不動産屋が一番嫌がることとは？売却が不利になる7つの行動と対処法【宅建士解説】

不動産売却が他の取引と異なるのは「不動産屋とのチームプレーが大切」である点。売主である私たちは、顧客でありながら、不動産屋とのパートナーシップも大切な立場にあります。

不動産売却を成功させるには、不動産会社との付き合い方が重要になるのです。

担当者から信頼され、積極的にサポートしてもらえれば、より高い価格で売却できたりスムーズに取引できる場合があります。

一方で、不動産会社から嫌われ、敬遠される行動をとってしまうと、物件の露出が減ったり、価格交渉を本気で頑張ってもらえなくなる可能性もあります。

結論としておすすめの売買方法は？

はじめての不動産売却で不安になるのは誰しも同じです。査定額が怪しく見えたり、営業電話が面倒だったり……。それは不動産仲介のしくみ上、起きやすいことでもあります。

そこで本記事では、都市部の物件なら超大手の三井のリハウスやノムコム（野村不動産ソリューションズ）に相談することをおすすめしています。やはり大手のコンプライアンス体制はしっかりしているからです。

三井のリハウス｜公式サイト

ノムコム（野村不動産ソリューションズ）｜公式サイト

ただし、地方は大手不動産会社がカバーしていませんから、その場合は記事で紹介した「不動産屋をやる気にさせる3つのコツ」などを参考に、中小不動産会社をうまく使う意識で売買を成功させましょう。

この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。

不動産屋が嫌がることトップ7

不動産売却で最も避けるたいのは「売る意思がないのに査定を依頼する行為」です。不動産会社は登記簿取得などの実費コストがかかるだけでなくタダ働きもすることになります。事情によっては査定を出してもらう事もできない事態になります。

その他にも不動産会社の手間が増えるだけで、実質的なメリットがない行為もいくつかあります。

そこで、この章では「不動産売却を成功させたいなら避けたい行為」をリストアップしていきます。

1位：売る気がないのに査定させる

不動産の一括査定を利用する人の中には、「全く売る気がないのに値段だけ知りたい」という理由で、価格査定を依頼する人がいます。

不動産屋にとっては全く儲からない上に労力だけがかかるため、こういう人は嫌がられます。

筆者が経験した具体的事例としては、以下のようなケースがあげられます。

未成年の息子が「親の所有している自宅の値段を知りたかった」という理由で査定依頼をかけたケース
隣の家がいくらか知りたかったという理由で所有者に無断で査定依頼をしてきたケース

いずれの場合も正当な所有者ではありませんから、査定書をお出しすることはありません。しかし、事前調査で登記簿を取得し、登記名義人を確認する必要がありますから、その分は無駄な費用が出ていきます。

こういった人たちは非常に迷惑です。

破産管財人の弁護士さんなどにも「とりあえず査定してほしい」という方がいますが、売却につながらない価格査定であれば有料でお願いしたいところです。

以上の理由から、筆者が考える最も迷惑な顧客は「売る気がないのに査定させる人」です。

不動産の一括査定サイトを利用する前に、ぜひ以下の記事も参照してください。

: 【注意事項】イエウール等は査定のみで使えますが「気になる点」もあります
イエウール等を「査定のみで利用できるのか？」というと、物理的には可能です。しかし、まったく売る気がない不動産の査定のみ ...

2位：書類提出を忘れたり約束を守らない

不動産の売買では、一般に銀行の融資実行と所有権移転登記を同日に行うなど、タイミングを合わせて手続きを進める必要があります。

必要書類の手配を忘れると手続きが止まり、不動産の売買ができなくなることもあります。

筆者が実際に経験した事例では、決済当日に買主が印鑑を忘れたという事件がありました。

買主は認め印でいいのですが、その方は珍しい苗字だったため、近くで印鑑を購入することもできず、自宅まで取りに帰ると往復で5～6時間かかる状況でした。

この時は司法書士が機転をきかせて解決しましたが、それがなければ不動産の売買が延期になっていた可能性が高い出来事でした。

このように、重要な書類や提出物を忘れることは、不動産会社だけでなく銀行や司法書士など関係者全員に迷惑がかかる行為です。自分自身も不動産を買えなかったり売れなかったりする可能性があるため、ぜひ注意してください。

