユーザを喜ばせたいと考える不動産会社が実態より高い査定額を出してくるケースがあります。
筆者が大阪府と栃木県内で行った不動産一括査定サイトの実践テストでは、4分の3から2分の1の不動産会社が実態よりも高すぎる価格査定を出してきました。
詳しくは以下の記事で解説していますので、ぜひ読んでみてください。
そこで不動産の価格設定を見るときは、値段に騙されるのではなく、どのような根拠でその査定額を出したのかを確認してください。
また査定額だけではなく「どうすれば査定額以上の価格で売却できるのか」という売却戦略の提案があるかどうかも確認してください。
媒介契約から物件引き渡しまでのステップ
不動産の売却において、媒介契約の締結から物件の引き渡しまでの一般的な流れは以下のとおりです。
不動産会社との媒介契約の締結
売主は、不動産の売却活動を依頼するために、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約内容や制約が異なります。
販売活動の開始
不動産会社は、物件の広告や案内などの販売活動を行い、購入希望者を募ります。
購入申し込みの受領
購入希望者から購入申し込みが入った場合、売主と購入希望者との間で価格や条件の交渉が行われます。
重要事項説明
売買契約の締結前に、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して、物件に関する重要事項の説明を行います。これは法律で義務付けられており、物件の権利関係や法令上の制限などを詳細に説明します。
売買契約の締結
重要事項説明後、売主と買主は売買契約を締結します。この際、買主から手付金が支払われることが一般的です。
住宅ローンの手続き（買主）
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約締結後に本審査を受け、承認後にローン契約（金銭消費貸借契約）を締結します。
決済および物件引き渡し
売買代金の残代金決済と物件の引き渡しは、通常同日に行われます。決済場所は、買主がローンを利用する金融機関や不動産会社の事務所などです。当日は、売主と買主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が集まり、残代金の支払いと物件引き渡し（所有権移転登記）等を行います。
不動産の売却は、一般的な商品（動産）の売買と違って複雑な手続きを踏みます。上のタイムラインでは、買主が住宅ローンを組むことを前提としており、その点でも手続きが複雑になっています。現金一括決済の場合は、少しだけ手順が少なくなります。
決済当日の注意点
決済当日には、買主から売買代金の全額を受け取り、それと引き換えに不動産を引き渡します。建物付きの物件（空き家）の場合、鍵の引き渡しもこのタイミングで行います。
残金決済は通常、銀行の応接室などで行われ、短時間で多くの手続きを済ませる必要があります。そのため、不動産会社の担当者も当日は慌ただしく動いていることがほとんどです。
売主側の最大の注意点は、必要書類や実印などを絶対に忘れないことです。書類や印鑑を忘れてしまうと、残金決済自体が行えなくなりますので、事前にしっかり確認して臨みましょう。
空き家売却の際に必要な書類については、以下の記事も参考になります。
空き家売却に必要な書類と注意点
空き家を円滑かつ確実に売却するためには、さまざまな書類を正しく準備し、取引に関する重要なポイントをしっかり理解しておく必要があります。
媒介契約書や売買契約書、重要事項説明書などの基本的な書類について、それぞれの役割や注意点を整理して解説します。
媒介契約書
不動産の仲介を法律用語で「媒介」と呼びます。つまり、媒介契約書とは不動産会社に売却の仲介を依頼するために交わす契約書のことです。
媒介契約には3種類の形態があります。それぞれの特徴について詳しくは以下の記事をご参照ください。
「専任媒介契約」および「専属専任媒介契約」の期間は、最長でも３か月を超えてはいけないと法律で定められています。
また、期間終了後の自動延長も認められていません。
この規定に違反している不動産会社も一部存在するため、媒介契約書を受け取ったら必ず契約内容を細かく確認するようにしてください。
売買契約書
買主との交渉がまとまり、手付金を受け取るタイミングで「売買契約書」を締結します。売買契約書の内容は、一般的に国土交通省の「標準契約約款」をベースにしたものが用いられます。
具体的には、宅地建物取引業協会などが国土交通省の標準契約約款をもとに書式を作成しています。多くの不動産会社はこの書式を利用して売買契約書を作成します。
こういった書式は不動産専門の弁護士がリーガルチェックを行っており、しっかりと作られています。
ただし一部の不動産会社では独自のオリジナル書式を採用していることがあります。その中には信頼性が低いもの、古い内容の契約書も散見されます。
契約書を確認した際に標準的なフォーマットではないと感じた場合は、特に注意して各条文を入念に確認するようにしましょう。
不動産売買契約書の具体的なチェックポイントについては、以下の記事で解説しています。