なお、売主に必要な書類については、以下のリンクを参照してください。

: 土地・建物の売買時に必要な書類一覧と全解説（売主編）
たった１つの書類が不足しているだけで、不動産の売買がストップしてしまうこともあります。一般的には不動産仲介会社がしっか ...

3位：言葉遣いが悪く最初からタメ口

なぜかいきなりタメ口で不動産会社に電話をかけてきて「良い物件ないの？探してよ」などと言う人がいます。

しかし筆者の経験では、いきなりタメ口のお客さんはトラブルになりやすく、また売買が成立しにくい傾向がありました。

そこで筆者は従業員に「いきなりタメ口で電話をかけてきた客は追客しなくて良い」と指導していました。

逆に、いきなりタメ口で接客してくる不動産屋にもろくな社員はいないので、その場合はこちらからお断りしましょう。きっと近くにもっと良い不動産会社が見つかります。

不動産会社の探し方については、以下の記事もぜひ参照してください。

: 地元の不動産屋の探し方：大手との使い分けやメリット・デメリット
よく「不動産屋の数はコンビニより多い」といわれます。不動産会社の方が約2.3倍も多いコンビニエンスストアが全国で約5 ...

なお、売却相談の電話でいきなりタメ口を使う方は、買主候補や金融機関との面談でもトラブルを起こしやすい傾向があります。不動産会社としてはそうしたリスクを避けるため、早い段階で距離を置くケースもあります。

4位：価格が決まった後で再度値切る

指値をしておいて、再度値切るのは最悪の行為です。

それは一般常識ですが、しかし、指値が通ったのにさらに値切ってくる人は存在します。こういう人は後々トラブルにつながる可能性が高いので、筆者であれば「契約を成立させず流してしまった方が無難ではないか」と考えます。

たとえその場で仲介手数料がもらえても、面倒やトラブルに巻き込まれるのであれば、その客とは関わらない方が良いからです。

また、売主さんの立場を考えると、そういう人に買ってもらわない方がいいかなと思います。賃貸の家賃に関しても同じです。

5位：物件について本当のことを言わない・隠し事をする

筆者は、建物内部で所有者が孤独死し、腐乱死体となって発見された物件を買わされそうになったことがあります。

物件を紹介してくれた不動産会社も売主から事情を聞かされていなかったようです。

事故物件だと判明した理由は、近所への聞き込み調査でした。ことの顛末を詳しく知っている女性から「死後１週間以上たって発見された」と聞きました。

仲介をしてくれた不動産会社は非常に恐縮しており、売主から本当のことを聞かされていなかったことに憤慨していました。

こういうケースは、後々トラブルになることが確実です。不動産屋としては、こういったトラブルを避けたいものですから、物件について本当のことを言わない人に関しては非常に困ると考えています。

6位：仲介手数料を値切る

仲介手数料は不動産会社の唯一の収入源であり、これを値切る行為は担当者のモチベーションを著しく下げ、結果的に売却価格が下がる可能性もあります。そうなると、売主は仲介手数料以上に損をする可能性があります。

不動産の仲介手数料は、成約価格の3％＋６万円が上限で、物件価格に対してそれほど大きな金額ではありません（成約価格が800万円を超える場合）。仲介手数料を値切るよりも、価格交渉を頑張ってもらうなど、本来の業務にモチベーション高く取り組んでもらう方が、最終的にはお得になる場合もあります。

仲介手数料の交渉にあたっては、その点も踏まえて損か得かを判断するといいでしょう。

7位：不動産に詳しいと称する友達を連れてくる

物件の内覧時に「不動産に詳しい友達」を連れてくる人がいます。本当に詳しければ良いのですが、筆者の経験上、本当に詳しい人を見たことがありません。

例えば、真夏の暑い時期に「ここは日当たりが悪いから良くない」と言い張る人がいました。しかし、一般に建築士は、真夏の暑い時期は陽が入らず、太陽が傾く冬の寒い時期には日が差し込むように建物を設計しています。

日当たりの善し悪しを、真夏の１日だけ見て判断するのは誤りなのです。

こういった人は現場をかき回すだけなので「できれば来ないでほしい」というのが本音です。

不動産屋をやる気にさせる3つのコツ

不動産売却を成功させる最大の目的は、不動産会社に「嫌われないこと」ではありません。担当者に「この人のために、がんばろう」と、本気で思わせることです。

その点、不動産売却は売主と担当者が協力して進める「チームプレー」です。担当者をやる気にさせ、優先順位を引き上げるための3つの具体的なアクションを解説しましょう。

本気で売却する意思を具体的に伝える

不動産業界は俗に「千三つ屋」といわれるほど、成約に至る確率が低い世界です。事務所に足を運ぶ方は多いですが、その時点では会社に一円の利益ももたらしていません。厳しい言い方をすれば、来社しただけではお客様とはいえず、成約して初めて「お客様」になるのです。

担当者としては「この人は本当に売る気があるのか？」を常に気にしています。そこで、次のように具体的な売却希望を伝えるのが効果的です。

いつまでに： 「3か月（〇か月）以内に決済まで終えたい」
いくらで： 「手残り2,000万円がライン。ただし、早期売却なら相談可」
理由は： 「住み替え先が決まっているため」「転職にともなう転居を予定しているため」

「良い条件なら売る」という曖昧な態度だと、担当者は貴重なリソース（時間と労力）を投入する気になれません。「あなたの仕事（成約）に直結しますよ」という意思表示こそが、プロを動かす最大のモチベーションになります。

普段の業務と同じくレスポンスが大切

不動産取引において、売主は単なる「客」ではなく、同じ物件を世に送り出す「ビジネスパートナー」です。

普段の仕事で取引先と情報共有し、打ち合わせを重ねて目標（KPI）を追いかけるのと全く同じ意識でのぞむのが最強です。書類の提出や内覧日程の返答が早いお客さんだと、担当者としては「信頼できるパートナー」と感じます。次のようなポイントを意識してみてください。

早期の信頼構築： 媒介契約後の最初の1か月、すべての連絡を24時間以内に返してみてください。
情報の透明性： 取引先に不利益な情報を隠さないのと同様、物件のネガティブな情報も早期に共有しましょう。

とくに「ネガティブな情報も出す」というのは重要です。越境問題や、雨漏り、シロアリ被害なども、はやめに教えておいてもらえれば何らかの手を打つことができます。

それを隠されて成約前に発覚すると「あぁ、この人は信頼できないなぁ」という気持ちになってしまい、それ以降「このお客さんのためにがんばろう」というモチベーションが下がってしまいます。

わからないことは知ったかぶりせず聞いてみる

中途半端な知識で知ったかぶりをするのは、ビジネスシーンでも失格です。ところが、不動産売却では、不明点を質問せずになんとなくわかったふりをして終わる人をよく見かけます。

その点、仲介業者（とくに宅建士）の立場でいうと、その場でわかったふりをして後から「聞いてない」といわれるのは避けたいと考えています。ぜひ、わからない点は聞いてください。

そして、不明点を質問することには、実は2つのメリットがあります。

疑問を残したまま取引を進めて失敗する確率を減らす
仲介業者の回答を聞き、その人の知識量を確認できる

筆者は、仲介業者が正しい知識に基づいて回答してくれているかどうかの物差しになる点も大きいと考えています。

ただし、一点だけ注意してください。それは少し後の章で解説する「利益相反」。とくに不動産売却時には、仲介業者とユーザーの利益が対立することがあります。その場合は、仲介業者の言葉をうのみにできません。

なお、信頼できる地元の不動産屋選びについては、以下の記事がおすすめです。

: 地元の不動産屋の探し方：大手との使い分けやメリット・デメリット
よく「不動産屋の数はコンビニより多い」といわれます。不動産会社の方が約2.3倍も多いコンビニエンスストアが全国で約5 ...