重要事項説明書
宅地建物取引業法では、不動産会社は買主に対して「重要事項説明」を行うことが義務付けられていますが、売主への説明については特に規定されていません。
しかし実際の運用では、多くの不動産会社が売主にも重要事項説明を行い「重要事項説明書」への記名押印を求めるケースが一般的です。
これは、重要事項説明の内容に誤りがないことを売主にも確認してもらい、売主・買主・不動産会社の３者が同じ情報を共有することで、取引を安定的に進めることを目的としています。
重要事項説明書に記名押印することの責任は大きいため、説明を受ける際はしっかり内容を確認し、疑問点を残さないよう注意してください。
空き家売却を相談できる４つの専門家
空き家を円滑かつ確実に売却するには、不動産会社だけでなく登記や税金など各分野の専門家への相談も欠かせません。
この章では、空き家の売却時に役立つ4つの専門家を紹介し、それぞれの役割と相談したいポイントを詳しく解説します。
売却全般を相談するなら不動産会社（宅建業者）
売出し価格の設定から売却手続きまで、空き家売却の全般的な相談に対応できるのが不動産会社（宅地建物取引業者）です。
空き家に限らず、不動産を売却する場合、まず宅地建物取引業者に相談し、そこから司法書士や税理士などの専門家を紹介してもらう方法が一般的です。
ただし、不動産会社の実力にはばらつきが多く、どの会社を選べば良いのか迷うこともあるでしょう。地元の不動産会社を選ぶ際のポイントについては、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
地元密着型の小さな不動産会社にも優秀な企業がありますし、優秀な職員もいます。ただし「バラツキが大きく、優良企業を探すのが難しい」というのが問題です。
もし、売却したい空き家が都市部にある場合は、大手不動産会社を中心に相談してみたほうがいいでしょう。特に査定の正確さで、三井不動産リアルティを推します。
登記の相談は司法書士
司法書士は、不動産登記や商業登記を専門的に扱う登記のエキスパートです。
相続登記や所有権移転登記が済んでいない空き家を売却する場合、購入者の名義に移転する前に、まず自分自身の名義へ移転登記をする必要があります。
特に相続物件の場合は、早めに司法書士に相談しておくと登記手続きがスムーズになります。
司法書士の仕事内容や相談方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
税金の相談は税理士
不動産を売却して利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。
特に相続した空き家の売却時には注意が必要です。元の購入価格がわからない場合、売却価格のほぼ全額が利益とみなされ、高額な譲渡所得税が課されることがあります。そのため、こういったケースでは事前に税理士へ相談し、適切な節税対策を検討しましょう。
不動産売却に伴う譲渡所得税について詳しくは以下の記事もご覧ください。
また沖縄の不動産に関しては、トーマ不動産でご相談を受け付けています。
お問い合わせ｜トーマ不動産
トーマ不動産ではファイナンシャルプランナーが対応し、税制についての疑問点にもお答えしています。
農地転用などは行政書士に相談
通常の不動産売買では行政書士に依頼する業務はあまりありませんが、相続した地方の実家の敷地内に農地が含まれる場合など、農地転用手続きが必要になることがあります。このようなケースでは行政書士への相談が適切です。
行政書士は、農地転用手続きのほかにも、行政に提出する各種書類の作成を専門的に行っています。
農地転用をはじめ、市街化調整区域の売りにくい土地について詳しくは以下の記事をご参照ください。
まとめ
この記事では、空き家の売却方法について詳しく解説してきました。
空き家を売却する方法には、①そのまま売却、②解体して更地にして売却、③不動産会社による直接買取の3つがあります。
都市部では「古家付き土地」として売却すると有利なケースが多く、地方では地元の不動産会社の意見を聞いて、慎重に判断するのがいいでしょう。以下の記事なども参照し、優良な不動産会社を探してください。
いずれにせよ解体してしまうと元に戻せませんから、「まずは古家付き土地」で売り出すという判断が有利だといえます。
また、直接買取はスピーディに現金化できますが、買取価格が相場より低くなりがちです。複数の業者を比較して、慎重に検討してください。
沖縄の空き家売却はトーマ不動産へ
沖縄は地価・不動産価格が上昇を続けるエリアです。全国でもトップクラスの上昇率で、昨年の常識が通用しないこともよくあります。
そこで、沖縄の不動産売却・空き家売却については、地元不動産をよく知る会社に相談してください。トーマ不動産ではファイナンシャルプランナーが対応し、「そもそも売るべきか、貸した方がいいのか」といった質問にも真摯に回答しています。
価格査定のご依頼｜トーマ不動産
上記の査定フォームから物件情報をお送りいただければ、AIを活用した正確な査定システムで価格をお出しします。