この原稿を制作するために、AI（Gemini）のDeep Research機能を使ってリサーチを行いました。その結果、不動産会社の担当者が優先順位を上げる（やる気を出す）のは、以下の条件を満たすメールであると確認できました。

スピード感と誠実さ： 書類提出の連絡や質問への返信が早い顧客は、担当者から「成約可能性が高い（＝自分の成績に直結する）」と見なされます。モチベーションをあげてもらえれば、不動産屋のがんばりを活用して早期売却につなげられます。
「味方である」というスタンス： 「〇〇さんの専門的な意見が参考になります」といった一言があるだけで、担当者の心理的報酬が高まり、非公開情報の提供や粘り強い価格交渉につながりやすくなる傾向があります。
具体的かつ明確な条件提示： 「良い物件があれば」という曖昧な表現ではなく、「いつまでに、いくらで」を明記することで、担当者の動きがよくなります。

そのまま使える！「やる気を引き出す」メール構成案

最後に、コピペで使える具体的なメール文例をご紹介します。これを下敷きに、ご自分の状況に合わせて手直ししてください。

件名： 【物件名】売却の件でお礼と今後の進め方について（氏名）

本文：
〇〇不動産 〇〇様

お世話になっております。〇〇です。
先日は丁寧な査定をいただき、誠にありがとうございました。

〇〇さんの専門的なアドバイスを拝見し、安心してお任せできると感じております。
私としても、〇か月以内には売却を完了させたいと考えております。

そのため、〇〇様からのご依頼事項や必要書類には迅速に対応するつもりです。
また、プロの視点から「これをすれば売れやすくなる」という工夫があれば、ぜひ遠慮なくご提案ください。

良い不動産売却活動ができることを楽しみにしております。

この文例を叩き台に、自分自身の言葉にリライトすれば、仲介業者のやる気を上げる返信メールが送れます。

さらに効率化！AIで自分専用のメールを作るなら（★超おすすめ）

考え方がわかっても「具体的にどう書けばいいか迷う」という方のために、AIを活用して自分専用の返信メールを作るためのプログラム（AIへの指示書ツール）を用意しました。

以下に、不動産会社から来た査定メール本文を貼り付け、希望売却時期と最優先事項を入力し、「プロンプト」生成ボタンを押してください。※生成されたプロンプトを、ChatGPT、Gemini、ClaudeなどのAIに渡すと、精度の高い「不動産査定のレベル判定」を行います。

査定メール鑑定プロンプト生成ツール

不動産会社から届いた査定メールを貼り付けると、「会社の見極め（警告つき）」と「担当者をやる気にさせる返信メール」を作るためのプロンプトを生成します。
個人情報（氏名・住所・電話番号・メールアドレス等）は、伏せて貼り付けてください。

査定メール本文（ここに貼り付け）

希望売却時期

最優先事項

生成されたプロンプト（ChatGPT / Gemini に貼ってください）

注意：本ツールは一般的な情報提供です。最終判断は不動産会社・税理士・司法書士等の専門家へご確認ください。

このプロンプトには、仲介業者から送られてきた査定メールの判定ロジックも組み込んでいます。ダメな仲介会社だと警告を出してくれるので、ぜひ活用してみてください。

売却時は嫌われないことより「不動産会社との利益相反」に注意する

ここまでは不動産屋に嫌われないための方法をリストアップしてきましたが、「不動産屋に嫌われないことを目的にしよう」というわけではありません。

不動産売却では、売主と不動産会社の利益が相反する場面があるため、会社に任せきりにせず、仕事内容を客観的にチェックする必要があります。

なぜなら、売却時には、不動産屋と売主の利益が相反することがよくあるからです。

つまり不動産売却においては、少しくらい不動産屋に嫌われたとしても、仕組みを知ってしっかりと不動産屋をチェックする必要があるのです。

不動産売却時に気をつけておきたい「利益相反」とは？

不動産会社と顧客の利害が対立する場面はいくつか考えられます。その中でも最もハッキリと利害が対立するのは、不動産売却において、図のような状態になったケース。仲介不動産業者に直接購入希望者が来る場合と他社を経由してくる客がかぶった場合です。

図のように、不動産会社Aに直接購入申し込みをしてきた顧客の方が、申し込み価格が低かったとします。このケースでは、売主は不動産会社Bを経由してきたお客さんの方が「家が高く売れるのでありがたい」と考えるはずです。

ところが不動産会社Aの立場に立つと、見え方が変わります。仲介手数料を見てみてください。

	成約価格	仲介手数料
買主Aで成約した場合	2500万円	1,782,000円
買主Bで成約した場合	2700万円	957,000円

他社を経由せずに直接来た買主で成約すると、売主は200万円損をしますが、不動産会社は約100万円得をします。

これが利益相反の実態です。

こういった場面で顧客の利益を優先できる不動産会社は少なく、他社経由の優良な顧客を断り、売主が損をしても、自社の仲介手数料を最大化できる方の顧客を選んでしまうことがあります。

こういった点には注意をしておき、不動産会社の動向を意識的にチェックしておくことをお勧めします。

また、以下の記事で解説している囲い込みに注意し、できるだけ物件情報が広く流通するように注目しておいてください。

: 不動産「囲い込み」のデメリットやリスクと防止策を宅建士が解説！
不動産の「囲い込み」とは、不動産会社が売却を依頼された物件を、意図的に他の不動産会社に紹介せず、自社のみで仲介手数料を独 ...

不動産屋の具体的チェック方法

遠隔地にある会社所有マンションを売却した時に感じたのですが、こちらがプロとわかっていてもごまかしてくる不動産屋が存在します。こういう業者は、一般売主なら当たり前のようにフェイクを取り混ぜた説明をしてくるはずです。

そこで、悪質な業者にだまされないように、次のようなポイントを押さえた対応をしてください。

一般媒介で２社ないし３社に仲介を依頼

専任媒介・専属専任媒介では、１社にしか仲介を依頼できません。そのため、最後まで仲介業務の内容がブラックボックス化してしまいます。その点、一般媒介であれば複数社に仲介を任せることができます。これによって囲い込みができなくなりますし、他社の意見をセカンドオピニオン的にヒアリングできるようになります。

レインズ登録証明書の提出を求める

もし何らかの理由で専任媒介（１社のみに依頼）する場合、必ずレインズの登録証明書を出してもらってください。専任媒介契約の場合、7日以内の登録が義務ですが、これを怠る業者もいまだに存在します。

広告活動の具体的内容をヒアリングする

専任媒介・専属専任媒介の場合「媒介業務報告書」を送付する義務があります。しかし、この報告書はあてになりません。法律上も実務的にも、内容を担保する仕組みがまったく存在しないからです。

そこで、こちらから時々次のような質問をしてください。

「どのような広告媒体に掲載していますか？　またそれぞれの広告からの反響はどれくらいありますか？」

とにかく「どこに広告を出してどれくらいの反響が来たか」が問題なのです。反響が少なければ①広告方法（写真など）を変える、②価格を下げるという対応が必要なので、そのためのデータ収集となります。

複数の購入希望者が出た場合の対応を事前確認

上記のような対応をする時間がない、自信がないという場合は、最初に「他社経由の客と自社の客が競合したらどうしますか？」という質問をぶつけておいてください。

それに対する不動産屋の対応を確認することも大事ですが、事前にこれを聞いておくこと自体に意味があります。

こんな質問をしてくる顧客の物件を囲い込むほど悪質な業者は、それほど多くありません。

不動産取引をスムーズに進めるためのQ&A

不動産取引を成功させるためには、不動産会社との良好な関係を築くことが重要です。以下では、よくある疑問に対して具体的に回答していきます。

賃貸の場合は嫌われてもいい？嫌われない方がいい？

賃貸物件を借りる場合は、なるべく不動産業者に嫌われない方が無難です。なぜかと言うと、たくさんの物件を案内してもらい、その中から良い物件を見つけるためです。不動産業者は、指定流通機構（REINS：全国4機構）を利用し大量のて物件情報を検索・共有できます。その情報量を生かすためにも、不動産業者との関係は良好にしておいた方が良いかもしれません。

ただし、業者によっては自社の管理物件だけを強引に勧めてくるなど、顧客のことをあまり考えていない場合もあります。不動産会社を冷静に観察し、良心的な仲介業務を行っているかを判定するようにしましょう。

不動産屋の対応がむかつく場合はどう対応すべき？

不動産屋の態度が気になる場合は、わざわざそこに仲介を頼まず、他の不動産会社に相談した方が良いでしょう。ただし、田舎の小さな町の不動産屋などの場合は、賃貸管理業務を独占していることもあります。筆者であればそういう場合、多少不便でも隣の市町村でちゃんとした不動産会社を探します。

売買に関しても、売主から直接媒介契約をもらっている会社は、簡単に外すことができない場合もあります。「取引態様」が専任媒介や専属専任媒介となっている場合、その不動産会社が直接売主やオーナーから契約を任されています。一方で仲介等となっている場合、その会社は直接売主やオーナーと話をしているわけではないので、他の会社に相談しても構いません。

不動産投資の場合は不動産屋とどう付き合うべき？

不動産投資には専門的な知識が必要です。そのため、街中で住宅のみを扱っている不動産業者に相談するよりも、不動産投資に関する知識や経験がある会社に相談する方が安心できます。

沖縄県内の場合はトーマ不動産が対応していますので、投資用物件の購入や売却に関しては、ぜひお問い合わせください。

トーマ不動産ではFP有資格者も在籍しており、不動産投資や税制に関する幅広い疑問にお答えできます。専門知識を持つ不動産会社をビジネスパートナーとして捉え、良好な関係を築くことが成功の鍵です。

お問い合わせ｜トーマ不動産

まとめ：不動産会社をうまく利用するには？

この記事では、不動産屋が嫌がることをワースト７形式で紹介しました。

例えば、売る気がないのに査定をさせたり、大切な書類を忘れたり、最初からタメ口で話したり、指値したのにさらに値切ってきたりといった人は嫌われます。

しかし、これらは不動産取引だけでなく、社会人としてどんな場面でも嫌われる行為です。つまり、社会人としての常識があれば、不動産屋に嫌われることはありません。

不動産売買の目的は、不動産をできるだけ高く売却したり、安全な取引を行うことです。そしてそのために、安心してお付き合いできる不動産会社を選ぶことも重要です。

不動産会社の選び方に関しては、以下の記事が参考になります。

: 地元の不動産屋の探し方：大手との使い分けやメリット・デメリット
よく「不動産屋の数はコンビニより多い」といわれます。不動産会社の方が約2.3倍も多いコンビニエンスストアが全国で約5 ...

沖縄県内の不動産ならトーマ不動産まで

沖縄県内の不動産売買なら、トーマ不動産にご相談ください。

トーマ不動産では、AIを利用した正確な価格査定システムを導入し、価格査定の根拠をしっかりと説明し、納得のいく売却プランをご提案します。FP資格を持つスタッフが在籍しており、税制等に関するご質問にもお答えいたします。

価格査定のご依頼｜トーマ不動産株式会社

価格査定以外のお問い合わせは、下記のお問い合わせフォームからどうぞ。